分析2019年買房還是賣房

2019年投資買房相當(dāng)于1910年去做太監(jiān)，1944年去當(dāng)漢奸，1948年加入GM黨。

未來(lái)10年財(cái)富風(fēng)口一定會(huì)發(fā)生重大的變化，根據(jù)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)繼續(xù)投資買房是非常傻的事情。

講一講上述判斷的大邏輯。

從城市化率來(lái)看，到2018年底，中國(guó)城市化率已經(jīng)接近60%，從全世界其它國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看（主要是發(fā)達(dá)國(guó)家），城市化率達(dá)到60%是一個(gè)拐點(diǎn)——債務(wù)的拐點(diǎn)——包括政府債務(wù)與居民家庭債務(wù)的拐點(diǎn)。也就是說(shuō)，在這個(gè)60%之后，政府的債務(wù)會(huì)下降（大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，鐵公機(jī)建設(shè)開(kāi)始逐年下降），居民債務(wù)也開(kāi)始下降（大規(guī)模購(gòu)房行為基本結(jié)束）。

從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)上一個(gè)十幾年購(gòu)房高峰的主力軍是60年、70后、80后，未來(lái)購(gòu)房的主力是90后與00后，由于計(jì)劃生育政策，90后+00后人數(shù)還不到前者的30%。

從城市化發(fā)展來(lái)看，過(guò)去由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，導(dǎo)致極少數(shù)大城市吸納了太多的資源，形成大城市對(duì)中小城市的虹吸效應(yīng)。19大報(bào)告明確提出未來(lái)工作的重點(diǎn)就是解決這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異不平衡的問(wèn)題。未來(lái)城市化發(fā)展方向也會(huì)變——從過(guò)去大城市這個(gè)點(diǎn)的放大變成一種城市群均衡發(fā)展的模式。比較典型的例子就是粵港澳大灣區(qū)。



從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，過(guò)去房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)吸納了太多的資源，拿走了經(jīng)濟(jì)發(fā)展大部分的紅利，是制約制造業(yè)發(fā)展最大的因素。所以，即使在短期內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還不能擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，管理層也會(huì)全力控制房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)投資（投機(jī)）完全無(wú)利可圖，才能逆轉(zhuǎn)全社會(huì)的資源源源不斷向房地產(chǎn)流入趨勢(shì)。

管理層天天強(qiáng)調(diào)要“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式”，要“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”——不逐步擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，能“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式”？能完成“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”？

最后給一個(gè)數(shù)據(jù)，截止到2017年，中國(guó)人均居住面積達(dá)到40平米（農(nóng)村45，城市36），這個(gè)數(shù)字在全世界名列第三，甚至已經(jīng)超過(guò)大部分發(fā)達(dá)國(guó)家居民的平均水平。我們還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，這個(gè)數(shù)字是不是已經(jīng)很超前了？

所以，管理層有一萬(wàn)條理由去打壓房地產(chǎn)！

只是，有一個(gè)原因非常棘手——

這就是地方財(cái)政對(duì)賣地收入的依賴。

2017年全國(guó)公共財(cái)政收入17.2萬(wàn)億，賣地收入5.2萬(wàn)億。公共財(cái)政支出超過(guò)20萬(wàn)億，另外還有幾千億的赤字。想象一下，如果把房地產(chǎn)干掉，財(cái)政上少了這5萬(wàn)億的賣地收入，估計(jì)全國(guó)大部分地方政府就要宣布財(cái)政破產(chǎn)。

那么怎么解決這個(gè)問(wèn)題？

我們每年稅收增長(zhǎng)大致是一萬(wàn)多億，5萬(wàn)億也要4年——關(guān)鍵是財(cái)政支出未來(lái)增長(zhǎng)壓力也很大，光是稅收的自然增長(zhǎng)是無(wú)法補(bǔ)上這個(gè)巨大的缺口。

答案呼之欲出——

房產(chǎn)稅。

這是唯一每年可以提供幾萬(wàn)億收入的途徑。目前全國(guó)房產(chǎn)價(jià)值約為400萬(wàn)億，假如未來(lái)幾年后能夠?qū)σ话氲姆慨a(chǎn)征收房產(chǎn)稅，稅率平均為1—2%，這就是2—4萬(wàn)億。加上其他稅收的增長(zhǎng)，加上少量的賣地收入，國(guó)家財(cái)政收入就能實(shí)現(xiàn)基本的平衡。

所以，未來(lái)的路徑非常清晰：以房產(chǎn)稅來(lái)逐步替代賣地收入，逐步讓地方財(cái)政擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

這個(gè)時(shí)間周期大致是4—5年。

為什么是這個(gè)時(shí)間周期？

因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)政府手里的土地儲(chǔ)備大致是23萬(wàn)億，估計(jì)在1000萬(wàn)畝—2000萬(wàn)畝左右。要將這批土地賣掉（或者大部分賣掉）需要的時(shí)間周期是4—5年，在這個(gè)期間，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”就非常重要——房?jī)r(jià)不穩(wěn)，誰(shuí)來(lái)買地？宏觀調(diào)控可以適當(dāng)放松——2018年因?yàn)閲?yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓很多地方政府的財(cái)政快要破產(chǎn)了。穩(wěn)房?jī)r(jià)+調(diào)控放松絕對(duì)不代表房?jī)r(jià)可以暴漲，部分城市與地區(qū)溫和上漲是允許的——

所以，未來(lái)幾年內(nèi)部分城市部分地區(qū)還是存在結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)投資機(jī)遇——啥叫結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇？理論上任何行業(yè)都存在“結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)遇”——比如，我家外面的餐飲一條街幾年時(shí)間10家死掉了9家，有一家賺錢——這也叫“結(jié)構(gòu)性的餐飲投資機(jī)遇”。

所以，這個(gè)房地產(chǎn)的“結(jié)構(gòu)性”的投資機(jī)遇絕對(duì)不是普通人能夠把握的。專業(yè)人士在掌握的信息與數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通人的情況下也經(jīng)常有看走眼的時(shí)候。更何況房產(chǎn)價(jià)值外部不可控因素太多了——可能明天教育局出一個(gè)文件，就會(huì)導(dǎo)致某些區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值的劇烈變化。

在政府賣土地去庫(kù)存這個(gè)周期內(nèi)，房產(chǎn)稅一定會(huì)開(kāi)始試運(yùn)行，然后逐步擴(kuò)大征收范圍。

等到政府土地賣得差不多了，房產(chǎn)稅的征收范圍也覆蓋城市50%左右的房產(chǎn)。

然后，

農(nóng)村宅基地入市！

這才是終極大殺器。

農(nóng)村宅基地目前有3000萬(wàn)畝，這是什么概念？假如平均容積率按2計(jì)算，3000萬(wàn)畝宅基地就可以蓋400億平米的住宅，加上前期政府釋放的1000萬(wàn)畝—2000萬(wàn)畝土地總共可以蓋500億—600億平米的住宅，人均按40平米計(jì)算，就需要13億以上的增量人口。差不多還得有個(gè)中國(guó)2.0——你覺(jué)得這可能嗎？

如果人口增量不可能，要讓現(xiàn)有人口存量消化掉這幾百億平米的住宅，中國(guó)人均住宅面積就要達(dá)到80平米！

再給大家講一個(gè)數(shù)據(jù)，1999年中國(guó)人均住宅面積是8平米，1999——2017年是中國(guó)城市化最快的時(shí)期，就這樣從8平米干到40平米也花了18年，那么，未來(lái)在90后00后人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于60后70后80后的情況下，人均住宅面積還要增長(zhǎng)40平米需要多少年？

最保守的估計(jì)也要一代人吧。

這還沒(méi)完，農(nóng)村宅基地入市意味著什么？

意味著小產(chǎn)權(quán)房就可以轉(zhuǎn)正了！

當(dāng)?shù)胤秸?cái)政收入從賣地轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)稅時(shí)，地方政府絕對(duì)有動(dòng)力迅速讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的！這相當(dāng)于平白增加一大塊稅源！我們先不想3000萬(wàn)畝農(nóng)村宅基地都來(lái)蓋樓需要多少時(shí)間，只想象一下，全國(guó)各大城市幾十億平米小產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)正對(duì)于城市房?jī)r(jià)意味著什么？

當(dāng)然，考慮到房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大影響（包括我們金融系統(tǒng)過(guò)去幾十年對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的抵押依賴），政府是不會(huì)讓房?jī)r(jià)硬著陸的，所以包括房產(chǎn)稅的推進(jìn)，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正、農(nóng)村宅基地的入市都會(huì)有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，政府會(huì)托著房?jī)r(jià)像抱著一個(gè)嬰兒一樣——讓它一點(diǎn)一點(diǎn)地陰跌落地。

不管怎樣，未來(lái)房子的供求關(guān)系將徹底逆轉(zhuǎn)，房子供應(yīng)遠(yuǎn)大于求將是延續(xù)幾十年的長(zhǎng)期趨勢(shì)！

什么？農(nóng)村宅基地不會(huì)入市？

來(lái)來(lái)來(lái)，看一則新聞。



今年兩會(huì)就要為這個(gè)修改土地法。

現(xiàn)在限制在“經(jīng)營(yíng)性”這個(gè)范圍是防止對(duì)住宅土地市場(chǎng)造成巨大的沖擊。這個(gè)政策倒不是主要沖著房地產(chǎn)來(lái)的，這是為了促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)配套政策。讓我們中小企業(yè)可以不通過(guò)地方政府這個(gè)中間商直接購(gòu)買農(nóng)村土地，蓋廠蓋辦公樓蓋酒店等等。管理層為了支持中小企業(yè)發(fā)展，出臺(tái)的是一條龍扶持政策——土地可以直接購(gòu)買農(nóng)村集體土地（土地成本降下來(lái)了），金融有政策性貸款支持，未來(lái)還有降稅降費(fèi)等等利好。

促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展目的不僅僅為了提振經(jīng)濟(jì)，更重要的是吸納就業(yè)——5G、人工智能大規(guī)模替代初級(jí)勞動(dòng)力的時(shí)代就要來(lái)了，管理層已經(jīng)在未雨綢繆（最近促就業(yè)的政策是不是一波接一波？），可惜很多人站在一個(gè)新時(shí)代的門口卻懵懂不知。扯遠(yuǎn)了，改天寫文填這個(gè)坑。但是，客觀上這個(gè)政策對(duì)于目前經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)（包括商鋪、寫字樓、旅游地產(chǎn)）絕對(duì)是巨大的利空。

還有一個(gè)現(xiàn)象提醒大家注意，就是去年開(kāi)始的地方搶人大戰(zhàn)。

為什么地方會(huì)拼命搶人？搶人不僅僅有利于地方加速賣地去庫(kù)存，更重要的是，未來(lái)地方的收入將從賣地轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)稅與人頭稅，搶人就是搶銀子??！比如西安這一兩年搶了100萬(wàn)年輕人，未來(lái)就是不考慮房產(chǎn)稅，這100萬(wàn)人每人貢獻(xiàn)1萬(wàn)元人頭稅（個(gè)稅、消費(fèi)、社保）就是100億旱澇保收的固定收入！有這新增100億收入做底子，西安就能更快的擺脫對(duì)賣地收入的依賴！

春江水暖鴨先知，從中央到地方政府都在拼命做轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備，很多人還傻乎乎的懵懂不知——呃，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上一些所謂的樓市大V天天喊京滬永遠(yuǎn)漲，地產(chǎn)調(diào)控放松、貨幣放水就是最好的買房時(shí)機(jī)。偏偏就有一大批人深信不疑！

去年6月我老婆一個(gè)閨蜜打算在北海一個(gè)縣城買旅游房產(chǎn)，跑來(lái)咨詢我的意見(jiàn)。我還是苦口婆心講了半天，當(dāng)時(shí)她唯唯諾諾滿口稱是。后來(lái)還是跑去買了。房子永遠(yuǎn)漲已經(jīng)浸透在很多人的血液中。我還能說(shuō)什么？只能深深的嘆息。

想象一下現(xiàn)在投資炒房的人未來(lái)將面臨什么？

簡(jiǎn)直就是一波接一波的重量級(jí)利空啊！

先是各種行政手段限制短期交易投機(jī)，然后是房產(chǎn)稅，然后是房產(chǎn)稅擴(kuò)大征收范圍，然后是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，然后是農(nóng)村宅基地入市！

哐機(jī)！哐機(jī)！哐機(jī)！哐機(jī)！

這是什么聲音？

這是投資買房者未來(lái)幾年內(nèi)一步一步跌進(jìn)坑里滑向深淵的聲音。

那么，2019年投資買房是不是相當(dāng)于1910年去做太監(jiān)，1944年去當(dāng)漢奸，1948年加入國(guó)民黨？

因?yàn)檫^(guò)去十幾年買房子躺著都能賺錢，你就用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)去指導(dǎo)未來(lái)的投資？

管理層提著你的耳朵喊：房住不炒！房住不炒！房住不炒！重要的事情說(shuō)三遍——其實(shí)說(shuō)三十遍也不止了，你充耳不聞那跳進(jìn)這個(gè)大坑還能怨誰(shuí)？

所以，2019年買房還是賣房答案還用問(wèn)嗎？

當(dāng)然是賣房！現(xiàn)在90%的人手中持有的多余房產(chǎn)都應(yīng)該在未來(lái)幾年內(nèi)賣掉！

問(wèn)題是現(xiàn)在錢也不值錢啊，房子賣了錢也在貶值，不賣說(shuō)不定還能升值~

你說(shuō)這么多。老百姓沒(méi)有其它靠譜又不被收個(gè)本金的投資渠道。不買房能干啥。買了房，比如你有五套房，經(jīng)濟(jì)再差，你也是有五套房那個(gè)階層的人

又是一堆陳詞濫調(diào)。美國(guó)辣么成熟的國(guó)家，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)泡沫最大的2007年。

說(shuō)了這么多還不是因?yàn)槟愀F，有錢誰(shuí)不買房

當(dāng)一碗面20塊錢的時(shí)候，你會(huì)覺(jué)得5000塊一平米房?jī)r(jià)很親民

樓主整天意淫什么？免費(fèi)發(fā)你一套房子嗎？

虧了論壇不收費(fèi)，如果發(fā)一個(gè)帖子收費(fèi)50元，估計(jì)在論壇里就看不到天天喊房?jī)r(jià)大跌的人了。

前天看央視的紅色通緝紀(jì)錄片，一個(gè)外逃米國(guó)的人，10年前幾萬(wàn)美金買了一套公寓，10年后回國(guó)自首時(shí)賣了幾十萬(wàn)美金，最后追繳回的贓款數(shù)額比當(dāng)時(shí)挪用的多了不少，等于間接創(chuàng)匯了。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值到哪都一樣，只有幣在不斷注水。

論壇就是發(fā)表各種論點(diǎn)的，不是買就是賣。就是發(fā)個(gè)觀點(diǎn)。這個(gè)觀點(diǎn)是不討人喜歡，因?yàn)橛秀Ｈ饲樵浮?br /> 這個(gè)論壇奇葩的人真多，看看都回復(fù)的啥東西。只準(zhǔn)說(shuō)一個(gè)觀點(diǎn)就高興。別的不讓發(fā)表。
發(fā)了就是你買不起房，給你免費(fèi)發(fā)套房，還是因?yàn)槟愀F。