深圳投5000億改造城中村，要做最大“二房東”？

“統(tǒng)租”模式，需堅(jiān)持保障屬性，平衡好投資與收益，這樣才能可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)。

正解局出品

最近，深圳城中村，發(fā)生了一件大事。

深圳正在投入巨資，改造城中村。

深圳政府為何要做“二房東”？

“統(tǒng)租”模式，為大城市住房供給帶來(lái)什么啟示？

最近，深圳南山區(qū)西麗白芒村房東貼出的一紙通知，引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議。

通知顯示，深圳政府將對(duì)白芒村進(jìn)行綜合整治，其樓棟在統(tǒng)租整治的范圍內(nèi)，所以將依法解除與住戶簽署的“房屋租賃合同”，并‬要求住戶6月31日前搬離。

通知內(nèi)容

白芒村位于深圳南山西麗，與寶安區(qū)石巖街道相鄰，是深圳一處典型的城中村。

白芒村搬遷通知，正式揭開(kāi)了深圳“統(tǒng)租”的大幕。

所謂的“統(tǒng)租”，指的是由政府主導(dǎo)，從房東手中統(tǒng)一租賃房源，進(jìn)行裝修、改造后，再出租給特定群體。

可以看出，政府一手托房東，一手托租客，做的是“二房東”的事情。

今年2月28日，深圳市屬?lài)?guó)企人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌。

安居微棠公司，就是這次“統(tǒng)租”行動(dòng)的“二房東”。

這個(gè)“二房東”，不簡(jiǎn)單。

安居微棠公司注冊(cè)資本20億，還獲得了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等大銀行的5000億元銀行授信支持。

除了安居微棠公司這家大的“二房東”，深圳市人才安居集團(tuán)還與寶安、龍華、光明區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同出資成立區(qū)級(jí)城中村改造公司，即小的“二房東”。

深圳城中村規(guī)?；y(tǒng)租改造，隨即開(kāi)始。

公開(kāi)報(bào)道顯示，4月21日，深圳市光明區(qū)玉塘街道紅星城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造項(xiàng)目上，現(xiàn)場(chǎng)175套8624平方米房屋完成簽約，574套20583平方米房屋達(dá)成簽約意向。

僅紅星村一個(gè)項(xiàng)目，至少要收儲(chǔ)50棟約5萬(wàn)平方米房屋。

根據(jù)一份網(wǎng)傳名單，深圳將有103個(gè)城中村被納入統(tǒng)租計(jì)劃。

網(wǎng)傳名單

如果按一個(gè)村統(tǒng)租房間可住10000人計(jì)算，未來(lái)至少可供100萬(wàn)租戶居住。

屆時(shí)，深圳政府真的就是最大的“二房東”了。

這次，深圳為何要投入這么多資金，來(lái)“統(tǒng)租”城中村？

根源，還是房?jī)r(jià)太高了。

眾所周知，深圳的房?jī)r(jià)之高，位于全國(guó)前列。

2023年4月深圳房?jī)r(jià)地圖

為了吸引年輕人，解決新市民的住房問(wèn)題，深圳一直在建設(shè)保障性住房。

在“十四五”規(guī)劃中，深圳提高了保障房的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo)54萬(wàn)套（間）提高到不少于74萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬(wàn)套。

具體到2023年，深圳提出要新開(kāi)工建設(shè)60個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)籌集16萬(wàn)套（間）。

數(shù)量如此龐大，完成難度之大，可想而知。

以前，深圳采取的策略是緊盯增量，開(kāi)工建設(shè)一批保障房。

但要知道，深圳寸土寸金，土地資源本來(lái)就稀缺，新房建設(shè)成本也不低，新建保障房壓力頗大。

現(xiàn)在，深圳換了一個(gè)思路，盤(pán)活存量。

即政府主導(dǎo)改造現(xiàn)有的房源，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

根據(jù)深圳市規(guī)土委的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，約占深圳土地總面積的1/6，至少提供490萬(wàn)套房源。

深圳城中村

這里面，改造的空間很大。

這便是“統(tǒng)租”的由來(lái)。

這一方式有幾個(gè)好處：

一是改善城中村的居住環(huán)境。

城中村大多存在房屋老舊、管線老化等問(wèn)題，部分還有消防、安全隱患。

政府主導(dǎo)介入改造，能夠提升環(huán)境，增加配套，消除隱患。

二是提供高品質(zhì)的租賃房源。

城中村租房?jī)r(jià)格雖然便宜，但租客也備受房東隨意漲價(jià)、租期不穩(wěn)的困擾。

“統(tǒng)租”提供的房源，經(jīng)過(guò)改造后，居住環(huán)境、品質(zhì)大為提升，價(jià)格更為透明，租期也更為穩(wěn)定，有利于保障租客的利益。

三是政府的支出更低。

改造房屋，比新建房屋成本更低，有利于節(jié)約政府開(kāi)支。

城中村

今年，深圳計(jì)劃通過(guò)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬(wàn)套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。

整體看，城中村改造，確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的思路。

其實(shí)，“統(tǒng)租”也不是個(gè)新鮮事兒。

早在2017年，萬(wàn)科就曾在深圳端出一個(gè)雄心勃勃的“萬(wàn)村計(jì)劃”。

萬(wàn)科計(jì)劃從深圳城中村房東手中租下近2000棟“農(nóng)民房”，經(jīng)過(guò)改造后，移交給萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

此外，自如、冠寓這樣的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，與“統(tǒng)租”的運(yùn)營(yíng)邏輯也基本一致。

遺憾的是，短短2年時(shí)間，萬(wàn)科的“萬(wàn)村計(jì)劃”就宣告全面暫停。

2020年，全國(guó)各地紛紛曝出了幾起長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷、卷錢(qián)跑路的事件。

2020年長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷的名單、日期及情況

這些“統(tǒng)租”模式出了什么問(wèn)題？

又給深圳政府主導(dǎo)的“統(tǒng)租”帶來(lái)什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？

“統(tǒng)租”模式成功與否的關(guān)鍵，在于能否實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。

具體來(lái)說(shuō)，“統(tǒng)租”有房東、租客、二房東（安居微棠公司）三個(gè)利益主體。

所謂的閉環(huán)指的是，房東愿意交房，租客愿意租房，二房東獲利。

先看房東。

城中村房東的利益訴求，比較簡(jiǎn)單，價(jià)格合適即可。

實(shí)際上，安居微棠公司出價(jià)不低。

根據(jù)南山白芒村的一名房東稱(chēng)，政府給到的租金是原來(lái)的2倍以上。

南山白芒村房東發(fā)帖的內(nèi)容

租給政府，錢(qián)多省心，大部分房東是愿意交房的。

再看租客。

租客租房也是要算賬的。

“統(tǒng)租”改造后的房源，品質(zhì)得以提升，租期也更穩(wěn)定，但價(jià)格也可能上漲。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，改造后的大部分房源，租金與改造前基本持平，即便上漲，漲幅也不會(huì)超過(guò)原有租金的10%。

“統(tǒng)租”的宣傳廣告

租客愿不愿意為這10%買(mǎi)單，還需要市場(chǎng)檢驗(yàn)。

最后看二房東。

值得注意的是，深圳安居微棠由國(guó)企人才安居集團(tuán)持股51%，持股49%的愿景明創(chuàng)是一家民營(yíng)企業(yè)。

安居微棠的股權(quán)結(jié)構(gòu)

也就是說(shuō)，安居微棠有社會(huì)資本參與。

社會(huì)資本注資，是要賺錢(qián)的。

作為二房東的“安居微棠”，一方面，要投資改造、運(yùn)營(yíng)房源，另一方面，要不漲價(jià)或微漲價(jià)出租給租客。

這筆賬，到底怎么算？

只有把賬算明白，平衡好投資與收益，“統(tǒng)租”模式這樣才能可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)。

作為改革開(kāi)放的前沿，深圳敢為人先，“統(tǒng)租”模式是破解大城市住房難題的有益嘗試。

期待深圳探出一條新路。