錨定2035！西安遠(yuǎn)景規(guī)劃，藏了多少樓市秘密？

上一次，轟動(dòng)一時(shí)的西安城市規(guī)劃大事件，還得追憶至2017年，規(guī)劃一經(jīng)發(fā)布，大西安“三軸三帶三廊一通道多中心多組團(tuán)”的城市格局正式確立。



之后還有不同版本規(guī)劃流出，但多是在2017版上進(jìn)行細(xì)微調(diào)整。間隔近六年之久，西安迎來(lái)新版國(guó)土空間總體規(guī)劃，到2035年，西安城市開發(fā)將以此為基準(zhǔn)、思路，這份遠(yuǎn)景規(guī)劃中，又藏了多少信息？

壹丨人口“高增量”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)量”



在長(zhǎng)達(dá)近五十頁(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃草案，直接找干貨！城市發(fā)展以人為本、因人起勢(shì)，人口指標(biāo)是對(duì)城市未來(lái)發(fā)展預(yù)期的初步判斷。

這份規(guī)劃中提出了常住人口、短期駐留人口概念。常住人口即有穩(wěn)定居住地的人，短期駐留人口為30天內(nèi)出現(xiàn)天數(shù)小于10天且非過(guò)境換乘的人員，二者統(tǒng)一，即為西安這座城市要服務(wù)的對(duì)象人群。

到2035年，西安市可提供滿足2000萬(wàn)人的服務(wù)職能，擁有1500-1600萬(wàn)的常住人口，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)1300-1400萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)87.5%（1400萬(wàn)/1600萬(wàn)），方能滿足這一指標(biāo)。

城鎮(zhèn)化率，通俗講是由城鎮(zhèn)戶籍人口占全市常住人口的比例而來(lái)。2021年西安人口城鎮(zhèn)化率為79.49%，2012年時(shí)，城鎮(zhèn)化率為72.13%，近十年的時(shí)間不過(guò)提高了約七個(gè)百分點(diǎn)，如今城鎮(zhèn)化進(jìn)展的確有所放緩，但未來(lái)十余年提高八個(gè)百分點(diǎn)（79.49%87.5%），應(yīng)該不是難事。

八個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)背后，顯然需要城市戶籍政策的繼續(xù)發(fā)力，想從農(nóng)村“挖人”，除了寬松環(huán)境的營(yíng)造，也離不開經(jīng)濟(jì)手段的支持。

在具體的人口目標(biāo)上，西安這次有些“含蓄”，到2035年，常住人口達(dá)到1500-1600萬(wàn)人即可。



官方數(shù)據(jù)下，2021年，西安市常住人口已達(dá)1316.3萬(wàn)人。距離1500萬(wàn)人，只有186.7萬(wàn)的缺口，距離1600萬(wàn)人，則為283.7萬(wàn)人。

要知道，在2011-2020年這十年，西安常住人口增長(zhǎng)了約450萬(wàn)人，平均到每年里，每年會(huì)有45萬(wàn)人的常住人口增加。

2022-2035這十余年間，人口增長(zhǎng)預(yù)期直接少了一大半，每年常住人口增長(zhǎng)目標(biāo)大概在13-21萬(wàn)這一區(qū)間。

這樣的增量目標(biāo)其實(shí)并不算高，但在人口預(yù)期轉(zhuǎn)弱的當(dāng)下，有增長(zhǎng)才能有未來(lái)，城市能越來(lái)越好，自然引得人口常住于此。

貳丨樓市布局 業(yè)已清晰



跟前幾版城市規(guī)劃無(wú)異，以鐘樓為軸心老城區(qū)以保護(hù)、翻新為主，進(jìn)一步強(qiáng)化其“文化中心”的地位。



“經(jīng)濟(jì)中心”要主動(dòng)走出城墻，形成“科技創(chuàng)新示范帶”、“先進(jìn)制造示范帶”兩大產(chǎn)業(yè)、商業(yè)示范帶，城建大動(dòng)作也勢(shì)必圍繞一南一北軸線展開。

具體到樓市方面，這份規(guī)劃透露了五點(diǎn)信息：



第一，灃東灃西片區(qū)、高陵涇河新城、鄠邑科學(xué)城等，將是最新城市規(guī)劃下，人口的重點(diǎn)導(dǎo)入?yún)^(qū)，作為“新增住房主要節(jié)點(diǎn)”，免不了在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間提供大量的住宅用地。

但問(wèn)題是，就算有充足的新房供應(yīng)，房?jī)r(jià)如何？配套如何？就業(yè)如何？這三個(gè)“如何”，才是取決于人口愿不愿意進(jìn)駐新區(qū)的核心。

第二，租賃、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房會(huì)在地段更為核心的主城區(qū)推進(jìn)，如主城區(qū)、高新CID、經(jīng)開、港務(wù)等地。針對(duì)這點(diǎn)，其實(shí)并不意外，現(xiàn)在要求“房住不炒”、“住有所居”，那地段更好、配套更全的保障性住房便是每個(gè)省市在為未來(lái)五年、十年的建設(shè)目標(biāo)。

但這必然要以核心區(qū)域商品住房供應(yīng)縮減為代價(jià)，有限的土地資源上，要建更多的保障住房，商品住宅供應(yīng)必然打折。

第三，明確在港務(wù)區(qū)、高新區(qū)等地建設(shè)符合高層次人才消費(fèi)的人才公寓、國(guó)際化社區(qū)，高端改善的商品住宅，有望在港務(wù)區(qū)、高新區(qū)扎堆。

結(jié)合上一點(diǎn)來(lái)看，這完全是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的新房改思路，有條件有預(yù)算的上車商品住宅，剛來(lái)城市的小年輕或低收入群體，通過(guò)保障住房實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

第四，通過(guò)人口增量，給予各區(qū)域用地指標(biāo)，也就是所謂的“人地掛鉤”政策，增量人口多，可推土地多，地方土地財(cái)政就有保障。

第五，灞河西岸的未央湖、徐家灣板塊，灞橋區(qū)域內(nèi)浐灞兩岸，杜陵西南方向的曲江、航天、長(zhǎng)安等區(qū)域，被納入“住房密度提升區(qū)”，言下之意就是要多蓋房子，容納更多的人口。



近日，航天舉行招商推介，一共拿出了13個(gè)地塊，包含了4個(gè)商住用地（合計(jì)約252.8畝）、3個(gè)住宅用地（合計(jì)約248.6畝）和6個(gè)商業(yè)用地（合計(jì)約170畝）。

鮮有集中供地的航天，一次性拿出如此體量的開發(fā)用地屬實(shí)罕見(jiàn)，這也與提到的住房密度提升，不謀而合。

叁丨城市均衡開發(fā) 弱化地緣屬性

從整體城市開發(fā)步調(diào)來(lái)看，建設(shè)目標(biāo)圍繞資源、配套的平衡展開，弱化地緣屬性。

城市內(nèi)部，在“15分鐘配套圈”的基礎(chǔ)上，按照步行5-10分鐘到達(dá)幼兒園、老年服務(wù)站等完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施，社區(qū)10分鐘步行至小學(xué)覆蓋率達(dá)70%、社區(qū)15分鐘步行至中學(xué)覆蓋率達(dá)80%，公園、文化活動(dòng)中心、衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施、體育康體場(chǎng)所、養(yǎng)老設(shè)施等便民設(shè)施均要求滿足步行5-15分鐘即達(dá)的范圍內(nèi)。



城市外部，建設(shè)高效互聯(lián)的道路網(wǎng)，按照“西咸一體、均衡布局”原則，規(guī)劃“九橫九縱”快速路網(wǎng)、“十一橫十三縱”方格主干路網(wǎng)，統(tǒng)籌推進(jìn)西安—咸陽(yáng)一體化“一張網(wǎng)”建設(shè)，打通西安都市圈核心區(qū)內(nèi)部的人口、資源流通。

城市內(nèi)部充實(shí)配套數(shù)量，外部做強(qiáng)都市圈核心區(qū)，二者都是為弱化城市、區(qū)域地緣配套屬性做努力。

借著遠(yuǎn)景規(guī)劃，去補(bǔ)強(qiáng)交通是最實(shí)際、最現(xiàn)實(shí)的利好，畢竟交通同城，才有生活同城的可能性。沒(méi)錢修的地鐵、高鐵、高速項(xiàng)目，剛好可以在此時(shí)一路綠燈通行，有了都市圈規(guī)劃，國(guó)家也希望你能建設(shè)的快一些，別辜負(fù)了這名號(hào)。

新時(shí)代的都市圈，新時(shí)代的城市規(guī)劃，本質(zhì)上是大基建，先做價(jià)值，再談房?jī)r(jià)。

希望看到權(quán)威詳細(xì)的解讀

規(guī)劃看的令人熱血沸騰，現(xiàn)實(shí)卻總是令人心扉意冷。2017年至今，教育醫(yī)療社保收入等，你感受到變化了嗎？我看大多數(shù)人是沒(méi)任何變化的。

兄弟，你這么抄襲別人的文章，且不標(biāo)注任何引用或者轉(zhuǎn)載，屬于嚴(yán)重的學(xué)術(shù)不端行為。

好

加油

賣樓貼

大西安新中心西咸灃河片區(qū)

大多數(shù)人是沒(méi)任何變化的。

無(wú)聊

直接把別人的文章搬運(yùn)過(guò)來(lái)，起碼要標(biāo)注

為惡炒房子找韭菜接盤，真是費(fèi)盡心機(jī)

是否應(yīng)增加新東站片區(qū)？

好