灃西發(fā)展如何破局（轉(zhuǎn)載內(nèi)容）

轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：小凡聊房

這篇內(nèi)容先聊聊灃西新城，一個(gè)備受關(guān)注的新區(qū)。

首先先分析下灃西的優(yōu)劣勢(shì)：

優(yōu)勢(shì)：

• 不錯(cuò)的科研，高端產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)。隨著交大創(chuàng)新港，西工大翱翔小鎮(zhèn)，西農(nóng)未來農(nóng)業(yè)研究院的接連落地。未來是一定會(huì)聚集大量的高端產(chǎn)業(yè)和人才。
• 有一定基礎(chǔ)交通配套基礎(chǔ)，像是地鐵，西寶高速的新老線，西戶鐵路等而且距離機(jī)場(chǎng)也較近。
• 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，以及海綿城市的規(guī)劃，公園與綠地的建設(shè)規(guī)模（灃河濕地公園，渭河濕地公園，新渭沙濕地公園，大西安中央公園），在西安各個(gè)新區(qū)都是獨(dú)一無二的。
  
  

劣勢(shì)：

• 離西安主城區(qū)位置過遠(yuǎn)，存在斷層。一般處在城市擴(kuò)展邊緣的板塊，發(fā)展的下限往往更高，因?yàn)樗辽倌艹薪右粋€(gè)高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)下的人口外溢。然而灃西是在造新城，面對(duì)的困難和挑戰(zhàn)會(huì)更多。但好在灃西背靠咸陽這個(gè)400w人口的城市，如何吸引這部分人以及外來人口，對(duì)灃西來說是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。
• 基礎(chǔ)交通路網(wǎng)規(guī)劃和建設(shè)較為緩慢。這點(diǎn)大概率跟新區(qū)的財(cái)政狀況關(guān)系比較大。
• 新區(qū)定位沒有明顯的亮點(diǎn)和特點(diǎn)。浐灞打造生態(tài)新區(qū)，曲江走大唐文化的文旅路線，高新，航天有符合西安資源優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，港務(wù)區(qū)有備受重視的西安港。灃西的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)定位，有點(diǎn)像高新，長(zhǎng)安國際大學(xué)城的結(jié)合版，缺少自身的特色和優(yōu)勢(shì)。并且和高新在區(qū)域，產(chǎn)業(yè)定位上存在沖突，會(huì)造成潛在的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)上的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
• 區(qū)域內(nèi)部各個(gè)主要項(xiàng)目間距離過遠(yuǎn)，斷層明顯，難以形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。吾悅廣場(chǎng)，文教園，創(chuàng)新港，西農(nóng)未來農(nóng)業(yè)研究院，西部云谷，翱翔小鎮(zhèn)等灃西核心項(xiàng)目之間都相距較遠(yuǎn)，空間相隔大片的空地或是農(nóng)田。
• 片區(qū)沒有實(shí)際意義上的中心，導(dǎo)致發(fā)展很難集中化。灃東有科統(tǒng)區(qū)，這里集中了501，足球中心，高新一中，以及各種高端產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目。灃東就可以利用快速建設(shè)的科統(tǒng)區(qū)吸引大量人口，再向外圍擴(kuò)展。這也是目前很多新區(qū)拓荒都在走的模式。
• 西安的多片區(qū)同時(shí)發(fā)展的模式下，灃東灃西受到的資源傾斜一定是有限的。
  
  
  

灃東灃西這兩個(gè)新區(qū)很像成都的天府新區(qū)。

• 同是14年批復(fù)的新區(qū)
  
• 都是離主城區(qū)較遠(yuǎn)，且存在斷層，而且新區(qū)規(guī)劃面積很大
• 成都的人口，經(jīng)濟(jì)中心在南，向南發(fā)展也是成都的主節(jié)奏，金融城就像是西安的高新區(qū)。受限于南控政策，西安主要的發(fā)展的軸線在西南。無論是灃東灃西，還是天府新區(qū)都是處在城市的主要發(fā)展方位上。
  
  

不過受益于成都的快速發(fā)展，前沿的規(guī)劃和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)落地，天府新區(qū)顯然要遠(yuǎn)比灃東，灃西發(fā)展的要快。當(dāng)501還未封頂，足球中心也沒有交付，天府三街上早已遍地寫字樓和綜合體。

天府新區(qū)的模式：比成都老城區(qū)規(guī)劃的更完善，更先進(jìn)，更合理，更宜居。大規(guī)模，持續(xù)的引入高端，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)（阿里，騰訊的研發(fā)部門）。通過產(chǎn)業(yè)引入大量外來人口。走向一個(gè)發(fā)展的良性循環(huán)。天府新區(qū)相比灃東灃西，運(yùn)氣要好的多，一是背靠成都這個(gè)新一線的排頭兵，二是引來了騰訊，阿里等優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。

灃西更像是升級(jí)版的西安高新區(qū)，規(guī)劃的比高新一二期更完善。宜居性也更好。這也是城市發(fā)展的規(guī)律：同城市內(nèi)，相同級(jí)別的新區(qū)，新規(guī)劃的新區(qū)往往可以降維打擊已建設(shè)成熟的區(qū)域。但灃西和高新之間存在潛在的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，區(qū)域的定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上存在重合的部分。

我在之前的內(nèi)容提到過城市局部區(qū)域逆襲的幾種可能：

• 新區(qū)背靠一個(gè)走在快速發(fā)展，人口大量流入的城市中。
• 受限于土地的有限性，這點(diǎn)在國內(nèi)很多城市的核心區(qū)都有所體現(xiàn)。北京的海淀，南京的鼓樓，河西。杭州的濱江等等。但是放在西安這個(gè)中心城區(qū)人口外遷，以多中心，多片區(qū)發(fā)展的城市里，顯然10年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)這種情況。高新，曲江，灃東，浐灞還有著大量的開發(fā)建設(shè)用地。
  
• 需要大型的政策，機(jī)遇等等。比如各種新區(qū)和開發(fā)區(qū)的成立，像蘇州園區(qū)，雄安新區(qū)，西安高新區(qū)，曲江新區(qū)等?；蛘呤谴笮突顒?dòng)的舉行，像杭州g20峰會(huì)帶動(dòng)的錢江世紀(jì)城，西安全運(yùn)會(huì)帶動(dòng)奧體核心區(qū)的發(fā)展一樣。大型公司和項(xiàng)目落地，對(duì)一個(gè)新區(qū)發(fā)展的影響也是巨大的，像是華為和中興帶動(dòng)的西安高新區(qū)。
  
  
  

在高新區(qū)有充足的土地，積極招商引資，并大力發(fā)展絲路科學(xué)城+軟件新城的當(dāng)下。灃西得找到自己的優(yōu)勢(shì)，或是自己獨(dú)特的定位，才有機(jī)會(huì)脫穎而出。

灃西在第五屆絲博會(huì)上的表現(xiàn)并不突出，跟經(jīng)開，高新這樣的老牌開發(fā)區(qū)的成績(jī)沒辦法相提并論。但也有像西農(nóng)未來產(chǎn)業(yè)研究院，新華錦西北總部，中國西部先進(jìn)核能技術(shù)研究院等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的落地。

灃西因?yàn)槲恢玫年P(guān)系，很難扮演主城區(qū)，高新區(qū)人口外溢的角色。因?yàn)樵谒那懊嬗形磥懋a(chǎn)業(yè)城，有軟件新城，有絲路科學(xué)城，有灃東新城。這些都是比灃西更容易，更適合承接人口外溢的板塊。承接不了人口外溢，就要去通過區(qū)域自身的優(yōu)勢(shì)，直接吸引人口，這是灃西需要面對(duì)的困難。解決這個(gè)困難，灃西才有可能走向發(fā)展的快車道，要不然只會(huì)陷入像濱海新區(qū)那樣的困境。這個(gè)困難解決的核心在于招商引資的數(shù)量和質(zhì)量。

灃西目前發(fā)展較成熟的區(qū)域就是跟咸陽南相鄰的片區(qū)，但缺點(diǎn)是規(guī)劃較差，而且缺優(yōu)質(zhì)的資源和產(chǎn)業(yè)。因?yàn)樵谶@片有很多土地出讓和項(xiàng)目建設(shè)是在新區(qū)規(guī)劃之前就完成了。這里雖是灃西目前最成熟的片區(qū)，但未來是成為不了灃西這個(gè)新區(qū)的名片。

灃西規(guī)劃超前，充滿想象力的區(qū)域，像是文教園，創(chuàng)新港，翱翔小鎮(zhèn)，中央公園，西農(nóng)未來農(nóng)業(yè)研究院等，產(chǎn)業(yè)引入，項(xiàng)目建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)的速度又不盡人意。這點(diǎn)是目前灃西發(fā)展最大的矛盾，也就發(fā)展資源，人口導(dǎo)入的錯(cuò)配。

西咸這次行政劃分調(diào)整，也算是灃東灃西的發(fā)展利好。其中大部分區(qū)域劃歸西安全面管理，后期的發(fā)展前景會(huì)更加明朗，區(qū)域的定位和發(fā)展方向也會(huì)更明確。

灃西的前景是光明的，規(guī)劃也是超前的。但是從黑暗到黎明，還有一段很長(zhǎng)的路要走，灃西如何克服各種制約發(fā)展的劣勢(shì)，如何平衡發(fā)展，人口引入，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，房?jī)r(jià)，基建之間的矛盾，也是留給執(zhí)政者的考驗(yàn)。

先等幾年后灃東起來才能到灃西吧……

就灃東灃西這房?jī)r(jià)，相比西安三環(huán)內(nèi)和咸陽早已經(jīng)沒有優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)又沒起來，拿啥吸引人口流入？創(chuàng)新港，翱翔小鎮(zhèn)和未來農(nóng)業(yè)研究院目前還不算產(chǎn)業(yè)，只是產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)而已。高新區(qū)當(dāng)年如果一開始選擇炒作地皮，很難想象會(huì)有今天的成就。一句話，灃西卯吃寅糧，早已經(jīng)透支了發(fā)展?jié)摿Α?br />

西咸百曉生 發(fā)表于 2021-7-4 14:46
灃東的前景是光明的，灃東在三環(huán)里。

鴰貔

灃西在第五屆絲博會(huì)上的表現(xiàn)并不突出。絲博會(huì)上的表現(xiàn)有什么好看的，都是虛的

好

早已經(jīng)透支了發(fā)展?jié)摿Α?br />

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咸陽應(yīng)該把馬莊要回來，這些地方給西安了咸陽不好發(fā)展啊

_unset_ 發(fā)表于 2021-7-4 15:32
灃西只有這些？西部云谷是空氣？

抬杠第一名，西部云谷能解決多少人的就業(yè)？

林和西路 發(fā)表于 2021-7-4 17:15
咸陽應(yīng)該把馬莊要回來，這些地方給西安了咸陽不好發(fā)展啊

馬莊一直都是咸陽的

灃西一片開發(fā)早期的荒地之地，房?jī)r(jià)推那么高，怎么吸引人口大量聚集？

第一次來西安的人肯定會(huì)被各種新區(qū)和新城搞迷糊