西安人都注冊了，還不快來？
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前女友的媽媽曾對我說：“這么好一個年輕人，不買個大房子可惜了！” ◎ 作者 l戈安黎編輯 l拓跋睿 在西安，跟剛需談買房，最傷感情。 前不久，最新一批樓盤備案價出爐。單價3.9萬/㎡的一個項目引起關注，不僅距離市區(qū)30分鐘車程，還是毛坯——價格甚至超過多個市區(qū)內(nèi)大平層項目。而同一批公示的西咸新區(qū)其他樓盤，大多數(shù)均價都在1.7萬左右。 如果說“高房價”是給剛需上的第一課，“大戶型”則是對剛需的再次碾壓性打擊。 2016年，西安市場中供應有100㎡以下戶型的樓盤占比接近60%，而到了2020年上半年，100㎡以上戶型的樓盤占比接近89%。動輒千人搖、萬人搖的情況之下，能買到剩余11%的，都是“歐皇”。 而對于大部分運氣欠佳的剛需來說，留在西安“搖號”買房，卻擔不起高單價、大戶型、比工資還高的月供；收拾東西回老家，卻也舍不得高薪和好機遇。 難道，這屆剛需真的“搖不上”就要“滾”嗎？ “買，往城市邊緣買，用低價換一些痛快” 小徐的買房故事，也是西安土著的“出城故事”。從城六區(qū)，再到西咸新區(qū)，小徐成為城市的“拓荒者”。 “2017年我覺得房子一萬到頭了，后來發(fā)現(xiàn)那只是腳后跟?！?年前，含光門土著小徐開始北漂，他給自己設立一個目標：掙到30萬，回西安買房。誰料，3年間，全款變首付、首付變車庫。等他懷揣30萬回來時，想在城六區(qū)買房，難于上青天。 西安市最近一批備案價公示，城六區(qū)最低均價為世茂璀璨傾城15450元/㎡。城六區(qū)內(nèi)1.5萬以下樓盤屈指可數(shù)。這是什么概念呢？一套1.5萬均價100平米的房子，至少需要首付50萬左右，月供約6500元。 月薪大幾千、買房掏空“六個口袋”、只求總價越低越好的的剛需們，如今越來越難買到合適的房子。 至少當下房價的趨勢，對剛需極為不利。據(jù)統(tǒng)計，2018年全年西安市場上2萬+項目，共有23個，且多集中在曲江、高新等“老牌豪宅區(qū)”。而今年截止目前已有37個，漲幅達61%，遍地開花。 以浐灞生態(tài)區(qū)為例，2016年中，區(qū)域均價僅6969元/㎡。2020年中，浐灞區(qū)域均價飆升至14381元/㎡，其中碧桂園國湖、自然界河山均價已破2萬，源邸壹號沖破3.5萬/㎡。 浐灞房價上漲曲線也是西安市整體市場的縮影。2016年以來，西安房價已持續(xù)上漲52個月，城市骨架不斷拉大，大部分新盤跨出城六區(qū)，各樓盤均價整體上漲。 眼看城六區(qū)1.5萬以下新房所剩無幾，小徐便將目光投向城六區(qū)外1.2萬+項目。只是，小徐忘記了一點，幸福的人都是相似的，不幸的人也是相似的——沒錢還沒好運氣。 2020年8月，大華公園世家55套房，吸引了3548組家庭搖號，106個人搶一套房，成為西安搖號史上最低中簽率。 作為這場“千人搖”中的“炮灰”之一，小徐心灰意冷，決定去位置遠配套不完善的新區(qū)“賭一把”。這是一種典型的商業(yè)對賭，你賭區(qū)域的規(guī)劃能如期落地。 可他沒想到，最近一批新區(qū)價格公示，除了3.9萬/㎡的某個項目外，新區(qū)其他大部分樓盤均價都保持在1.7萬左右。 眼看新區(qū)也“高攀不起”，小徐決定做城市的“拓荒者”，繼續(xù)探索更加遠郊的新樓盤，“買，往城市邊緣買，把窗戶都搖下來，用低價換一些痛快”。 小戶型正在消失 諸如小徐這樣的剛需體量很大，但市場對他們并不友好，不止體現(xiàn)在高均價，大戶型也是痛點之一。 從市場供應來看，開發(fā)商推出新樓盤戶型越來越大。2016年，市場中供應有100㎡以下戶型的樓盤占比接近60%；至2020年上半年，占比跌至11%，而90平米以下面積的住宅產(chǎn)品幾乎斷供。 比如國內(nèi)某TOP10房企，早期項目經(jīng)常出現(xiàn)70-90平米戶型，而最近兩年，基本為140+大戶型。 最近兩年，大批大平層住宅集中涌現(xiàn)，浐灞的碧桂園國湖、自然界河山，城北的恒大悅龍臺、中南君啟，城西的保億公元印，城南的碧桂園云頂?shù)?，均為面積140起，單價1.6萬起。甚至還有萬瑞府、塞里斯壹號等超高價豪宅出現(xiàn)，抬高了房價的天花板。 從購房群體角度來看，克爾瑞2019年西安市住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，主力成交面積段已經(jīng)由之前的90㎡—120㎡變?yōu)?00-150㎡的改善型戶型。其中以120-150㎡的產(chǎn)品漲幅最高，占比42.2%，而150㎡以上的住宅累計占比19%。 購買力強勁又有改善需求的購房群體正在不斷增多。 你不會永遠有錢，但永遠都有有錢人等著進場。近兩年，西安多次降低落戶門檻。3年間西安人口增量高達137.14萬。雖然有限購政策，但對于左手學歷右手社保的購房者來說，影響甚微。 “新西安人”來自四面八方，省內(nèi)來自榆林、延安等經(jīng)濟強市，省外出自蘭州、呼和浩特等省會城市。有錢又有購房資格，這是一股不可忽視的購買力，其中改善需求也占據(jù)一部分。 大戶型、高單價，導致總價讓剛需無法承受。 一西安網(wǎng)友講述自己購房歷程： “2018年10月，我?guī)讶タ捶浚?20平三室的房子總價148萬，我說錢不夠，買小的，她卻堅持要120，最終協(xié)商失敗，現(xiàn)女友成為前女友。 今年4月，我?guī)е屡讶タ捶浚@次女友對房子大小沒要求，但市場最小的兩室也要96平，總價依然148萬。 那時我才明白，這不是丈母娘給我標定的價格，是命運。” 中低收入的訴求：要多元化住宅產(chǎn)品 今天的年輕人，對于某個城市已經(jīng)沒有那么執(zhí)著了。2018年，北上廣深四個一線城市的人口，均呈現(xiàn)“人口凈流出”，新一線城市成為人口主要流向。 超級城市人口外流，其他各大城市崛起，這是互聯(lián)網(wǎng)時代下的大趨勢——去中心化。在原有最大中心北上廣深外，出現(xiàn)許多個大中心或小中心，比如新一線城市、強二線城市等，因為高鐵、航空等交通方式極大弱化物理距離的影響，從而使各城市既可以互聯(lián)互通共享資源，又可以獨自成就發(fā)揮特色。 城市之間差距變小，可定居的城市多了，年輕人選擇權就更大。各大城市想要吸引更多人才，必須拿出“真本事”，能夠解決年輕人問題的“真方法”。 而對于年輕人來說，擇城定居的核心成本就是房子。有網(wǎng)友留言說，如今戶籍已經(jīng)不再是城市定居門檻，房價才是。 這句話描述的不夠完善，其實，房價也不是城市定居門檻，房子本身才是。 如果說房價漲跌是市場規(guī)律不可干預，但房子戶型、面積、類型卻可以被主導和調(diào)整。 比如北京，內(nèi)地城市房價之首，雖然均價高，但仍有很多年輕人定居。一是小面積戶型多，房子總價又好；二是許多戶型設計對年輕人十分友好，比如87平米的小三居，功能性強，相對總價較低。 北京住宅面積類型足夠豐富，其中一個重要原因是城市人口結(jié)構(gòu)足夠多元化。剛需多、改善需求也不少、還有相當數(shù)量對品質(zhì)要求更高的豪宅群體等。 西安房價在新一線城市中處于底部，但房屋戶型卻限制極大。在90平米以下戶型幾近斷供的情況下，會直接影響到一部分預算有限年輕人定居西安的決定。 稍微預算充足一些、十分注重居住品質(zhì)的剛改群體，大部分會選擇購買戶型合理的三室。而當下西安市場，許多110-120左右的房子硬擠成四室，剛需想買但預算不夠，剛改預算充足但居住品質(zhì)不夠。 本來想買3個雞蛋，最后卻買了4個鵪鶉蛋。 西安想要吸引更多人才定居，足夠合理的房屋戶型、總價和面積必不可少。畢竟這關系著結(jié)婚、生娃、照顧父母等人生眾多大事，一不小心，追悔莫及。 比如當年剛畢業(yè)的我為什么沒有和第一個女友修成正果呢？記得我第一次拜訪前女友父母，她媽媽對我很滿意，還說到：這么好的年輕人，不買個大房子可惜了。 來源：秦直道
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