金地西安棚改6年后重啟前景難料，多地銷售失速、2000億目標難尋

伴隨著近日西安市一紙“棚改三年清零計劃”的推動，金地集團(SH：600383，簡稱“金地”)在西安開發(fā)的棚改項目，終于傳出了即將開工的消息。

藍鯨房產(chǎn)第一時間趕赴項目現(xiàn)場，該項目即將重啟的消息，得到了當(dāng)?shù)夭疬w居民的證實。不過，有業(yè)內(nèi)專家對藍鯨房產(chǎn)分析表示，金地若想重啟該項目，在規(guī)劃及戶型定位上肯定會做出相應(yīng)調(diào)整，否則其盈利空間將會被壓縮。

金地等待這一天，已用了6年時間。2013年6月，金地拿下西安雁塔區(qū)的大寨路城改地塊，開發(fā)為金地格林格林項目，但在2014年經(jīng)歷過一次開盤后，因合作方分歧難調(diào)，該項目再無動作。

如今該項目重啟，能否幫助金地西安市場走出頹勢?在金地格林格林錯失的這6年時間里，金地在西安市場的表現(xiàn)也不盡如人意，根據(jù)克而瑞西安銷售排行榜顯示，2018年，金地在西安市場的排名下滑至第7位。而這種表現(xiàn)不只出現(xiàn)在西安市場，金地在天津、武漢、上海等重點城市，也都出現(xiàn)了類似的情況，這直接導(dǎo)致其2018年業(yè)績增速落后于行業(yè)及同規(guī)模其他房企。

西安金地格林格林往事與重啟

近期有消息傳出，隨著《西安市繞城高速公路以內(nèi)集體土地上棚戶區(qū)和村莊三年清零行動方案(2018-2020)》的出臺，金地在西安開發(fā)的棚改項目金地格林格林也有望在年內(nèi)上市。

大寨村一位已經(jīng)拆遷的村民告訴藍鯨房產(chǎn)：“過去幾年中，拆遷安置費還是由金地發(fā)放，地塊也還在金地手中，2018年我們村城改進行了奠基儀式，告訴我們2019年3月份會開工?！?/font>

公開資料顯示，2018年10月，西安市雁塔區(qū)在漳滸寨街道大寨村城中村改造項目現(xiàn)場舉行了安置樓奠基儀式。奠基儀式上，陜西天一建設(shè)項目管理有限公司總經(jīng)理、陜西和祥置業(yè)有限公司董事長、大寨村村委會負責(zé)同志分別就支持安置樓建設(shè)作表態(tài)發(fā)言。

金地大寨村城改現(xiàn)狀 藍鯨房產(chǎn)/攝

而啟信寶資料顯示，陜西和祥置業(yè)有限公司的法人代表為朱克亮，他亦是金地西部公司負責(zé)人。而在這家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，西安金地置業(yè)投資有限公司的占比達到了67%。由此可見，該項目依舊由金地操盤。金地西安公司相關(guān)負責(zé)人也對藍鯨房產(chǎn)坦言：“金地為大寨路項目的投資方，目前，金地仍在密切關(guān)注該項目，積極推進?！?/font>

對于項目進展情況，該人士表示：“目前只有回遷房要動工了，至于商品房及商業(yè)年內(nèi)還沒有上市計劃?！?/font>

值得一提的是，此時距離金地拿地已過去近6年時間。公開資料顯示，2013年6月，金地獲得了位于西安雁塔區(qū)的大寨路城改地塊，項目占地600畝，凈開發(fā)用地面積17.95萬平方米，規(guī)劃容積率4.3。根據(jù)當(dāng)時的規(guī)劃，該項目預(yù)計開工時間為2015年1月，預(yù)計下批竣工時間為2016年10月，計劃總投資為65.2億元。金地將之命名為“金地格林格林”。


然而，金地格林格林僅在2014年9月29日進行了一次開盤，此后便再無動靜。眾所周知，城改項目需要大量資金的投入。一般情況下，為了減輕資金壓力，開發(fā)商會選擇邊開工邊售樓，項目回籠資金的能力決定了建設(shè)進度。


但在這個項目上，金地可謂“只出不進”。藍鯨房產(chǎn)在走訪中發(fā)現(xiàn)，該項目周邊分別有中航華府、紅府麒麟山等項目，來自貝殼找房的信息顯示，中航華府的二手房目前售價大概在15000元/平米——18000元/平米，有部分戶型售價甚至超20000元/平米;宏府麒麟山售價相對較低，但也在11000元/平米——16000元/平米之間。而當(dāng)?shù)匾晃淮迕窕貞浀溃?013年—2014年周邊房價每平方米僅有7000多元。


隨著時間的推移，金地格林格林顯然享受到了區(qū)域發(fā)展所帶來的房價上漲紅利，但不可忽略的是，其資金成本在不斷增加，利潤空間也隨之被壓縮。


西安當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士對藍鯨房產(chǎn)分析表示，“之前金地格林格林定位的主要是剛需戶型，價格也不高。而現(xiàn)在，這塊兒地已經(jīng)是寸土寸金，保守估計售價不會低于17000元/平方米，如果還是按照之前的剛需戶型來做，銷售價格、利潤空間都很難有突破，開發(fā)商肯定是虧的。”


易居研究院智庫中心嚴躍進也向藍鯨房產(chǎn)表示：“開發(fā)商要追求盈利，就需要根據(jù)當(dāng)前的市場情況，房價、規(guī)劃及政府的態(tài)度做出調(diào)整，以保證自己的利潤空間?！?/font>


對此，金地方面也表示：“該項目的規(guī)劃、定位及營銷都還沒有推進，并不清楚公司會如何定位?！?/font>


除了上述項目外，金地在西安的另一個城改項目——金地西灃公元也面臨推進緩慢的局面。“2019年金地西部公司能否完成銷售計劃，完全取決于金地西灃公元能否順利取證，及時供貨。”上述金地人士如是說。


金地西安市場不斷被蠶食，拓展西部區(qū)域謀出路


在這兩大項目難以推進背后，近年來，金地在西安的市場份額不斷被蠶食。公開資料顯示，2006年，金地進入西安，不同于萬科、恒大等企業(yè)全城覆蓋的戰(zhàn)略，金地一直深耕曲江區(qū)域。






2006年，金地開發(fā)的第一個項目為曲江金地尚林苑，之后，金地在曲江區(qū)域又相繼開發(fā)了金地芙蓉世家、金地湖城大境、金地翔悅天下、金地褐石公館、金地南湖藝境等多個項目。由于對曲江區(qū)域的深耕，當(dāng)?shù)匾恢绷鱾髦耙粋€曲江，半個金地”的說法。而自進入西安以來，金地在西安市場取得了不錯的銷售額，據(jù)藍鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，在克而瑞公布的歷年《西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售十強排行榜》中，自2013年至2017年，金地一直位列前十。此外，根據(jù)金地歷年年報，2013年，金地在西安的市占率達到了5.8%，2014年在4%以上，此后年報再無披露該項數(shù)據(jù)。


藍鯨房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，2018年，陽光售房網(wǎng)發(fā)布的《2018年大西安房企銷售金額排行榜》顯示，成交額前十強的企業(yè)中已沒有金地的蹤影。而在克而瑞的榜單中，其近三年排名從2016年的第2位下滑至第7位。對于排名的下滑，嚴躍進指出：“一般而言，排名下滑說明企業(yè)的市場份額是在減少的?！?/font>


對此，金地西安公司回復(fù)表示，這主要是受調(diào)控政策的影響。然而，調(diào)控是對西安市場所有企業(yè)而言，金地的說法顯然難以令人信服。


對于金地2018年在西安市場的表現(xiàn)，克而瑞西安公司總經(jīng)理朱郁對藍鯨房產(chǎn)分析道：“2018年，因為節(jié)點和工程手續(xù)的問題，金地的幾個主力項目沒能對市場做出快速反應(yīng)，及時出貨，這導(dǎo)致金地的交易面積和交易金額出現(xiàn)了下滑。”


此外，藍鯨房產(chǎn)據(jù)金地年報梳理，近幾年來，金地在西安的拿地數(shù)量也開始出現(xiàn)下滑，在2014年至2016年的3年間，金地在西安的拿地宗數(shù)為零，直到2017年，金地再次在西安拿下3宗地塊。


朱郁指出，金地之所以拿地減少，是因為近年西安的土地出讓方式由多頭供地變?yōu)槭諝w政府進行管制，相應(yīng)的土地都要走招拍掛，其中勾地(備注：勾地指開發(fā)企業(yè)提前與政府溝通，鎖定好地價、規(guī)劃指標、供地計劃、優(yōu)惠政策等條件，推動政府按開發(fā)企業(yè)的要求進行掛牌，開發(fā)企業(yè)通過招拍掛途徑獲取土地。)的情況比較多。在這個過程中，金地拿地的概率有所減少，而且因為一些地的復(fù)雜因素可能更多，企業(yè)在投資拓展層面更趨于謹慎。


除了西安土地政策的變化外，金地西安公司拿地降速或與集團的“強管控“也不無關(guān)系。據(jù)了解，金地在管理上實行的是“中央集權(quán)”的制度，拿地大權(quán)多年來一直掌控在集團手中，直到2017年才有所改觀。


在朱郁看來，拿地的減少并不會影響金地在西安的發(fā)展?！罢嬲绊懡鸬卦谖靼彩袌霾季值?，是其對西安市場的預(yù)期。在這個預(yù)期下，金地將扮演什么角色，體現(xiàn)什么職能，執(zhí)行怎樣的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，才是關(guān)鍵所在?！庇纱藖砜?，金地西安拿地策略上似乎偏保守。


面對西安市場的不斷被蠶食，金地采取的策略是拓展新城市?！?018年，金地貴陽公司剛成立，前兩年也新進入了重慶和成都，目前重慶有兩個項目，成都一個項目，2018年，金地西部區(qū)域銷售總額首次跨越百億。2019年，金地西部區(qū)域?qū)⒗^續(xù)開疆?dāng)U土，爭取跨越式增長。”金地西安公司相關(guān)負責(zé)人對藍鯨房產(chǎn)表示。


2000億“收官之年”遭遇銷售增速下滑

金地市場份額的不斷被蠶食并不只出現(xiàn)在西安市場，還出現(xiàn)在上海、武漢、天津等重點城市。


以天津為例，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，2017年，金地在天津市場的銷售額為95.12億元，排名第4，而到了2018年年底，前十強榜單中已再無金地。在武漢市場，金地則由2017年的第4名下滑至第6名，銷售額也降至109.1億元。


從銷售均價來看，金地有7個月的單月銷售均價低于全年銷售均價。這也意味著，二三線城市等價格較低的區(qū)域銷售貢獻有所上升。


整體來看，2018年，金地全年累計簽約金額1623.3億元，但同比僅上升15.28%，這一增速不但創(chuàng)下了近年來的最低值，也明顯低于行業(yè)平均水平?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，TOP100房企全年銷售金額同比增速為35%。此外，藍鯨房產(chǎn)根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)梳理，2017年，金地以1403.2億元的業(yè)績位列房企百強第12位，其銷售規(guī)模與新城控股(SH：601155)、招商蛇口(SZ:001979)、旭輝控股(HK：00884)等較為接近。而2018年，根據(jù)各企業(yè)的官方口徑，新城控股的銷售額達到2204億元，同比增長74.9%;招商蛇口的銷售金額為1705.84億元，同比增加51.26%。旭輝集團銷售金額1520.0億元，同比增長46%。可見，其增速也低于同規(guī)模房企。


金地銷售增速放緩的同時，行業(yè)排名有所下降，根據(jù)年初克而瑞公布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》榜單，金地位列第16位，較2017年下降了4個位次。


不過，金地相關(guān)負責(zé)人對藍鯨房產(chǎn)表示：“2018年業(yè)績符合公司預(yù)期，金地在公司的經(jīng)營上追求業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷壯大，但不單一唯規(guī)模論，而是講究短期目標與長期目標的平衡，利潤與規(guī)模的平衡，效益與責(zé)任的平衡。”

一位業(yè)內(nèi)人士則對藍鯨房產(chǎn)指出：“對于房企來說，不談規(guī)模是妄論，規(guī)模對企業(yè)的拿地、融資等各都有深入的影響。”


此外，值得注意的是，2017年，金地開啟新一輪規(guī)模擴張計劃，提出“3年沖擊2000億銷售目標?！睋?jù)克而瑞預(yù)測，金地要想在2019年突破2000億元大關(guān)，需要平均保持19%的業(yè)績增幅。顯然，2018年的金地并沒有達到這一預(yù)期，這也為2019年增添了更大壓力。在2000億計劃的收官之年，金地將如何發(fā)力，在規(guī)模與利潤之間又將如何平衡?藍鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

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韓森寨村拆了都8年了，還是一個大坑。