寫字樓市場需求動能轉(zhuǎn)換，場景煥新驅(qū)動消費活力

2024年4月23日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2024年第一季度西安房地產(chǎn)市場回顧及展望》，解析西安房地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。
西安的創(chuàng)新底蘊及創(chuàng)投生態(tài)正在驅(qū)動產(chǎn)業(yè)變革，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。隨著“5+2+N”重大科技基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)的不斷推進，西安在科技創(chuàng)新領(lǐng)域取得了顯著成就，全社會研發(fā)投入強度在副省級城市中名列前茅，更首次躋身“全球科研城市”前20強。六大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)健增長，五大新興產(chǎn)業(yè)營收也呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭。同時，2024西安政府工作報告中再度釋放利好，如強調(diào)要加強未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策引導，實施新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動，落實促進硬科技產(chǎn)業(yè)化和支持創(chuàng)業(yè)投資等利好政策舉措，將加速新舊動能的轉(zhuǎn)換及城市能級的提升。
一季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場市場需求持續(xù)回暖，需求動能有所變換；優(yōu)質(zhì)零售市場需求溫和回升，細分業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化，存量改造仍在繼續(xù)。投資市場更趨活躍，交易標的愈加多元。
—— CBRE世邦魏理仕西安研究部負責人 趙凱悅
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：市場需求持續(xù)回暖，傳統(tǒng)金融業(yè)再次領(lǐng)跑新租需求

2024年第一季度西安寫字樓市場錄得兩個乙級寫字樓新增入市，帶來5.7萬平方米的新增供應(yīng)，推動市場總量上升至705.4萬平方米。新增項目分別是位于高新二期的邁瑞國際及位于南二環(huán)及小寨板塊的英發(fā)金融中心。其中，邁瑞國際早在去年初就已經(jīng)完成建設(shè)，因其整棟出租的租賃策略，故在季內(nèi)被西安本地第三方辦公運營機構(gòu)整棟吸納后計入新增供應(yīng)。在新入市項目租賃情況較好及需求持續(xù)復蘇的影響下，季內(nèi)，西安寫字樓市場凈吸納量環(huán)比上升28.9%，至8.5萬平方米，較去年同期亦上升48%。市場空置率仍處下行通道，下降0.6個百分點，至28.8%。租金方面，一季度整體市場情緒仍相對保守，雖多數(shù)業(yè)主仍傾向選擇以特惠房源或延長免租期等方式吸引租戶，但優(yōu)質(zhì)寫字樓的業(yè)主對市場仍持謹慎態(tài)度，在未出現(xiàn)大面積退租的情況下租金預期維持穩(wěn)定，故市場租金雖仍持續(xù)下行，但降幅維穩(wěn)，環(huán)比下降0.9%，與上季度持平。市場需求持續(xù)回暖，金融行業(yè)再次主導市場需求。本季度市場新增需求主要來自金融業(yè)（27.6%）、房地產(chǎn)建筑（24.6%）及科技互聯(lián)網(wǎng)（14.1%）。季內(nèi)來自銀行類金融企業(yè)的續(xù)租擴租及同區(qū)域內(nèi)升級需求強勁，占比超過15%，推動金融行業(yè)新增需求兩年后重回主導地位。房地產(chǎn)建筑業(yè)新增需求則仍由建筑工程類企業(yè)的升級辦公需求為主導。2023年西安市665個重點項目完成投資5,300億元以上，同時全市建筑業(yè)總產(chǎn)值比上年增長9.6%，資質(zhì)以上總專包建筑業(yè)企業(yè)數(shù)增長12.4%。西安建筑業(yè)的市場活力和企業(yè)實力的不斷提升持續(xù)衍生的辦公需求，推動房地產(chǎn)建筑類企業(yè)的新增需求極具韌性?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)類企業(yè)的新租需求則以軟件系統(tǒng)開發(fā)類租戶為主，其中互聯(lián)網(wǎng)廣告、物聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)的升級換租需求搶眼。
交易類型層面，一季度，升級及擴租需求為甲級寫字樓市場的主要交易類型，占比超六成。傳統(tǒng)金融產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢疊加寫字樓租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整窗口期，由此帶動了銀行、證券機構(gòu)升級擴租需求的釋放。同時隨著租戶租金敏感度持續(xù)提高，以成本為導向的甲級樓宇間置換降級搬遷趨勢延續(xù)，季內(nèi)此類型需求占比達17.7%，同比增加8.6個百分點。其中包括從第三方辦公運營商中搬至同項目，由價格較高項目搬至低價項目及同項目內(nèi)縮租搬遷的多宗大面積案例。
未來三季度，西安寫字樓市場仍將迎來41.9萬平方米的新增供應(yīng)，其中超過93%為甲級樓宇。需求來看，雖整體市場需求有所回暖，但隨著大面積租戶租約陸續(xù)到期，不少優(yōu)質(zhì)項目在年內(nèi)仍將面臨較大租賃壓力，年內(nèi)寫字樓市場吸納仍面臨挑戰(zhàn)。


CBRE西安分公司董事總經(jīng)理王礦偉表示：“ 隨著西安經(jīng)濟總量的增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的升級，經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展及城市能級快速提升將帶動金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)辦公需求持續(xù)向好。同時，《西安市推動數(shù)字經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干措施》的出臺再為西安科技類企業(yè)提供發(fā)展機遇，衍生更多科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)優(yōu)質(zhì)辦公需求?！?/font>
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：細分業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化，存量物業(yè)持續(xù)迭代


2024年第一季度，西安零售物業(yè)市場無新項目交付。文旅“出圈”釋放消費熱力，零售市場溫和回升。整個春節(jié)假期，西安旅游訂單同比增長64%，景區(qū)門票訂單同比增長超八成。同時，西安成為國內(nèi)城市入境游主要目的地TOP1，入境游訂單量同比增長超4倍。同時重點監(jiān)測的49家商貿(mào)流通企業(yè)春節(jié)期間共實現(xiàn)銷售額同比增長13.8%，其中商品零售額同比增長13.8%；餐飲收入同比增長13.3%。一季度，全市空置率環(huán)比微降0.3個百分點，穩(wěn)定在10.2%，凈吸納量為1.7萬平方米。租金降幅持續(xù)收窄，環(huán)比下降0.3%至250.2元每平方米。
需求方面，餐飲品牌需求仍領(lǐng)跑新增需求占比，占比39.4%。主要新增需求仍來自本地餐飲連鎖品牌的積極擴店。其中如長安大排檔、奔跑吧陜菜、朝花里青花椒魚及蘭湘子等品牌均在不同片區(qū)的購物中心內(nèi)開出多家門店。同時，咖啡茶飲類品牌表現(xiàn)依舊搶眼，除Manner、M Stand等咖啡品牌持續(xù)擴張外，如Blueglass Yogurt、藍熊鮮奶、可言可頌、one bagel等新式茶飲甜品品牌紛紛開始布局西安，季內(nèi)開出城市首店。體驗類新增需求季內(nèi)表現(xiàn)搶眼，僅次于餐飲需求占比32.1%。部分零售項目在較大的空置壓力下仍傾向引入如兒童體能中心、KTV、健身中心等需求面積較大的娛樂健身業(yè)態(tài)品牌，推高業(yè)態(tài)占比。服飾類品牌需求持續(xù)疲軟，季內(nèi)新增需求占比19.5%。細分需求表現(xiàn)持續(xù)分化，隨著外資快時尚品牌開店策略的調(diào)整，快時尚品牌閉店潮仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得快時尚品牌ZARA再關(guān)一店。而美妝類品牌仍延續(xù)去年的活躍態(tài)勢，除美妝集合店WOW color、Seven show等品牌持續(xù)拓店外，The Ginza、Carita等美妝品牌及香氛品牌聞獻DOCUMENTS均在季內(nèi)開出城市首店。同時，存量物業(yè)提質(zhì)改造仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得多個購物中心、百貨項目開啟新一輪大規(guī)模的調(diào)改，通過內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式進行局部或全盤改造。如曲江銀泰A館將首層的四分之三及四層餐飲層關(guān)閉進行大規(guī)模調(diào)改；榮民龍首廣場將負一層原地鐵商業(yè)部分整體改造后接入商場主體；原騾馬市民生百貨依托鐘樓商圈文旅資源在首層打造市井文娛餐飲文化街區(qū)鐘樓景云坊，引入歌舞演繹、特色小吃等業(yè)態(tài)以“美食+旅游+文化”的多元業(yè)態(tài)融合，帶來具有人文特色的長安市井游娛體驗。
未來三季度，西安將迎來近44.4萬方的新增供應(yīng)，其中不乏如西安萬象城及宜家薈聚等重量級項目的入市。同時，西安零售市場將在年內(nèi)度迎來更多形態(tài)獨特的零售項目，如文旅體融合項目體育之窗NMC中心及主打“體育?商業(yè)”的星璇廣場等優(yōu)質(zhì)項目的入市進一步推動創(chuàng)新業(yè)態(tài)和場景的發(fā)展支撐消費市場加速回暖，西安零售物業(yè)市場有望迎來新的發(fā)展機遇。

CBRE華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人，鄒麗娟表示：“年內(nèi)，隨著如西安萬象城及宜家薈聚等重量級項目的入市，將帶來國內(nèi)外頭部品牌大量涌入，不斷引領(lǐng)西安的商業(yè)生態(tài)升級，也將推動區(qū)域消費品質(zhì)的整體提升。隨著消費模式的不斷升級和迭代，商貿(mào)流通的加速，西安消費市場將釋放蓬勃活力?！?/font>
物業(yè)投資市場：交易市場更趨活躍，成交標的愈加多元

2024年第一季度，西安大宗交易市場共錄得3筆大宗成交，已知交易額達13.6億元。成交交易標的為一宗酒店、一宗商業(yè)樓宇及一宗物流園項目，均為資產(chǎn)交易，市場交易標的資產(chǎn)類型更趨多元。買家類型方面，本土化特征明顯，包括私人投資者、企業(yè)和本地國資企業(yè)。此外，區(qū)政府的城建公司及城更基金等國資背景機構(gòu)也開始下場物色優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。增值型投資機會將愈發(fā)受到關(guān)注。

CBRE西安投資及資本市場部負責人，陶娜表示：“年內(nèi)，國內(nèi)低利率環(huán)境延續(xù)、國內(nèi)險資及產(chǎn)業(yè)資本積極的投資情緒有望成為提振大宗交易市場表現(xiàn)的有利因素。同時，受益于消費場景和西安文旅市場熱度的不斷攀升，目前西安市場上零售物業(yè)和酒店的關(guān)注度持續(xù)升溫，新經(jīng)濟地產(chǎn)類交易活躍度將有所提升?！?/font>
– 完 –
免責聲明
本材料僅供收件方參考之用。是否執(zhí)行材料中的意見及建議由收件方獨立做出決定，并自行承擔基于參考世邦魏理仕的材料做出決定而導致的任何財務(wù)上之不利后果。世邦魏理仕不對本材料中包含的信息的準確性或完整性承擔任何責任，也不對因使用這些信息而造成的任何直接或間接損失承擔責任。所有發(fā)布帶有世邦魏理仕標志及本材料的文件都需要獲得世邦魏理仕的事先同意，并含有本條免責聲明。
關(guān)于世邦魏理仕
世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：CBRE）是財富500強和標準普爾500強企業(yè)，為全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司。公司擁有員工超過10.5萬名，在全球100多個國家和地區(qū)為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務(wù)，具體包括：交易及項目管理、投資管理、基金管理、評估與估值、戰(zhàn)略顧問、不動產(chǎn)租賃、設(shè)施管理、物業(yè)管理、不動產(chǎn)買賣、按揭融資和開發(fā)服務(wù)等。歡迎瀏覽公司網(wǎng)址 www.cbre.com。
微信搜索CBRE_China或掃描下方二維碼，關(guān)注CBRE官方微信：