寫字樓市場(chǎng)需求動(dòng)能轉(zhuǎn)換，場(chǎng)景煥新驅(qū)動(dòng)消費(fèi)活力

2024年4月23日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2024年第一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》，解析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。
西安的創(chuàng)新底蘊(yùn)及創(chuàng)投生態(tài)正在驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)變革，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。隨著“5+2+N”重大科技基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)的不斷推進(jìn)，西安在科技創(chuàng)新領(lǐng)域取得了顯著成就，全社會(huì)研發(fā)投入強(qiáng)度在副省級(jí)城市中名列前茅，更首次躋身“全球科研城市”前20強(qiáng)。六大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)健增長(zhǎng)，五大新興產(chǎn)業(yè)營(yíng)收也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。同時(shí)，2024西安政府工作報(bào)告中再度釋放利好，如強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，實(shí)施新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)，落實(shí)促進(jìn)硬科技產(chǎn)業(yè)化和支持創(chuàng)業(yè)投資等利好政策舉措，將加速新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換及城市能級(jí)的提升。
一季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，需求動(dòng)能有所變換；優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)需求溫和回升，細(xì)分業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化，存量改造仍在繼續(xù)。投資市場(chǎng)更趨活躍，交易標(biāo)的愈加多元。
—— CBRE世邦魏理仕西安研究部負(fù)責(zé)人 趙凱悅
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，傳統(tǒng)金融業(yè)再次領(lǐng)跑新租需求

2024年第一季度西安寫字樓市場(chǎng)錄得兩個(gè)乙級(jí)寫字樓新增入市，帶來(lái)5.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)總量上升至705.4萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目分別是位于高新二期的邁瑞國(guó)際及位于南二環(huán)及小寨板塊的英發(fā)金融中心。其中，邁瑞國(guó)際早在去年初就已經(jīng)完成建設(shè)，因其整棟出租的租賃策略，故在季內(nèi)被西安本地第三方辦公運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)整棟吸納后計(jì)入新增供應(yīng)。在新入市項(xiàng)目租賃情況較好及需求持續(xù)復(fù)蘇的影響下，季內(nèi)，西安寫字樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比上升28.9%，至8.5萬(wàn)平方米，較去年同期亦上升48%。市場(chǎng)空置率仍處下行通道，下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，至28.8%。租金方面，一季度整體市場(chǎng)情緒仍相對(duì)保守，雖多數(shù)業(yè)主仍傾向選擇以特惠房源或延長(zhǎng)免租期等方式吸引租戶，但優(yōu)質(zhì)寫字樓的業(yè)主對(duì)市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，在未出現(xiàn)大面積退租的情況下租金預(yù)期維持穩(wěn)定，故市場(chǎng)租金雖仍持續(xù)下行，但降幅維穩(wěn)，環(huán)比下降0.9%，與上季度持平。市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，金融行業(yè)再次主導(dǎo)市場(chǎng)需求。本季度市場(chǎng)新增需求主要來(lái)自金融業(yè)（27.6%）、房地產(chǎn)建筑（24.6%）及科技互聯(lián)網(wǎng)（14.1%）。季內(nèi)來(lái)自銀行類金融企業(yè)的續(xù)租擴(kuò)租及同區(qū)域內(nèi)升級(jí)需求強(qiáng)勁，占比超過(guò)15%，推動(dòng)金融行業(yè)新增需求兩年后重回主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)建筑業(yè)新增需求則仍由建筑工程類企業(yè)的升級(jí)辦公需求為主導(dǎo)。2023年西安市665個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資5,300億元以上，同時(shí)全市建筑業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng)9.6%，資質(zhì)以上總專包建筑業(yè)企業(yè)數(shù)增長(zhǎng)12.4%。西安建筑業(yè)的市場(chǎng)活力和企業(yè)實(shí)力的不斷提升持續(xù)衍生的辦公需求，推動(dòng)房地產(chǎn)建筑類企業(yè)的新增需求極具韌性?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)類企業(yè)的新租需求則以軟件系統(tǒng)開發(fā)類租戶為主，其中互聯(lián)網(wǎng)廣告、物聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)的升級(jí)換租需求搶眼。
交易類型層面，一季度，升級(jí)及擴(kuò)租需求為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主要交易類型，占比超六成。傳統(tǒng)金融產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)疊加寫字樓租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整窗口期，由此帶動(dòng)了銀行、證券機(jī)構(gòu)升級(jí)擴(kuò)租需求的釋放。同時(shí)隨著租戶租金敏感度持續(xù)提高，以成本為導(dǎo)向的甲級(jí)樓宇間置換降級(jí)搬遷趨勢(shì)延續(xù)，季內(nèi)此類型需求占比達(dá)17.7%，同比增加8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中包括從第三方辦公運(yùn)營(yíng)商中搬至同項(xiàng)目，由價(jià)格較高項(xiàng)目搬至低價(jià)項(xiàng)目及同項(xiàng)目?jī)?nèi)縮租搬遷的多宗大面積案例。
未來(lái)三季度，西安寫字樓市場(chǎng)仍將迎來(lái)41.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中超過(guò)93%為甲級(jí)樓宇。需求來(lái)看，雖整體市場(chǎng)需求有所回暖，但隨著大面積租戶租約陸續(xù)到期，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在年內(nèi)仍將面臨較大租賃壓力，年內(nèi)寫字樓市場(chǎng)吸納仍面臨挑戰(zhàn)。


CBRE西安分公司董事總經(jīng)理王礦偉表示：“ 隨著西安經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展及城市能級(jí)快速提升將帶動(dòng)金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)辦公需求持續(xù)向好。同時(shí)，《西安市推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》的出臺(tái)再為西安科技類企業(yè)提供發(fā)展機(jī)遇，衍生更多科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)優(yōu)質(zhì)辦公需求?！?/font>
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：細(xì)分業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化，存量物業(yè)持續(xù)迭代


2024年第一季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目交付。文旅“出圈”釋放消費(fèi)熱力，零售市場(chǎng)溫和回升。整個(gè)春節(jié)假期，西安旅游訂單同比增長(zhǎng)64%，景區(qū)門票訂單同比增長(zhǎng)超八成。同時(shí)，西安成為國(guó)內(nèi)城市入境游主要目的地TOP1，入境游訂單量同比增長(zhǎng)超4倍。同時(shí)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的49家商貿(mào)流通企業(yè)春節(jié)期間共實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)13.8%，其中商品零售額同比增長(zhǎng)13.8%；餐飲收入同比增長(zhǎng)13.3%。一季度，全市空置率環(huán)比微降0.3個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)定在10.2%，凈吸納量為1.7萬(wàn)平方米。租金降幅持續(xù)收窄，環(huán)比下降0.3%至250.2元每平方米。
需求方面，餐飲品牌需求仍領(lǐng)跑新增需求占比，占比39.4%。主要新增需求仍來(lái)自本地餐飲連鎖品牌的積極擴(kuò)店。其中如長(zhǎng)安大排檔、奔跑吧陜菜、朝花里青花椒魚及蘭湘子等品牌均在不同片區(qū)的購(gòu)物中心內(nèi)開出多家門店。同時(shí)，咖啡茶飲類品牌表現(xiàn)依舊搶眼，除Manner、M Stand等咖啡品牌持續(xù)擴(kuò)張外，如Blueglass Yogurt、藍(lán)熊鮮奶、可言可頌、one bagel等新式茶飲甜品品牌紛紛開始布局西安，季內(nèi)開出城市首店。體驗(yàn)類新增需求季內(nèi)表現(xiàn)搶眼，僅次于餐飲需求占比32.1%。部分零售項(xiàng)目在較大的空置壓力下仍傾向引入如兒童體能中心、KTV、健身中心等需求面積較大的娛樂(lè)健身業(yè)態(tài)品牌，推高業(yè)態(tài)占比。服飾類品牌需求持續(xù)疲軟，季內(nèi)新增需求占比19.5%。細(xì)分需求表現(xiàn)持續(xù)分化，隨著外資快時(shí)尚品牌開店策略的調(diào)整，快時(shí)尚品牌閉店潮仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得快時(shí)尚品牌ZARA再關(guān)一店。而美妝類品牌仍延續(xù)去年的活躍態(tài)勢(shì)，除美妝集合店WOW color、Seven show等品牌持續(xù)拓店外，The Ginza、Carita等美妝品牌及香氛品牌聞獻(xiàn)DOCUMENTS均在季內(nèi)開出城市首店。同時(shí)，存量物業(yè)提質(zhì)改造仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得多個(gè)購(gòu)物中心、百貨項(xiàng)目開啟新一輪大規(guī)模的調(diào)改，通過(guò)內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式進(jìn)行局部或全盤改造。如曲江銀泰A館將首層的四分之三及四層餐飲層關(guān)閉進(jìn)行大規(guī)模調(diào)改；榮民龍首廣場(chǎng)將負(fù)一層原地鐵商業(yè)部分整體改造后接入商場(chǎng)主體；原騾馬市民生百貨依托鐘樓商圈文旅資源在首層打造市井文娛餐飲文化街區(qū)鐘樓景云坊，引入歌舞演繹、特色小吃等業(yè)態(tài)以“美食+旅游+文化”的多元業(yè)態(tài)融合，帶來(lái)具有人文特色的長(zhǎng)安市井游娛體驗(yàn)。
未來(lái)三季度，西安將迎來(lái)近44.4萬(wàn)方的新增供應(yīng)，其中不乏如西安萬(wàn)象城及宜家薈聚等重量級(jí)項(xiàng)目的入市。同時(shí)，西安零售市場(chǎng)將在年內(nèi)度迎來(lái)更多形態(tài)獨(dú)特的零售項(xiàng)目，如文旅體融合項(xiàng)目體育之窗NMC中心及主打“體育?商業(yè)”的星璇廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)新業(yè)態(tài)和場(chǎng)景的發(fā)展支撐消費(fèi)市場(chǎng)加速回暖，西安零售物業(yè)市場(chǎng)有望迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

CBRE華西區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人，鄒麗娟表示：“年內(nèi)，隨著如西安萬(wàn)象城及宜家薈聚等重量級(jí)項(xiàng)目的入市，將帶來(lái)國(guó)內(nèi)外頭部品牌大量涌入，不斷引領(lǐng)西安的商業(yè)生態(tài)升級(jí)，也將推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)品質(zhì)的整體提升。隨著消費(fèi)模式的不斷升級(jí)和迭代，商貿(mào)流通的加速，西安消費(fèi)市場(chǎng)將釋放蓬勃活力?！?/font>
物業(yè)投資市場(chǎng)：交易市場(chǎng)更趨活躍，成交標(biāo)的愈加多元

2024年第一季度，西安大宗交易市場(chǎng)共錄得3筆大宗成交，已知交易額達(dá)13.6億元。成交交易標(biāo)的為一宗酒店、一宗商業(yè)樓宇及一宗物流園項(xiàng)目，均為資產(chǎn)交易，市場(chǎng)交易標(biāo)的資產(chǎn)類型更趨多元。買家類型方面，本土化特征明顯，包括私人投資者、企業(yè)和本地國(guó)資企業(yè)。此外，區(qū)政府的城建公司及城更基金等國(guó)資背景機(jī)構(gòu)也開始下場(chǎng)物色優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。增值型投資機(jī)會(huì)將愈發(fā)受到關(guān)注。

CBRE西安投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人，陶娜表示：“年內(nèi)，國(guó)內(nèi)低利率環(huán)境延續(xù)、國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資及產(chǎn)業(yè)資本積極的投資情緒有望成為提振大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)的有利因素。同時(shí)，受益于消費(fèi)場(chǎng)景和西安文旅市場(chǎng)熱度的不斷攀升，目前西安市場(chǎng)上零售物業(yè)和酒店的關(guān)注度持續(xù)升溫，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)類交易活躍度將有所提升。”
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世邦魏理仕（紐約證券交易所代號(hào)：CBRE）是財(cái)富500強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司。公司擁有員工超過(guò)10.5萬(wàn)名，在全球100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務(wù)，具體包括：交易及項(xiàng)目管理、投資管理、基金管理、評(píng)估與估值、戰(zhàn)略顧問(wèn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、設(shè)施管理、物業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)買賣、按揭融資和開發(fā)服務(wù)等。歡迎瀏覽公司網(wǎng)址 www.cbre.com。
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