西安、無錫吹響號角，房地產業(yè)供給側政策針對性放松

1.政策要點

1. 政策要點：無錫層級高，覆蓋面廣，放松預售要求和資金監(jiān)管是亮點；西安實惠多，分批繳土地款鼓勵企業(yè)拿地


無錫政策由市委、市政府聯(lián)合發(fā)文（搞政策研究的都應該明白潛在含義），文件名為《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設的政策意見》，覆蓋面非常廣，關鍵政策包括：困難企業(yè)房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免；引導銀行保持房地產企業(yè)貸款適度增長、不抽貸，個人住房貸款有序投放；放松預售資金監(jiān)管（可提前支取購房款）和預售制度（完成25%以上投資即可，不再考察形象進度，之前要求多層完工50%以上，高層30%以上）；加強復工指導，主動上門服務，支持企業(yè)盡快復工。


西安市政策由當地自然資源和規(guī)劃局2月12日發(fā)布，是此前市政府《關于有效應對疫情促進經濟平穩(wěn)發(fā)展若干措施》（2月8日西安市政府發(fā)布）的貫徹落實文件，重點聚焦該文件的第10條：“分期繳納土地出讓金及預辦理不動產產權證”。競買保證金比例20%，簽訂出讓合同后1個月內繳納50%即可預辦理不動產登記手續(xù)，剩余50%一年內繳齊即可（2019年11月1日之后成交的土地可與政府商議重新調整土地款支付節(jié)奏）；

更特別的是，西安市提出企業(yè)可“容缺辦理相關規(guī)劃許可手續(xù)”，即未交齊土地款、未獲得《國有土地使用證》即可辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》。這些政策將大大緩解企業(yè)拿地資金支付壓力，有助于優(yōu)化房地產企業(yè)資金狀況，促進企業(yè)投資拿地和開工建設。

2政策解讀

2. 政策解讀：兩地疫情防控壓力并不十分突出，但因城施策鼓勵開工的意愿強烈

上述政策分別位于陜西省西安市和江蘇省無錫市，如同我們之前的分析，陜西、江蘇兩地疫情防控壓力并不突出，受疫情的影響為第二類省市（不及湖北周邊和廣東、浙江、北京、上海等第一類省市，共9個）.


截止2月11日24時，陜西省累計確診病例225例，在各省市中位列第17位，其中西安95例；陜西雖與湖北省接壤，但經濟和人口關系并不十分緊密，其新增病例數明顯低于湖北周邊其他省市（同期河南1135例、湖南946例、安徽889例、江西844例、重慶509例，與湖北并不接壤的四川為436例，是陜西確診病例的2倍）；

江蘇累計確診病例543例，在各省市中位列第8位，其中無錫48例，新增病例數明顯低于浙江?。ㄍ跒?131例，浙江與江蘇都不與湖北相鄰，但下屬的溫州市等地與武漢關系緊密，是湖北省外受影響最嚴重的城市之一），也低于同為經濟大省的廣東（同期為1219例）。

兩地受疫情影響相對較小、防控壓力并不突出，但政府出臺的政策力度較大，特別是西安市緊緊抓住了鼓勵企業(yè)拿地、開工這個主線，有助于企業(yè)提高資金周轉效率，預計將對企業(yè)增加當地拿地信心產生顯著推動作用。

無錫市政策由市委、市政府聯(lián)合發(fā)文，以“保障城鄉(xiāng)有序建設”為主題，淡化了政策鼓勵房地產的意味，但具體內容廣泛覆蓋拿地、開發(fā)、投資、稅收、銷售等房地產業(yè)的各個環(huán)節(jié)，并就具體政策指定了國土、金融、房管、稅務等有關部門具體落實，為后續(xù)政策落位打下堅實基礎。

3未來走勢

3. 未來走勢：疫情防控與鼓勵開復工并舉，房地產業(yè)政策向好態(tài)勢進一步明確

日前召開的中央政治局常委會議指出，各地疫情防控工作到了最吃勁的關鍵階段，各級黨委和政府要分類指導、分區(qū)施策，努力實現今年經濟社會發(fā)展目標任務。與房地產業(yè)“因城施策”類似，要求“按照科學防治、精準施策原則，以縣域為單元，確定不同縣域風險等級，分區(qū)分級制定差異化防控策略”。

目前，雖然新增病例數初步得到控制，湖北省外連續(xù)多日出現下降，但問題在于，加強疫情防控與經濟工作存在現實矛盾，“防控復工兩手抓兩不誤”的壓力與挑戰(zhàn)極大：阻斷人口樓棟和不鼓勵外出是防控重要手段，但鼓勵開工和春運返程必然加大人口流動和外出工作，疫情擴散風險隨之加大。

中國疾控中心流行病學首席科學家曾光近期公開發(fā)文，疫情下降的拐點已經出現（按確診病例算），但考慮到還有1.6億人口流動返程，疫情還潛藏著上升的拐點。建誠晟業(yè)認為，全社會抗疫工作還沒到歡慶勝利的時候，相關防控措施還將延續(xù)一段時間（預計至少還有1個14天隔離期），經濟和房地產企業(yè)開工、銷售在整個一季度都將承受巨大壓力。

展望未來，我們會看到更加分化的政策取向，地方政府在做好疫情防控的同時，會更加主動的推動經濟相關工作。：為對沖疫情負面影響，中央肯定會出臺針對房地產業(yè)的相關鼓勵政策，在應對疫情的大帽子下，地方政府在因城施策的大方向上“尺度”有望越來越大，政策的出臺將是漸進的、差異化的（進一步賦權地方政府，不同區(qū)域、不同企業(yè)、不同需求差異明顯）。

在近期（一季度還將以疫情防控為主），各項數據特別是房地產相關數據尚未公布或投資、開工等數據尚未明顯下滑時，政策仍然會以供給側為主，主要是增強企業(yè)投資信心、擴大市場供給、穩(wěn)定房價和地價，而對需求端影響很明顯的信貸政策，則會非常謹慎。

正如西安、無錫兩地已經出臺的政策和我們之前的預判，首先我們可以期待供給側相關政策的放松，如降低土地出讓保證金比例、分期付款，加快銷售審批，鼓勵銷售、降低稅費等，優(yōu)質企業(yè)通過公司債等直接融資方式進行融資也將被鼓勵；2020年棚改計劃有望增加到500萬套以上（2019年不足300萬套），以鼓勵企業(yè)投資、拿地。

至于需求端，疫情嚴重、房價平穩(wěn)甚至有下跌壓力的地區(qū)，可能會在疫情形勢穩(wěn)定后，出臺鼓勵居民合理消費的政策，如適當放寬首付比例要求、調整普通住房認定標準以降低居民真實購房負擔，將成為重點。有朋友給我們提了一個很有創(chuàng)意的政策建議，比如生二胎的家庭在購買第二套住房時，適當降低其首付比例（各地可結合當地情況差異化制定），這一政策既有鼓勵生育、緩解老齡化的好處，又能在適度鼓勵市場合理需求的基礎上不加大后期房價上漲壓力，可供有關部門參考。

對房地產企業(yè)而言，接下來的一到兩個季度，除了關注中央導向和全國整體趨勢外，由于不同區(qū)域在疫情嚴重程度、人口流動性、產業(yè)結構等方面的巨大差異（中央已經要求以縣為單位制定差別化防控措施），在防控措施、經濟政策方面的差異性也會十分顯著，建議積極關注不同區(qū)域政策導向，深入研判當地市場變化特別是針對供給端的各項鼓勵政策，加強趨勢研判，與各地政府保持緊密互動，量入未出，投融資先行，方能在政策波動時降低投資風險及時把握投資機遇。建誠晟業(yè)也將在后續(xù)相關研究中，結合疫情進展和當地房地產市場情況，開展各地房地產投資潛力與風險評價，敬請期待。

建誠晟業(yè)，下設建和城研究中心，由多位在中國房地產行業(yè)擁有十年以上從業(yè)經驗的資深人士發(fā)起成立，廣泛開展建筑與城市等相關領域研究，為房地產企業(yè)、金融機構、購房者和投資人等提供地產研究咨詢、投融資并購、財務顧問等服務。

針對房地產企業(yè)、金融投資機構在戰(zhàn)略布局、投融研判等層面的相關需求，提供研究報告、專家咨詢等服務，幫助企業(yè)明晰公司外部環(huán)境，把握市場趨勢，合理制定公司戰(zhàn)略和投資決策，在風險可控的前提下挖掘市場機遇。


我們相信，基于投資視角下的價值發(fā)現和風險判斷，團隊長期耕耘積累的專業(yè)能力和豐富資源，將為研究成果的專業(yè)性和顧問服務的差異化提供保障，支持開發(fā)企業(yè)和金融機構等房地產產業(yè)鏈相關主體把握行業(yè)趨勢，預警周期風險，優(yōu)化研判邏輯，促進資源互通，共同探索新時代下房地產行業(yè)轉型與企業(yè)發(fā)展成熟的新篇章

這政策都是半年前的了，現在拿出來說有啥意義？效果都已經反映在市場上了