西安、無(wú)錫吹響號(hào)角，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)政策針對(duì)性放松

1.政策要點(diǎn)

1. 政策要點(diǎn)：無(wú)錫層級(jí)高，覆蓋面廣，放松預(yù)售要求和資金監(jiān)管是亮點(diǎn)；西安實(shí)惠多，分批繳土地款鼓勵(lì)企業(yè)拿地


無(wú)錫政策由市委、市政府聯(lián)合發(fā)文（搞政策研究的都應(yīng)該明白潛在含義），文件名為《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見》，覆蓋面非常廣，關(guān)鍵政策包括：困難企業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免；引導(dǎo)銀行保持房地產(chǎn)企業(yè)貸款適度增長(zhǎng)、不抽貸，個(gè)人住房貸款有序投放；放松預(yù)售資金監(jiān)管（可提前支取購(gòu)房款）和預(yù)售制度（完成25%以上投資即可，不再考察形象進(jìn)度，之前要求多層完工50%以上，高層30%以上）；加強(qiáng)復(fù)工指導(dǎo)，主動(dòng)上門服務(wù)，支持企業(yè)盡快復(fù)工。


西安市政策由當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局2月12日發(fā)布，是此前市政府《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展若干措施》（2月8日西安市政府發(fā)布）的貫徹落實(shí)文件，重點(diǎn)聚焦該文件的第10條：“分期繳納土地出讓金及預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證”。競(jìng)買保證金比例20%，簽訂出讓合同后1個(gè)月內(nèi)繳納50%即可預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，剩余50%一年內(nèi)繳齊即可（2019年11月1日之后成交的土地可與政府商議重新調(diào)整土地款支付節(jié)奏）；

更特別的是，西安市提出企業(yè)可“容缺辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)”，即未交齊土地款、未獲得《國(guó)有土地使用證》即可辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。這些政策將大大緩解企業(yè)拿地資金支付壓力，有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況，促進(jìn)企業(yè)投資拿地和開工建設(shè)。

2政策解讀

2. 政策解讀：兩地疫情防控壓力并不十分突出，但因城施策鼓勵(lì)開工的意愿強(qiáng)烈

上述政策分別位于陜西省西安市和江蘇省無(wú)錫市，如同我們之前的分析，陜西、江蘇兩地疫情防控壓力并不突出，受疫情的影響為第二類省市（不及湖北周邊和廣東、浙江、北京、上海等第一類省市，共9個(gè)）.


截止2月11日24時(shí)，陜西省累計(jì)確診病例225例，在各省市中位列第17位，其中西安95例；陜西雖與湖北省接壤，但經(jīng)濟(jì)和人口關(guān)系并不十分緊密，其新增病例數(shù)明顯低于湖北周邊其他省市（同期河南1135例、湖南946例、安徽889例、江西844例、重慶509例，與湖北并不接壤的四川為436例，是陜西確診病例的2倍）；

江蘇累計(jì)確診病例543例，在各省市中位列第8位，其中無(wú)錫48例，新增病例數(shù)明顯低于浙江?。ㄍ跒?131例，浙江與江蘇都不與湖北相鄰，但下屬的溫州市等地與武漢關(guān)系緊密，是湖北省外受影響最嚴(yán)重的城市之一），也低于同為經(jīng)濟(jì)大省的廣東（同期為1219例）。

兩地受疫情影響相對(duì)較小、防控壓力并不突出，但政府出臺(tái)的政策力度較大，特別是西安市緊緊抓住了鼓勵(lì)企業(yè)拿地、開工這個(gè)主線，有助于企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)效率，預(yù)計(jì)將對(duì)企業(yè)增加當(dāng)?shù)啬玫匦判漠a(chǎn)生顯著推動(dòng)作用。

無(wú)錫市政策由市委、市政府聯(lián)合發(fā)文，以“保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)”為主題，淡化了政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)的意味，但具體內(nèi)容廣泛覆蓋拿地、開發(fā)、投資、稅收、銷售等房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并就具體政策指定了國(guó)土、金融、房管、稅務(wù)等有關(guān)部門具體落實(shí)，為后續(xù)政策落位打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3未來(lái)走勢(shì)

3. 未來(lái)走勢(shì)：疫情防控與鼓勵(lì)開復(fù)工并舉，房地產(chǎn)業(yè)政策向好態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明確

日前召開的中央政治局常委會(huì)議指出，各地疫情防控工作到了最吃勁的關(guān)鍵階段，各級(jí)黨委和政府要分類指導(dǎo)、分區(qū)施策，努力實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。與房地產(chǎn)業(yè)“因城施策”類似，要求“按照科學(xué)防治、精準(zhǔn)施策原則，以縣域?yàn)閱卧_定不同縣域風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，分區(qū)分級(jí)制定差異化防控策略”。

目前，雖然新增病例數(shù)初步得到控制，湖北省外連續(xù)多日出現(xiàn)下降，但問(wèn)題在于，加強(qiáng)疫情防控與經(jīng)濟(jì)工作存在現(xiàn)實(shí)矛盾，“防控復(fù)工兩手抓兩不誤”的壓力與挑戰(zhàn)極大：阻斷人口樓棟和不鼓勵(lì)外出是防控重要手段，但鼓勵(lì)開工和春運(yùn)返程必然加大人口流動(dòng)和外出工作，疫情擴(kuò)散風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。

中國(guó)疾控中心流行病學(xué)首席科學(xué)家曾光近期公開發(fā)文，疫情下降的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)（按確診病例算），但考慮到還有1.6億人口流動(dòng)返程，疫情還潛藏著上升的拐點(diǎn)。建誠(chéng)晟業(yè)認(rèn)為，全社會(huì)抗疫工作還沒(méi)到歡慶勝利的時(shí)候，相關(guān)防控措施還將延續(xù)一段時(shí)間（預(yù)計(jì)至少還有1個(gè)14天隔離期），經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)開工、銷售在整個(gè)一季度都將承受巨大壓力。

展望未來(lái)，我們會(huì)看到更加分化的政策取向，地方政府在做好疫情防控的同時(shí)，會(huì)更加主動(dòng)的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)工作。：為對(duì)沖疫情負(fù)面影響，中央肯定會(huì)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)政策，在應(yīng)對(duì)疫情的大帽子下，地方政府在因城施策的大方向上“尺度”有望越來(lái)越大，政策的出臺(tái)將是漸進(jìn)的、差異化的（進(jìn)一步賦權(quán)地方政府，不同區(qū)域、不同企業(yè)、不同需求差異明顯）。

在近期（一季度還將以疫情防控為主），各項(xiàng)數(shù)據(jù)特別是房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)尚未公布或投資、開工等數(shù)據(jù)尚未明顯下滑時(shí)，政策仍然會(huì)以供給側(cè)為主，主要是增強(qiáng)企業(yè)投資信心、擴(kuò)大市場(chǎng)供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和地價(jià)，而對(duì)需求端影響很明顯的信貸政策，則會(huì)非常謹(jǐn)慎。

正如西安、無(wú)錫兩地已經(jīng)出臺(tái)的政策和我們之前的預(yù)判，首先我們可以期待供給側(cè)相關(guān)政策的放松，如降低土地出讓保證金比例、分期付款，加快銷售審批，鼓勵(lì)銷售、降低稅費(fèi)等，優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過(guò)公司債等直接融資方式進(jìn)行融資也將被鼓勵(lì)；2020年棚改計(jì)劃有望增加到500萬(wàn)套以上（2019年不足300萬(wàn)套），以鼓勵(lì)企業(yè)投資、拿地。

至于需求端，疫情嚴(yán)重、房?jī)r(jià)平穩(wěn)甚至有下跌壓力的地區(qū)，可能會(huì)在疫情形勢(shì)穩(wěn)定后，出臺(tái)鼓勵(lì)居民合理消費(fèi)的政策，如適當(dāng)放寬首付比例要求、調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以降低居民真實(shí)購(gòu)房負(fù)擔(dān)，將成為重點(diǎn)。有朋友給我們提了一個(gè)很有創(chuàng)意的政策建議，比如生二胎的家庭在購(gòu)買第二套住房時(shí)，適當(dāng)降低其首付比例（各地可結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r差異化制定），這一政策既有鼓勵(lì)生育、緩解老齡化的好處，又能在適度鼓勵(lì)市場(chǎng)合理需求的基礎(chǔ)上不加大后期房?jī)r(jià)上漲壓力，可供有關(guān)部門參考。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，接下來(lái)的一到兩個(gè)季度，除了關(guān)注中央導(dǎo)向和全國(guó)整體趨勢(shì)外，由于不同區(qū)域在疫情嚴(yán)重程度、人口流動(dòng)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的巨大差異（中央已經(jīng)要求以縣為單位制定差別化防控措施），在防控措施、經(jīng)濟(jì)政策方面的差異性也會(huì)十分顯著，建議積極關(guān)注不同區(qū)域政策導(dǎo)向，深入研判當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變化特別是針對(duì)供給端的各項(xiàng)鼓勵(lì)政策，加強(qiáng)趨勢(shì)研判，與各地政府保持緊密互動(dòng)，量入未出，投融資先行，方能在政策波動(dòng)時(shí)降低投資風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)把握投資機(jī)遇。建誠(chéng)晟業(yè)也將在后續(xù)相關(guān)研究中，結(jié)合疫情進(jìn)展和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，開展各地房地產(chǎn)投資潛力與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，敬請(qǐng)期待。

建誠(chéng)晟業(yè)，下設(shè)建和城研究中心，由多位在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)擁有十年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的資深人士發(fā)起成立，廣泛開展建筑與城市等相關(guān)領(lǐng)域研究，為房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者和投資人等提供地產(chǎn)研究咨詢、投融資并購(gòu)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等服務(wù)。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融投資機(jī)構(gòu)在戰(zhàn)略布局、投融研判等層面的相關(guān)需求，提供研究報(bào)告、專家咨詢等服務(wù)，幫助企業(yè)明晰公司外部環(huán)境，把握市場(chǎng)趨勢(shì)，合理制定公司戰(zhàn)略和投資決策，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下挖掘市場(chǎng)機(jī)遇。


我們相信，基于投資視角下的價(jià)值發(fā)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)判斷，團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期耕耘積累的專業(yè)能力和豐富資源，將為研究成果的專業(yè)性和顧問(wèn)服務(wù)的差異化提供保障，支持開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)主體把握行業(yè)趨勢(shì)，預(yù)警周期風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化研判邏輯，促進(jìn)資源互通，共同探索新時(shí)代下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與企業(yè)發(fā)展成熟的新篇章

這政策都是半年前的了，現(xiàn)在拿出來(lái)說(shuō)有啥意義？效果都已經(jīng)反映在市場(chǎng)上了