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轉(zhuǎn)載自微信公眾號：小凡聊房
這篇內(nèi)容先聊聊灃西新城，一個備受關(guān)注的新區(qū)。
首先先分析下灃西的優(yōu)劣勢：
優(yōu)勢：
不錯的科研，高端產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。隨著交大創(chuàng)新港，西工大翱翔小鎮(zhèn)，西農(nóng)未來農(nóng)業(yè)研究院的接連落地。未來是一定會聚集大量的高端產(chǎn)業(yè)和人才。 有一定基礎(chǔ)交通配套基礎(chǔ)，像是地鐵，西寶高速的新老線，西戶鐵路等而且距離機場也較近。 生態(tài)資源優(yōu)勢，以及海綿城市的規(guī)劃，公園與綠地的建設(shè)規(guī)模（灃河濕地公園，渭河濕地公園，新渭沙濕地公園，大西安中央公園），在西安各個新區(qū)都是獨一無二的。
劣勢：
離西安主城區(qū)位置過遠，存在斷層。一般處在城市擴展邊緣的板塊，發(fā)展的下限往往更高，因為它至少能承接一個高速發(fā)展狀態(tài)下的人口外溢。然而灃西是在造新城，面對的困難和挑戰(zhàn)會更多。但好在灃西背靠咸陽這個400w人口的城市，如何吸引這部分人以及外來人口，對灃西來說是機遇也是挑戰(zhàn)。 基礎(chǔ)交通路網(wǎng)規(guī)劃和建設(shè)較為緩慢。這點大概率跟新區(qū)的財政狀況關(guān)系比較大。 新區(qū)定位沒有明顯的亮點和特點。浐灞打造生態(tài)新區(qū)，曲江走大唐文化的文旅路線，高新，航天有符合西安資源優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，港務(wù)區(qū)有備受重視的西安港。灃西的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)定位，有點像高新，長安國際大學城的結(jié)合版，缺少自身的特色和優(yōu)勢。并且和高新在區(qū)域，產(chǎn)業(yè)定位上存在沖突，會造成潛在的產(chǎn)業(yè)引進上的競爭關(guān)系。 區(qū)域內(nèi)部各個主要項目間距離過遠，斷層明顯，難以形成聯(lián)動效應(yīng)。吾悅廣場，文教園，創(chuàng)新港，西農(nóng)未來農(nóng)業(yè)研究院，西部云谷，翱翔小鎮(zhèn)等灃西核心項目之間都相距較遠，空間相隔大片的空地或是農(nóng)田。 片區(qū)沒有實際意義上的中心，導致發(fā)展很難集中化。灃東有科統(tǒng)區(qū)，這里集中了501，足球中心，高新一中，以及各種高端產(chǎn)業(yè)和項目。灃東就可以利用快速建設(shè)的科統(tǒng)區(qū)吸引大量人口，再向外圍擴展。這也是目前很多新區(qū)拓荒都在走的模式。 西安的多片區(qū)同時發(fā)展的模式下，灃東灃西受到的資源傾斜一定是有限的。
灃東灃西這兩個新區(qū)很像成都的天府新區(qū)。
不過受益于成都的快速發(fā)展，前沿的規(guī)劃和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)落地，天府新區(qū)顯然要遠比灃東，灃西發(fā)展的要快。當501還未封頂，足球中心也沒有交付，天府三街上早已遍地寫字樓和綜合體。
天府新區(qū)的模式：比成都老城區(qū)規(guī)劃的更完善，更先進，更合理，更宜居。大規(guī)模，持續(xù)的引入高端，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)（阿里，騰訊的研發(fā)部門）。通過產(chǎn)業(yè)引入大量外來人口。走向一個發(fā)展的良性循環(huán)。天府新區(qū)相比灃東灃西，運氣要好的多，一是背靠成都這個新一線的排頭兵，二是引來了騰訊，阿里等優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。
灃西更像是升級版的西安高新區(qū)，規(guī)劃的比高新一二期更完善。宜居性也更好。這也是城市發(fā)展的規(guī)律：同城市內(nèi)，相同級別的新區(qū)，新規(guī)劃的新區(qū)往往可以降維打擊已建設(shè)成熟的區(qū)域。但灃西和高新之間存在潛在的競爭關(guān)系，區(qū)域的定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上存在重合的部分。
我在之前的內(nèi)容提到過城市局部區(qū)域逆襲的幾種可能：
新區(qū)背靠一個走在快速發(fā)展，人口大量流入的城市中。 受限于土地的有限性，這點在國內(nèi)很多城市的核心區(qū)都有所體現(xiàn)。北京的海淀，南京的鼓樓，河西。杭州的濱江等等。但是放在西安這個中心城區(qū)人口外遷，以多中心，多片區(qū)發(fā)展的城市里，顯然10年內(nèi)不會出現(xiàn)這種情況。高新，曲江，灃東，浐灞還有著大量的開發(fā)建設(shè)用地。
需要大型的政策，機遇等等。比如各種新區(qū)和開發(fā)區(qū)的成立，像蘇州園區(qū)，雄安新區(qū)，西安高新區(qū)，曲江新區(qū)等?；蛘呤谴笮突顒拥呐e行，像杭州g20峰會帶動的錢江世紀城，西安全運會帶動奧體核心區(qū)的發(fā)展一樣。大型公司和項目落地，對一個新區(qū)發(fā)展的影響也是巨大的，像是華為和中興帶動的西安高新區(qū)。
在高新區(qū)有充足的土地，積極招商引資，并大力發(fā)展絲路科學城+軟件新城的當下。灃西得找到自己的優(yōu)勢，或是自己獨特的定位，才有機會脫穎而出。
灃西在第五屆絲博會上的表現(xiàn)并不突出，跟經(jīng)開，高新這樣的老牌開發(fā)區(qū)的成績沒辦法相提并論。但也有像西農(nóng)未來產(chǎn)業(yè)研究院，新華錦西北總部，中國西部先進核能技術(shù)研究院等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的落地。
灃西因為位置的關(guān)系，很難扮演主城區(qū)，高新區(qū)人口外溢的角色。因為在它的前面有未來產(chǎn)業(yè)城，有軟件新城，有絲路科學城，有灃東新城。這些都是比灃西更容易，更適合承接人口外溢的板塊。承接不了人口外溢，就要去通過區(qū)域自身的優(yōu)勢，直接吸引人口，這是灃西需要面對的困難。解決這個困難，灃西才有可能走向發(fā)展的快車道，要不然只會陷入像濱海新區(qū)那樣的困境。這個困難解決的核心在于招商引資的數(shù)量和質(zhì)量。
灃西目前發(fā)展較成熟的區(qū)域就是跟咸陽南相鄰的片區(qū)，但缺點是規(guī)劃較差，而且缺優(yōu)質(zhì)的資源和產(chǎn)業(yè)。因為在這片有很多土地出讓和項目建設(shè)是在新區(qū)規(guī)劃之前就完成了。這里雖是灃西目前最成熟的片區(qū)，但未來是成為不了灃西這個新區(qū)的名片。
灃西規(guī)劃超前，充滿想象力的區(qū)域，像是文教園，創(chuàng)新港，翱翔小鎮(zhèn)，中央公園，西農(nóng)未來農(nóng)業(yè)研究院等，產(chǎn)業(yè)引入，項目建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進的速度又不盡人意。這點是目前灃西發(fā)展最大的矛盾，也就發(fā)展資源，人口導入的錯配。
西咸這次行政劃分調(diào)整，也算是灃東灃西的發(fā)展利好。其中大部分區(qū)域劃歸西安全面管理，后期的發(fā)展前景會更加明朗，區(qū)域的定位和發(fā)展方向也會更明確。
灃西的前景是光明的，規(guī)劃也是超前的。但是從黑暗到黎明，還有一段很長的路要走，灃西如何克服各種制約發(fā)展的劣勢，如何平衡發(fā)展，人口引入，產(chǎn)業(yè)導入，房價，基建之間的矛盾，也是留給執(zhí)政者的考驗。
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