西安“四代宅”受青睞 高得房率背后的居住升級與理性回歸

西安某在建住宅項目內(nèi)部

　　露天陽臺、錯層設計、空中庭院……西安的住宅正經(jīng)歷一場空間升級，然而當風雨與低溫襲來，這些美好設計正面臨嚴峻考驗。

　　“‘建面’約139平方米戶型，得房率高達約141%，還有270°觀景視野，現(xiàn)在的戶型都做到這種程度了，之前都不敢想。”在高科越秀·星匯云瀾售樓部，正在了解項目的購房者胡先生感慨道。

　　這并非個例。近兩年來，以“空中庭院”“高得房率”為亮點的第四代住宅在西安市場迅速崛起，相關數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，西安市場有55個在售“四代宅”項目，覆蓋高新區(qū)、航天基地等10個區(qū)域。

　　“四代宅”集中入市

　　“四代宅”的高得房率已成為西安樓市的一大特色，也成為許多購房者決策的關鍵因素之一。

　　“當時吸引我們的是贈送面積，想著買個120平方米的房子實際面積能到140平方米，平均到價格上少了很多?！辟徺I了浐灞國際港一處第四代住宅的王女士告訴記者，她覺得有種“花小錢辦大事”的感覺。

　　這種高得房率現(xiàn)象可追溯至2021年。當年，華潤置地以1.25萬元/平方米的樓面地價競得灃西新城地塊，項目引入第四代住宅設計理念。

　　2022年，華潤灃華九里項目正式亮相，標志著西安首個第四代住宅項目落地。6米挑高露臺、錯層綠植幕墻等設計，實現(xiàn)“戶戶有花園”的居住體驗，同時也將得房率提升至120%。

　　項目獨特的設計理念和高得房率，很快收到市場反響，綠城、中糧、保利、高科等多個品牌開發(fā)商紛紛推出“四代宅”項目。到2025年，“四代宅”已呈現(xiàn)出集中入市態(tài)勢。

　　政策加持：“空間革命”的推手

　　2025年6月，《西安市關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出，鼓勵企業(yè)優(yōu)化陽臺、露臺設計，允許風雨連廊、架空層等不計入容積率。

　　這一政策為“四代宅”的發(fā)展提供了制度保障。

　　縱觀當前市場，一大批房企相繼推出“超100%得房率”戶型。如高科越秀·星匯云瀾項目“建面”約139平方米的戶型，得房率約141%；保利云谷和著項目得房率高至約130%；中國鐵建·軌交·秦風雅頌項目平均得房率約121%。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀人楊妍認為：“對于小面積來說，得房率超100%并且在套內(nèi)，這個是很值得的。對于大面積來說，超100%得房率本身，對于大家的生活空間以及生活的舒適性各方面也是一種提升。而這場以‘空間’為核心的產(chǎn)品革命正在重塑西安房地產(chǎn)市場?！?/font>

　　“美麗”背后的挑戰(zhàn)

　　在圍繞第四代住宅美觀大氣、得房率高的贊美聲背后，不同的市場聲音也不斷浮現(xiàn)。

　　航天基地首個第四代住宅小區(qū)龍湖云河頌項目剛完成交付，其建筑外形吸引著過往路人的目光。“這個小區(qū)很特別，周圍都是傳統(tǒng)的住宅建筑，它的外立面有種大氣磅礴的感覺，每次經(jīng)過我都忍不住看幾眼?！笔忻窆空f。

　　但對于西北城市來說，開放式露臺設計在風沙、暴曬、嚴寒、陰雨等天氣下面臨嚴峻考驗。不能封窗的露臺也存在安全隱患，個別戶型日照不充足、贈送面積不實用等問題接踵而來。

　　準備置換房子的胡先生在連續(xù)看了6家“四代宅”后，最終選擇了高新區(qū)某項目129平方米的戶型。“這戶型的贈送面積不是很高，但很實用?！彼f，“前面看的幾個戶型雖然得房率很高，但有的陽臺日照不足2小時，遮擋很多；有的贈送面積為非承重空間，改造受限。”

　　從“拼贈送”到“重品質(zhì)”

　　面對市場反饋，筆者了解到，開發(fā)商紛紛從“高得房率”戰(zhàn)場轉(zhuǎn)場至“項目品質(zhì)提升”。

　　除了合規(guī)露臺贈送外，他們開始優(yōu)化布局公攤，采用可變戶型提高戶型利用率。通過入戶花園設計等提升產(chǎn)品影響力、賦能項目售賣。

　　西安房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁表示，目前市場上第四代住宅的超100%得房率較為常態(tài)、普遍，購房者應更關注室內(nèi)多空間、場景的實用性及利用度。特別是多比較面寬、進深、層高、梯戶比、公共空間利用、樓間距等影響居住生活品質(zhì)的元素。

　　隨著相關政策落地實施，第四代住宅的發(fā)展將逐漸回歸居住本質(zhì)。業(yè)內(nèi)人士指出，“高得房率”只是當下階段的一個賣點，市場真正的競爭核心還在于產(chǎn)品本身。在西安第四代住宅的演進中，購房者在計算面積溢價之外，開始詢問更多關于陽光、通風和實用性的問題。那些既能創(chuàng)新設計又能確保生活品質(zhì)的項目，才能在這輪居住空間革命中走得長遠。

　　文/圖　交通城建工作室　常美

來源：西安晚報

剛需需要的

剛需值得購買

疫情前買的高價房，現(xiàn)在都是二手房了吧？都是四代新房把二手房價格卷下來了……

回歸理性

換湯不換藥，都是韭菜鴿子籠

四世同堂

經(jīng)不起推敲

等你住上，你就知道四代房的短板了。大陽臺遮擋，導致室內(nèi)光線差。風雨過后，陽臺一團糟。北方灰塵大，即使是晴天，也是灰塵一片，打掃起來費時費力。還有，由于是錯層大陽臺，導致無法封閉，安裝隱形安全網(wǎng)都費勁，存在高空墜落風險，尤其是家中有小孩的。上層能消楚的看到下層的陽臺，隱私無保?？傊褪?，華而不實。

回農(nóng)村老家蓋房，種植養(yǎng)殖，為什么留在城市卷下去，城市房價太高。

實用化