西安城北知名爛尾甩賣六次，降價(jià)兩億終于售出！

不知從何時(shí)起，提起西安本土開發(fā)商時(shí)的話題，只剩無休止的司法訴訟、賤賣資產(chǎn)以及何時(shí)會(huì)走向宣布破產(chǎn)這條道路。

正如曾是西安本土房企“領(lǐng)頭羊”的西安雅荷地產(chǎn)，在大踏步邁入城改項(xiàng)目后，因政策收緊、資金鏈斷裂及“三邊模式”（邊開發(fā)、邊辦證、邊銷售）的風(fēng)險(xiǎn)暴露，陷入債務(wù)泥潭，近年來連續(xù)甩賣重要資產(chǎn)。

去年10月，多次流拍的西安未央湖游樂園有限公司100%股權(quán)終于被杭州大愚投資以1182萬元的底價(jià)成功拿下。

而在近日，西安市經(jīng)開區(qū)鳳城五路北側(cè)、未央路以西的三宗宗地的土地使用權(quán)即“西安雅荷國際文化廣場項(xiàng)目用地”，也在多次流拍后，終于迎來全新接盤方。


XI'AN
  降價(jià)2億，歷經(jīng)六次拍賣

2月25日，西安鴻孚嘉業(yè)科技有限公司在廣東省深圳市中級(jí)人民法院于阿里拍賣平臺(tái)開展的“西安市經(jīng)開區(qū)鳳城五路北側(cè)、未央路以西的三宗宗地的土地使用權(quán)”項(xiàng)目公開競價(jià)中，以最高應(yīng)價(jià)勝出。

成交價(jià)格為：300135528元（叁億零壹拾叁萬伍仟伍佰貳拾捌元）。


從拍賣裁定來看，此次變賣涉及到的是中國中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司（曾用名：中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司）與陜西西安新大陸集團(tuán)、西安雅荷房地產(chǎn)、西安雅荷春天房地產(chǎn)、西安雅荷國際房地產(chǎn)、徐束萍合同糾紛一案所涉及到的執(zhí)行。

3億元買下鳳五十字的黃金地塊，相較于曾經(jīng)高規(guī)格的規(guī)劃，以及地鐵覆蓋、近市府等地理優(yōu)勢(shì)，這個(gè)價(jià)格確實(shí)算不上高。


而通過過往拍賣記錄來看，這處地塊在2023年到2025年間，歷經(jīng)兩輪共六次法拍，更換了法拍的法院，起拍價(jià)從最初的5.09億降至現(xiàn)在的3億元，降價(jià)超過2億，但此前五次均以無人競拍慘淡收?qǐng)觥?br />

本次以三億的價(jià)格成交，從兩輪拍賣給出的現(xiàn)場照片來看，似乎地塊進(jìn)行了重新平整，并開展了考古作業(yè)，最新評(píng)估報(bào)告也顯示，三宗地塊的開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣、通暖）和宗地紅線內(nèi)“場地平整”。

這是否意味著，第二輪拍賣時(shí)，地塊解決了不少不利因素，從而吸引了全新的接盤方。


但隨著爛尾時(shí)間的進(jìn)一步加深，該項(xiàng)目3個(gè)地塊的不利因素同樣在加深。

評(píng)估報(bào)告顯示，該項(xiàng)目分為7.639畝的商業(yè)地塊、29.49畝的綜合用地、9.041畝的住宅用地，合計(jì)評(píng)估價(jià)為53595.63萬元。

但土地剩余年限分別為25年、30年、49年，這意味著接盤方后續(xù)規(guī)劃開發(fā)的時(shí)間更為緊張，對(duì)市場的吸引力同樣存在疑問。

不過以3億元變賣成交，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的5.6折，折合每畝地的價(jià)格在650萬元/畝，確實(shí)是“打骨折價(jià)”。


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  雅荷國際文化廣場
  曾經(jīng)被寄予厚望的商業(yè)項(xiàng)目

西安雅荷國際文化廣場項(xiàng)目初始規(guī)劃及宣布開工時(shí)，都被賦予了雅荷進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，打造城北商業(yè)地標(biāo)，開拓區(qū)域商業(yè)消費(fèi)空間的使命。

規(guī)劃建筑面積高達(dá)23萬平方米，有甲A寫字樓及商業(yè)綜合體，總投資近30億，目標(biāo)為打造商業(yè)、辦公、娛樂和公寓為一體的綜合商業(yè)區(qū)建筑……在這些數(shù)據(jù)和描述中，雅荷國際文化廣場項(xiàng)目的未來前景看似光明。

也讓不少業(yè)主為之押上身家購買該項(xiàng)目的商鋪，希望實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代“的夢(mèng)想。


是的，憑借雅荷地產(chǎn)曾經(jīng)的名氣，以及每年可以獲得10%返利的誘惑，2014年至2015年期間，不少人購買了該項(xiàng)目的商鋪，且在五證不全，未批先售的情況下。

只是，2014年開工一次，2018年又開工一次，2021年又與中鐵二十局合作簽約，但這塊土地仍是荒地狀態(tài)。


而曾經(jīng)購買的業(yè)主們也在開不開工的反復(fù)拉扯中逐漸沉默。

那么，此次地塊拍賣后，項(xiàng)目能獲得重生，這些業(yè)主們的權(quán)益能獲得保障嗎？

很不幸的是，從目前情況來看，仍還有許多難關(guān)需解決。

1、首先是接盤方西安鴻孚嘉業(yè)科技有限公司為今年1月新晉成立的空殼公司，無業(yè)務(wù)、無資產(chǎn)，股東為兩位無公開資料的自然人，獲批業(yè)務(wù)范圍為技術(shù)方面的開發(fā)、咨詢、轉(zhuǎn)讓等。

接手雅荷國際文化廣場項(xiàng)目是重新開發(fā)，還是再次轉(zhuǎn)讓都不得而知。


2、另一方面，此次拍賣的是地塊使用權(quán)，非開發(fā)主體股權(quán)拍賣。有說法表示理論上即使項(xiàng)目盤活，也與此前購買商鋪的所有者無關(guān)。

需要注意的是，雅荷國際文化廣場項(xiàng)目此前便由西安雅荷國際在開發(fā)，此次拍賣的地塊，2宗土地在西安雅荷國際名下、1宗土地在西安雅荷房地產(chǎn)名下。

而去年西安雅荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的西安雅荷國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司62.78%的股權(quán)在第四次流拍后，不知未來情況將如何。


這是否會(huì)影響項(xiàng)目的重新開發(fā)，還需要更精準(zhǔn)的信息釋出。


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  鳳五十字
  究竟還能浴火重生嗎？

雅荷國際文化廣場項(xiàng)目位于鳳城五路十字西北角，不知是巧合還是什么，鳳五十字的商業(yè)布局和發(fā)展情況呈現(xiàn)的卻是“一半新生一半爛尾”的局面。

坐落在鳳五十字四角的項(xiàng)目分別為：西北角的雅荷國際文化廣場、東北角的萬昱黃金海岸、西南角的賽高街區(qū)、東南角的西安環(huán)球貿(mào)易中心。


十字以北的兩個(gè)項(xiàng)目，其中雅荷國際文化廣場項(xiàng)目已有人接盤，但前途未明；而東北角的萬昱黃金海岸卻爛尾多年，且開發(fā)公司已破產(chǎn)。

彼時(shí)，陜西萬昱集團(tuán)負(fù)責(zé)的郭家廟村棚改項(xiàng)目，成功開發(fā)了萬華園小區(qū)等住宅項(xiàng)目，于是決定在鳳五十字東北角開發(fā)萬昱黃金海岸項(xiàng)目。

項(xiàng)目總占地21畝，總建筑面積約10萬平方米，其中地上面積約6萬平方米，地下四層建筑面積約4萬平方米。


自2014年10月邊挖坑邊賣房子邊辦證，萬昱黃金海岸已經(jīng)賣出了一部分商鋪，但直到2020年仍是五證不全狀態(tài)，并被西安住建局通報(bào)處罰過。

目前項(xiàng)目仍停留在地基階段，不但房屋無法交付，購房業(yè)主的購房款也難以索回。


2020年，該項(xiàng)目地塊以3.6億元的價(jià)格進(jìn)行拍賣，但是因案外人異議而中止。


而負(fù)責(zé)開發(fā)的西安萬昱實(shí)業(yè)集團(tuán)也在近年來陷入破產(chǎn)危機(jī)之中，2024年2月發(fā)布了預(yù)重整案件再次遴選審計(jì)、造價(jià)機(jī)構(gòu)的公告后，便無公開消息傳出。


另一邊，十字向南的兩個(gè)項(xiàng)目，2021年世紀(jì)金花賽高店開啟改造，經(jīng)過一年多時(shí)間的打磨，2023年1月進(jìn)入試營業(yè)狀態(tài)，5月開業(yè)，并更名世紀(jì)金花New Block，為這座老牌商業(yè)建筑注入全新活力。


東南角的西安環(huán)球貿(mào)易中心，總建面35萬㎡，規(guī)劃一棟299米超高層5A甲級(jí)寫字樓和一棟149米超高層LOFT，曾被稱為“北城第一高”、西安“南北中軸第一高”。

項(xiàng)目早在2013年左右就已開工，開工同時(shí)就對(duì)2號(hào)樓進(jìn)行銷售，可項(xiàng)目進(jìn)展并不順利，斷斷續(xù)續(xù)停工多年，目前反倒是149.75米的2號(hào)辦公樓已基本完工，1號(hào)超高層目前建設(shè)進(jìn)度還未突破百米。


停工原因是建設(shè)單位、施工單位之間在合同簽訂、工程建設(shè)、工程進(jìn)度款支付等方面分歧過大，并進(jìn)入司法訴訟階段。

2023年該項(xiàng)目引入新的施工方后，倒是時(shí)不時(shí)會(huì)發(fā)布工程進(jìn)展播報(bào)，但所公開透露的進(jìn)展來看，施工部分還是主要在2號(hào)辦公樓上，進(jìn)行外立面等簡單工程的施工，主樓依舊變化不大。

整體進(jìn)度堪憂，不知何時(shí)才能真正動(dòng)工。


IXIAN.CN

無論從何種角度審視鳳城五路十字，都是一塊絕佳的開發(fā)商業(yè)之地，只可惜大部分地塊所托非人，造成了如今一半新生，一半爛尾的窘境。

未來，這個(gè)黃金十字將何去何從，恐怕需要的是具有足夠?qū)嵙Φ慕邮址?，為這里帶來徹底的洗牌……

終于等到你

鳳城五路也慢慢的好起來了，畢竟鳳城五路是北二環(huán)之外位置相當(dāng)好的地方

未來可期，年年勝意，

不景氣

這還被夸？

可喜可賀

可喜可賀

賣了就好

趕緊施工

問題解決就好

覆巢之下無完卵

多少項(xiàng)目被無休止的考古進(jìn)程給考黃了