新公告發(fā)布，西安這區(qū)進入城中村改造“清零”階段！

城鎮(zhèn)化浪潮中，城中村的“去”與“留”是繞不開的話題。過去，在城市快速向外擴張的過程中，城中村整體拆除常常是第一選擇，而隨著城市更新概念不斷更迭，城中村不再是“一拆了之”，是拆遷還是改造，各個城中村有著不同的命運。

近日，西安市雁塔區(qū)城中村和棚戶區(qū)改造事務中心發(fā)布《城中村改造方案編制項目競爭性磋商公告》。其中的主要采購需求包括完成剩余六村城中村改造項目前期數(shù)據(jù)搜集工作，并結(jié)合數(shù)據(jù)對項目綜合研判，完成項目開發(fā)與安置方案設計等工作。

主要功能或目標：為剩余未改造六村提供精確數(shù)據(jù)分析，待改造時可以有多種改造模式選擇，避免盲目抉擇問題。

需滿足的要求：結(jié)合城中村改造相關法律、法規(guī)、技術規(guī)定等要求完成方案編制工作，方案應滿足《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《陜西城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》，建筑風貌、形態(tài)、色彩應與周邊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)。

作為雁塔區(qū)剩余未改造六村，足以見得其改造難度，甚至從西安全市角度看，也是村落規(guī)模大、改造難度大、所處位置特殊，且更新呼聲頗高的城中村。

關于這六村，雁塔區(qū)對此有著什么樣的規(guī)劃？新政策背景下，城中村改造又會發(fā)生哪些變化？

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剩余未改造六村

雁塔區(qū)有何規(guī)劃

其實，在雁塔城棚改事務中心所發(fā)布的公告中，并未直接點明剩余未改造六村為哪六村，但從雁塔區(qū)的相關規(guī)劃中，改造對象已然十分明晰。

早在2021年，《西安市雁塔區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》中，對“十四五”階段要進行的城市更新項目做出了明確的列舉。并且提出，要靈活運用多種方式，加快推進城改進程，力爭到2025年，全面完成轄區(qū)城中村改造工作。

如圖所示，雁塔區(qū)計劃在“十四五”期間完成16個城市有機更新計劃改造項目中，目前已經(jīng)陸續(xù)完成拆遷的有10個，剩余沙井村、徐家莊、羅家寨、吉祥村、郝家村、西八里村這六個項目。

沙井村、吉祥村、西八里村等城中村，均是大家耳熟能詳且已謀劃多年的知名城中村，且均處在如今城市繁華地帶，關于這些城中村每每傳出拆遷訊息便備受關注，但在數(shù)年來的等待中并未看到實質(zhì)性的拆遷或改造動作。

區(qū)位上看，這六村均位于城市中軸線長安路以西，較為集中的分布在兩大片區(qū)。

其一，小寨板塊。（西八里村、吉祥村、郝家村、羅家寨）

西八里村緊鄰長安南路，位于2號線緯一街站附近，周邊有陜西廣播電視臺、西安交通大學（雁塔校區(qū)）、西安郵電大學（雁塔校區(qū)），距離小寨商圈核心直線距離1公里左右。

吉祥村、郝家村位于3號線吉祥村附近，周邊有西安交通大學（雁塔校區(qū)）、西安交通大學第一附屬醫(yī)院、西安美術學院、MOMO PARK購物中心、陜西省腫瘤醫(yī)院，以及多個家屬院，屬于城市建設密集區(qū)，羅家寨與郝家村一路之隔。

其二，高新板塊。（沙井村、徐家莊）

沿3號線繼續(xù)向西，沙井村、徐家莊位于太白南路站附近。此處，已然進入高新區(qū)開發(fā)范圍內(nèi)，周邊更是成熟社區(qū)、辦公大廈林立，而它們，在繁華都市里創(chuàng)造了另一種熱鬧與繁華，容納著不少來西安打拼的人口，以及價格低廉的煙火美食。

細細剖開各城中村所處位置的特殊性，其拆遷難度自然不言而喻。

但對于雁塔區(qū)來說，推進這六大城中村拆遷或改造工作，亦不會因此而停止，只是如何推進需要相關部門做好更加周全的計劃。

作為負責雁塔區(qū)城棚改工作計劃制定、任務落實、手續(xù)協(xié)調(diào)、征收回遷等工作的主要部門，雁塔區(qū)城棚改事務中心今年的主要工作重點，就傳遞出對這六大城中村改造方向和定位的重新明確。

針對當前問題，雁塔區(qū)城棚改事務中心提出了要全力做好項目資源與資金平衡。將主動對接市級部門，積極探索城市更新模式，借鑒沿海城市“微改造”思路，在財政承受能力基礎上，正確處理“盡力而為”與“量力而行”關系，科學制定“留改拆”比例，委托專業(yè)機構(gòu)對剩余6個村開展改造前期籌備工作，確保項目實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收。

同時，對剩余的六村，提前進行摸底測算，包裝策劃，為區(qū)委區(qū)政府后續(xù)工作決策提供數(shù)據(jù)支撐。

如今改造方案編制采購公告的發(fā)布，是雁塔區(qū)城棚改事務中心今年計劃內(nèi)的工作，而這也無疑釋放出前期工作推進的積極信號。

從給出的改造思路看，未來這六村必然不會是全部拆除，如何改？如何拆？在新的方案設計編制之后或許就有答案。

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六個城中村是改還是拆？

從整體拆除到“拆改留”并舉，近年來國家層面關于城市更新的相關政策與指導意見，將“大拆大建”引導到更加有序和精細化的改造。

這一變化，是對過去城中村拆遷中所暴露出的如回遷難、回遷慢等問題的解決，也是當下房產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境下，更加冷靜對待和權(quán)衡城市開發(fā)與民生問題。

正如雁塔區(qū)所提出的要“盡力而為”，也要“量力而行”，映射著如今西安對于城中村改造的態(tài)度。過去西安曾經(jīng)歷過大批量城中村拆遷的過程，近年來城中村拆遷動作變得愈發(fā)具有針對性，常常是在做好落地項目規(guī)劃后再啟動拆遷工作。而對于回遷安置，也提出了“?；剡w”計劃。

例如近幾年印象較深、拆遷較快的南山門口村、北山門口村、沙泘坨等城中村，因為南“2.5環(huán)”的修建而加快了拆遷步伐，如今南“2.5環(huán)”的投用也為疏導城市交通、便利市民出行貢獻著力量。

在回遷方面，沙泘坨片區(qū)城市更新回遷速度亦相對較快，今年7月份南山門口村安置樓建設接近尾聲，并完成了300多戶的回遷安置選房。

圖片來源： 陜西建工安裝集團第四工程公司

過往種種案例給出了實打?qū)嵉慕?jīng)驗和教訓，面對無確定方案，或者落實投資項目的城中村，像西八里村、沙井村等城中村，按兵不動要好過盲目拆遷。

只是，這些剩余未改造的城中村，未來將走向何方？改造或拆遷還要等多久？

對于雁塔區(qū)的六個城中村來說，其中任何一個的規(guī)模和所處位置，決定了完成拆遷必然需要龐大的資金支持，拆遷補償、安置樓建設、項目招商等等，考驗的不僅是當?shù)卣块T，誰能“吃下”如此大的項目？地方招商部門在尋找合適項目的同時，投資者們也在更加謹慎的研判。

對于這些城中村來說，即使暫時無法拆遷，但不能對其內(nèi)部的缺陷和隱患視而不見，并且，難道城中村僅有拆遷一條出路嗎？

資金作為擺在城中村改造面前的第一道坎，降低改造成本并提供相應的渠道資金政策支持，近日國家層面給出了新的支持。

10月17日國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，住建部提出“通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”，為城中村改造帶來新機遇。

值得注意的是，這次主要采取貨幣化安置的方式，一方面市民可以自主選擇房型、地點，解決從拆遷到回遷的過渡期。政府層面可以減少過渡費用，市民可以自由選擇，同時有利于消化存量商品房，大量居住需求和資金涌入有利于提振房產(chǎn)市場。

當然，這“100萬套”有著頗高的要求，一是群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出。二是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進；資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。

而這些要求，將城中村改造指向了更加平穩(wěn)和安全的方向。

雁塔區(qū)“十四五”規(guī)劃中關于完善安置補償政策，也提出要大力推行貨幣安置、異地安置、嚴格限制原址回遷比例，并鼓勵被補償人選擇全部貨幣化補償安置。

貨幣化安置或?qū)⒊蔀楫斚码A段城中村改造的主要方式。

貨幣化安置的方式，一定程度上能夠解決城中村改造中可能會發(fā)生的“回遷難”“回遷慢”等問題，而城中村如何改、如何拆又是否有新思路？

近年來不少城市已經(jīng)在探索通過綜合改造，避免城中村大面積拆遷，同時解決城中村人居環(huán)境問題，西安也不斷地通過自身的探索和“他山之石”的借鑒，更好解決城中村改造難題。

例如雁塔區(qū)在對于西八里村的改造計劃中，提出了“西八里項目原址復興方案”的思路。去年時就推進該項目改造模式，考察了深圳水圍村、貴陽花溪區(qū)十字街等優(yōu)質(zhì)項目，委托專業(yè)機構(gòu)開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)設計，加快項目落地。并且在今年工作計劃中，提出要深化西八里城市更新、產(chǎn)業(yè)策劃研究，適時啟動征收。

以西八里村改造的兩個參考對象深圳水圍村、貴陽花溪區(qū)十字街改造來看。

深圳水圍村采用政府、企業(yè)、村民共同合作模式，對水圍新村共29棟居民統(tǒng)建樓進行整租，并升級改造為504套優(yōu)質(zhì)的青年人才公寓，后期又將村集體物業(yè)整體升級為現(xiàn)代化的商業(yè)街區(qū)，成為一處網(wǎng)紅打卡點，提升城中村綜合效益。

而貴陽花溪區(qū)十字街則是改造成為了城市公園與城市文化老街結(jié)合的文商旅目的地，把舊時記憶保留下來，把老舊建筑改造煥新，留存下人情與煙火氣的同時，改善了居民的居住環(huán)境，同時引進了一大批新鮮的、年輕的血液。

圖片來源：花溪十字街

回歸到西八里村改造上，同樣作為城市核心地帶的城中村，以上兩地的改造均有參考價值，只是雁塔區(qū)如何吸納現(xiàn)有案例的精華并運用到西八里村未來的改造中，期待西八里村未來改造方案的公開。

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雁塔區(qū)剩余未改造的六村，將會是下階段西安城市核心區(qū)城中村改造的重點對象，也將會是西安城中村改造新方式的探索地。

新政策背景下，有別于過去西安城中村拆遷思路的改造，這些大眾關注的重點板塊，能否通過改造釋放出新的生命力，或許不久的將來就會給出答案。

好

好

好

磚混結(jié)構(gòu)的建筑，為啥叫棚改，心虛？

臟亂差，握手樓

   都向郊區(qū)發(fā)展。 商品房房租也很便宜

這幾個地方拆了后都不知道往哪里安置，原地安置感覺地方也不夠

吉祥村，土地面積小，安置戶卻有近1500戶，的確是個老大難

看看

拆

回民街誰來治理一下臟亂差

不錯