西安取消限購(gòu)，此前房?jī)r(jià)已連漲13個(gè)月，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)“對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有顛覆性影響”

5月9日，西安發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確自即日起全面取消住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。

不再實(shí)施公證搖號(hào)，建筑面積大于144平方米的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。同時(shí)支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開(kāi)展全鏈條優(yōu)化。

限購(gòu)取消后，西安樓市產(chǎn)生了什么變化？市場(chǎng)反饋如何？

對(duì)項(xiàng)目影響暫時(shí)還不明顯
“政策發(fā)布后，我們項(xiàng)目的客戶來(lái)電咨詢(xún)量明顯增加，今日售樓部的到訪數(shù)據(jù)相較之前工作日也有小幅度增加?！蔽靼昌埡ぴ骗Z項(xiàng)目相關(guān)人士在微信上告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目在第一時(shí)間結(jié)合新政推出了營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

公開(kāi)資料顯示，龍湖·云璟位于西安曲江東雁塔區(qū)，屬于主城三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，屬于此次放開(kāi)限購(gòu)后直接受益項(xiàng)目，在售建面約187-195平方米改善產(chǎn)品。

“目前推出了5套超值特價(jià)房，成交送5萬(wàn)元車(chē)位抵用券，并享受3年物業(yè)費(fèi)減免?！?br />
“我們的項(xiàng)目在西安所處板塊比較分散，情況都不太一樣。從目前來(lái)看，有2個(gè)項(xiàng)目在新政出臺(tái)后，無(wú)論是電話咨詢(xún)，還是首日到訪數(shù)量，都有小幅度提升?！饼埡靼矃^(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，但整體來(lái)看變化還不大，需要一段時(shí)間觀察。

事實(shí)上，不止是龍湖·云璟項(xiàng)目，在新政后，西安多個(gè)項(xiàng)目也準(zhǔn)備在近期加推新品，加大營(yíng)銷(xiāo)力度。

遠(yuǎn)洋·未央華府項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目新一批次5月8日開(kāi)盤(pán)，目前在售70-143平方米的剛需、改善產(chǎn)品，后期也將加大新品推售力度。

作為此次西安放開(kāi)限購(gòu)的核心二環(huán)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，大明宮金茂府相關(guān)人士告訴記者，項(xiàng)目定位是高端改善人群，此前去化情況一直比較好，“從目前情況來(lái)看，新政對(duì)項(xiàng)目影響暫時(shí)還不明顯”。

事實(shí)上，在2023年9月，西安曾調(diào)整過(guò)一次限購(gòu)政策，二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購(gòu)措施，此次再優(yōu)化實(shí)際就是取消了二環(huán)內(nèi)的限購(gòu)，但二環(huán)內(nèi)在售項(xiàng)目并不多。

公開(kāi)信息顯示，西安二環(huán)共計(jì)34公里，分布著蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)等傳統(tǒng)老城區(qū)，土地資源稀缺，開(kāi)發(fā)飽和，區(qū)域供應(yīng)主要以二手房為主，新房在售項(xiàng)目則主要集中在北二環(huán)內(nèi)的大明宮板塊。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前西安二環(huán)內(nèi)在售項(xiàng)目除大明宮金茂府外，還有大明府、文韜府、紫檀府、中海開(kāi)元壹號(hào)·紫宸、大明宮璞悅府、華潤(rùn)·明德潤(rùn)府等6個(gè)項(xiàng)目，以及待售項(xiàng)目中鐵建西·派天麓，以改善產(chǎn)品為主。

西安當(dāng)?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于西安的新房基本在二環(huán)外，上一輪（2023年9月）二環(huán)外區(qū)域取消限購(gòu)，和實(shí)質(zhì)性全面取消限購(gòu)相差不大，因此本輪政策預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有顛覆性影響。

“但對(duì)企業(yè)而言，有可以幫助企業(yè)降低成本、促進(jìn)銷(xiāo)售、提升產(chǎn)品力的政策，房企可做一些降本增效動(dòng)作?！?br />
相較于新房市場(chǎng)，記者注意到，西安二手房掛牌量在迅速增長(zhǎng)。據(jù)貝殼找房，自5月10日中午11時(shí)至記者發(fā)稿，西安二手房掛牌量已新增近900套。

“房東這兩天掛牌出售意愿確實(shí)有所增加。”在第三方平臺(tái)上，一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，可以隨便買(mǎi)，特別是現(xiàn)在出臺(tái)了“以舊換新”政策后，一些希望換新的客戶加快了掛牌速度，但“目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)明顯波動(dòng)”。

有利于激活改善型增量需求
西安是當(dāng)前難得的新房?jī)r(jià)格仍保持上漲的城市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市中，共有57個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，2個(gè)城市持平，11個(gè)城市環(huán)比上漲。其中西安漲幅0.4%，僅次于上海，這已是西安樓市連續(xù)13個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)。

今年前4月，西安樓市整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也有所回溫。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，1-4月大西安房企商品房全口徑銷(xiāo)售金額TOP30累計(jì)成交金額399.29億元，4月增量與3月增量基本持平。成交面積199.53萬(wàn)平方米，4月單月增量呈小幅擴(kuò)大趨勢(shì)。

不過(guò)，整體來(lái)看，西安樓市的去化并不樂(lè)觀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，僅一季度，西安新建住宅庫(kù)存水平已經(jīng)上升至1253萬(wàn)平方米，去化周期12.8個(gè)月。

而從產(chǎn)品成交上來(lái)看，據(jù)中指研究院，2020年以來(lái)，西安新房成交面積段略有上移，到2023年末，120-160平方米的改善產(chǎn)品已成為成交主力；成交總價(jià)上移明顯，產(chǎn)品集中在150萬(wàn)-200萬(wàn)元、300萬(wàn)元以上兩段。改善型項(xiàng)目銷(xiāo)售相對(duì)較高，甚至出現(xiàn)了“越貴越搖”現(xiàn)象。

到2024年該情況仍在持續(xù)。一季度西安主城區(qū)144平方米以上戶型成交量同比提升10個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)300萬(wàn)元以上產(chǎn)品占比上漲了8個(gè)百分點(diǎn)。最近，西安市面上出現(xiàn)眾多“四代住宅”，品質(zhì)好、戶型大、總價(jià)高，推動(dòng)了新建住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。

另一方面，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局最新數(shù)據(jù)顯示，4月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積99.72萬(wàn)平方米，其中，住宅網(wǎng)簽備案9451套，面積94.26萬(wàn)平方米。套數(shù)環(huán)比下降1.73%，同比下降2.18%。

這是繼3月后，西安二手房成交量連續(xù)2個(gè)月保持在9000余套高位。

但從價(jià)格上來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2023年5月起，西安二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下行，3月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降4.2%，“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)明顯。截至目前，僅貝殼找房上，西安二手房掛牌量已經(jīng)來(lái)到132363套。

此次西安新政也明確提出“以舊換新”，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開(kāi)展全鏈條優(yōu)化。鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類(lèi)合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購(gòu)買(mǎi)相對(duì)集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營(yíng)。

“這將有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條，并有助于多層次租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立，滿足各類(lèi)群體住房需求?！敝兄秆芯吭何靼补究偨?jīng)理石蕊表示。

不過(guò)，有房企人士告訴記者，本次西安新政短期內(nèi)或會(huì)刺激“以舊換新”的改善性需求釋放，但預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間不會(huì)太久，并呈現(xiàn)政策邊際效應(yīng)遞減。

“當(dāng)前西安新房市場(chǎng)成交端疲軟，二手房成交周期長(zhǎng)，單一政策已無(wú)法提振行業(yè)信心，需要市場(chǎng)反映一個(gè)階段，再集中政策組合拳出擊，如放松限售、降低二手交易成本等，或可加快置換改善市場(chǎng)流通?！?br />

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