拆不起的碑林區(qū)，兩宮一市、SKP二期等項目征收費用或高達百億

西安老城區(qū)改造推進困難似乎是一個“老生常談”的話題，大眾不僅對老城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后不滿，更對區(qū)域權(quán)屬繁雜，大量歷史文化資源難以開發(fā)等問題導(dǎo)致的發(fā)展緩慢而頗為急切。

尤為突出的是眾多重大項目難以落地，這其中面積最小、人口最稠密、待開發(fā)文旅資源極其豐富的碑林區(qū)就是一個典型的案例。

籌劃近10年的“兩宮一市”、總投資超百億元的西安SKP二期……這些備受關(guān)注的項目，在今年第四季度到來后預(yù)計又將持續(xù)“暫?！睜顟B(tài)。

那么，為何規(guī)劃前景光明的重大項目遲遲不能動工呢？

XI'AN

每畝地征收成本高達兩千萬

“兩宮一市”指的是碑林區(qū)近些年在東關(guān)片區(qū)沿經(jīng)九路依托文物古跡資源策劃包裝的三大文旅片區(qū)——八仙宮、興慶宮和大唐東市。

而想要將現(xiàn)狀轉(zhuǎn)變?yōu)樽銐蛭糜蔚木皡^(qū)或商貿(mào)服務(wù)區(qū)，拆遷在所難免。因此早在2014年、2015年，西安市政府工作報告連續(xù)兩年對東關(guān)地區(qū)綜合改造工作作出安排。

碑林區(qū)決定利用棚戶區(qū)改造政策，通過實施城市綜合改造，傾力打造集商業(yè)、文化、休閑、旅游、居住等核心功能為一體的八仙宮周邊歷史文化休閑體驗區(qū)、興慶宮周邊都市休閑活力區(qū)和大唐東市周邊教育科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，徹底改善東關(guān)地區(qū)城市容貌和人居環(huán)境。以歷史文化遺跡保護和改善人居環(huán)境為出發(fā)點的東關(guān)地區(qū)綜合改造就此拉開帷幕。

然而“兩宮一市”項目從籌劃到啟動走了近十年卻還沒真正出發(fā)，并陷入到年年列入重點項目清單，并在拆遷改造手續(xù)審批上初步獲得成果，如興慶宮片區(qū)棚改項目在2017年被列入省住建廳國家棚戶區(qū)改造計劃項目庫、大唐東市片區(qū)棚改項目已取得《西安市棚戶區(qū)改造辦公室關(guān)于同意將大唐東市項目列入棚戶區(qū)改造計劃的批復(fù)》(市城改發(fā)(2018)738號)，但始終無法實質(zhì)性動工的窘境。

今年以來，“兩宮一市”項目在官方回復(fù)的表態(tài)中，起碼在今年已經(jīng)基本確定項目將不會有實質(zhì)性開工動作。

大唐東市片區(qū)棚改項目

項目東起樂居場，西至太乙路，南起建東街，北至咸寧路，占地約150畝，涉及居民1698戶，需征收各類房屋建筑面積8.8萬平方米。

10月17日，西安市碑林區(qū)人民政府在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)網(wǎng)友提問“關(guān)于西安市大唐東市項目去留問題”時表示：西安市大唐東市項目建設(shè)暫時擱置，另所提空地的文物考古工作尚未結(jié)束，后續(xù)是否建設(shè)及建設(shè)方案須征求文物部門意見，目前無建設(shè)方案。

根據(jù)7月發(fā)布的關(guān)于確定2023年碑林區(qū)重點項目的通知（碑項目辦發(fā)〔2023〕1號)中顯示，該項目總投資、2023年計劃投資、2023年主要建設(shè)內(nèi)容及年底形象進度均為0。

興慶宮片區(qū)棚改項目

項目東起興慶路，西至環(huán)城東路，南起咸寧路，北至東關(guān)正街、柿園路(不含高層建筑)，占地211畝，涉及居民約3298戶，需征收各類房屋建筑面積約2萬平方米。

今年2月，東關(guān)地區(qū)綜合改造管委會在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)網(wǎng)友提問時表示：按照《西安市進一步加強重點歷史文化區(qū)域管控疏解人口降低密度的規(guī)劃管理意見》文件的要求，興慶宮片區(qū)棚戶區(qū)改造項目位于管控范圍內(nèi)，容積率只有1.0到2.0之間，經(jīng)初步核算每畝地征收成本達到兩千萬元左右，征收成本過高，建成后收益難以覆蓋征收成本，故目前該項目暫無啟動計劃。

根據(jù)7月發(fā)布的關(guān)于確定2023年碑林區(qū)重點項目的通知（碑項目辦發(fā)〔2023〕1號)中顯示，該項目總投資、2023年計劃投資、2023年主要建設(shè)內(nèi)容及年底形象進度均為0。

八仙宮二期片區(qū)改造項目

項目東起景龍池，西至雅荷地產(chǎn)羅馬假日項目東圍墻，南起柿園路，北至索羅巷。涉及住戶約1200戶，總征收房屋面積約9.6萬平方米，占地面積約46.2畝。

今年7月，西安市碑林區(qū)人民政府在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)網(wǎng)友提問“西安八仙宮二期還拆么”時表示：八仙宮片區(qū)拆遷改造項目因政策調(diào)整，現(xiàn)已暫緩實施。

根據(jù)7月發(fā)布的關(guān)于確定2023年碑林區(qū)重點項目的通知（碑項目辦發(fā)〔2023〕1號)中顯示，該項目總投資為17000萬元、2023年計劃投資為0、2023年主要建設(shè)內(nèi)容及年底形象進度為已完成各項第三方服務(wù)公開招標(biāo)工作。

XI'AN

僅僅四個項目拆遷費用或超百億

“兩宮一市”項目為何均表態(tài)暫緩，碑林區(qū)對項目征遷成本高達每畝兩千萬元左右的預(yù)估實際上已經(jīng)回答了最基本的因素。

其實類似回復(fù)也出現(xiàn)在今年3月西安碑林區(qū)對大唐東市片區(qū)棚改項目的回復(fù)之中，同樣是征收成本兩千萬每畝，同樣是建成后收益難以覆蓋征收成本，同樣是《西安市進一步加強重點歷史文化區(qū)域管控疏解人口降低密度的規(guī)劃管理意見》文件的要求。

這份文件發(fā)文于2018年3月，公開時間在2022年11月，加之國土空間規(guī)劃遲遲未定，這也解釋了為何今年碑林區(qū)才給出了如此具體的表態(tài)。

按照該文件的管轄范圍來看，碑林區(qū)大部分區(qū)域都位于其中，若我們以兩千萬每畝為基準(zhǔn)計算“兩宮一市”項目征遷成本，所得出的數(shù)字尤為龐大。

大唐東市片區(qū)棚改項目150畝，拆遷成本兩千萬每畝，征收總耗資30億元。

興慶宮片區(qū)棚改項目211畝，拆遷成本兩千萬每畝，征收總耗資42.2億元。

八仙宮二期片區(qū)改造項目46.2畝，拆遷成本兩千萬每畝，征收總耗資9.24億元。

三個項目征收總耗資就高達81.44億元，這個數(shù)字對于碑林區(qū)來說顯然負(fù)擔(dān)不起，在今年重點項目清單中，類似“兩宮一市”處于前期籌備狀態(tài)的城棚改項目高達數(shù)十個，如：碑林區(qū)歷史文化街區(qū)項目、崇仁坊城市更新項目、仁厚莊片區(qū)改造項目、四民巷項目、棗園巷以北棚戶區(qū)改造項目……

這意味著若無極具號召力及回報力的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)項目落地，相關(guān)城棚改項目想要進入落地環(huán)節(jié)仍然遙遙無期。

那么，有重量級商業(yè)項目落地的區(qū)域，片區(qū)征收就順利嗎？

碑林區(qū)自去年5月官宣西安SKP二期項目已簽約入?yún)^(qū)招商協(xié)議后，一直無相關(guān)推進信息釋放。

今年7月底，碑林區(qū)在回復(fù)網(wǎng)友詢問“SKP項目二期進展”時，表示體育館南路體育館家屬院沒有拆遷計劃。

根據(jù)官方新聞釋放的地塊圖中，顯然該小區(qū)位于SKP二期項目之中。

根據(jù)2023年碑林區(qū)重點項目清單顯示，西安SKP二期棚戶區(qū)改造項目分兩宗地塊:

地塊一:東起文藝北路，西至體育館東路，南起體育館南路，北至仁義路。占地約82.5畝。涉及被征收人約1980戶，涉及征收各類房屋建筑面積約 18萬平方米。

地塊二:東起文藝北路，西至長安路，南起南郭路，北至體育館南路(不含高層)。占地約185畝，涉及征收2139戶，涉及征收的各類房屋建筑面積約17萬平方米。

分南、北兩個片區(qū)實施。北側(cè)啟動區(qū)用地約129.1畝，主要以低密度商業(yè)及商務(wù)辦公為主，其中低密度商業(yè)建筑面積約10.58萬平方米，商務(wù)辦公建筑面積約10.94萬平方米。南片區(qū)用地約107.6畝，主要以商務(wù)公寓為主，建筑面積約17.93萬平方米

清單顯示，西安SKP二期棚戶區(qū)改造項目項目總投資1500000萬元（150億元），2023年計劃投資為0，2023年主要建設(shè)內(nèi)容及年底形象進度為做好項目對接、信息統(tǒng)籌等前期籌備工作，為項目立項打好基礎(chǔ)。

而依據(jù)該項目兩地塊總占地267.5畝，征收成本兩千萬每畝來計算，征收總耗資達53.5億元。

雖然西安SKP在2022年實現(xiàn)銷售額95億，接近百億，增速為18.85%，全國排名第12位。但在短期內(nèi)就展開二期項目的投資，仍然需要一定時間的考量。

XI'AN

集中資金 主抓重點

翻看碑林區(qū)今年的重點項目清單，一個個項目所描述出的文旅商業(yè)前景極為明朗，給予大眾對碑林區(qū)未來城建面貌、商業(yè)環(huán)境最大的想象。

當(dāng)現(xiàn)實照進理想，碑林區(qū)需要面對的資金難題無疑是座難以翻越的高山，為此，碑林區(qū)選擇將資金和精力集中在已開工或即將完工的項目上。

清單顯示，總投資達百億的西安太古里商業(yè)綜合體項目，2023年主要建設(shè)內(nèi)容及年底形象進度為項目地庫基坑支護土方施工，部分區(qū)域地庫樁基及結(jié)構(gòu)施工，今年計劃投資110500萬元（11.05億元）。

同時，《小雁塔歷史文化片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》于2023年9月28日經(jīng)市政府研究予以批復(fù)。

不止太古里項目，西安碑林博物館改擴建工程，2023年主要建設(shè)內(nèi)容及年底形象進度為土方開挖完成，北區(qū)工程樁及基礎(chǔ)完成，地下負(fù)三層施工完成；西區(qū)建設(shè)完成；東區(qū)水泵房建設(shè)完成。

中貿(mào)風(fēng)華宮項目（順城巷長寧苑綜合改造項目）2023年主要建設(shè)內(nèi)容及年底形象進度為竣工投運。

據(jù)了解清單之外的更多項目進展中，西安市第九醫(yī)院整體改擴建項目住院樓已于7月26日正式啟用，項目建成后新增床位1000張，極大改善醫(yī)院就醫(yī)環(huán)境，提高醫(yī)療救治能力，讓群眾就醫(yī)更加便捷、安全、舒適。

8月底碑林區(qū)三館一中心項目主體工程順利封頂，項目力爭明年二季度順利完成項目竣工，投產(chǎn)后，將大幅提升碑林區(qū)公共文體服務(wù)能力，服務(wù)覆蓋面積新增15平方公里，服務(wù)群眾預(yù)計約30萬人次。

IXIAN.CN

老城持續(xù)改造是必經(jīng)的路徑，隨著時代的發(fā)展，全面推進城市更新，向存量土地要效益，已成為碑林區(qū)挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、促進民生建設(shè)的必然選擇。

何時才能招來實力與信譽并存的企業(yè)聯(lián)手開發(fā)，何時才能籌措足夠的資金征收土地，對碑林區(qū)來說，還是一條艱難的道路。

榮耀西安網(wǎng)（ixian.cn）官方公眾號。

編輯：解革

審核：Lyna

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分素材圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

中心區(qū)域拆遷不易

就是

希望發(fā)展越來越好。。

這輩子是看不到老城區(qū)更新了，前任挖坑后人填{:mocs_32:}

視野往外看

就是

難度大啊

按市場規(guī)律辦事就好了

贊贊贊

狼嘯天下 發(fā)表于 2023-10-20 12:28
按市場規(guī)律辦事就好了

好

{:mocs_30:}

閱

前邊就說了，三環(huán)內(nèi)行政人員土地各項成本太高，資本是逐利的，不是扶貧工程