全新規(guī)劃公示，西安樂游原上“黃金片區(qū)”何時(shí)重現(xiàn)盛唐風(fēng)華？

自2019年青龍寺組團(tuán)棚戶區(qū)改造啟動(dòng)征遷以來(lái)，三年多時(shí)間，一直未見實(shí)質(zhì)性動(dòng)工而引得大眾關(guān)注與猜測(cè)，這個(gè)重點(diǎn)片區(qū)曾經(jīng)所規(guī)劃的清晰藍(lán)圖似乎也變得模糊。

近期，隨著西安市自然資源局《關(guān)于西安雁塔區(qū)青龍寺片區(qū)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃的公示（公示期限30天）》的發(fā)布，針對(duì)處理文物遺址與城市開發(fā)關(guān)系取得了階段性成果，也意味著青龍寺片區(qū)改造將在規(guī)劃指引下，有了更具確定性的方向。

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青龍寺片區(qū)地塊規(guī)劃確定

因片區(qū)內(nèi)有著青龍寺遺址這一全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，在城市更新路徑中，青龍寺組團(tuán)棚戶區(qū)改造規(guī)劃與建設(shè)必須受遺址保護(hù)的限制，在遺址保護(hù)的框架內(nèi)進(jìn)行改造與開發(fā)。

這也使得片區(qū)在規(guī)劃之初就受到更為嚴(yán)苛的批復(fù)流程，地塊功能，建筑形態(tài)、高度、密度等等控制指標(biāo)需要更為謹(jǐn)慎、詳細(xì)和專業(yè)的論證和編制。

而一旦形成了可公示的規(guī)劃，也意味著距離地上項(xiàng)目建設(shè)越來(lái)越近。

根據(jù)此次公示內(nèi)容，西安雁塔區(qū)青龍寺片區(qū)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃位于雁塔區(qū)南二環(huán)以南、西延路以東、新安路以西、西影路兩側(cè)，此次主要形成了YT-07單元及YT-07部分地塊、YT-08部分地塊詳則成果。

直觀的可以看到，區(qū)域內(nèi)以大片住宅為主，同時(shí)配以居住生活公共服務(wù)、文化旅游、商業(yè)服務(wù)、科研、公園綠地等功能配套設(shè)施。而除了部分已建成現(xiàn)狀建筑外，大部分征遷后的用地被賦予了新功能。

先來(lái)看YT-07單元，青龍寺遺址公園所在的YT-07-17地塊，主要功能為文化旅游，大部分用地以保持現(xiàn)狀為主。此次的片區(qū)用地規(guī)劃，也是以青龍寺遺址公園為核心，進(jìn)行合理的功能布局和控制指標(biāo)要求。

YT-07部分地塊片區(qū)城市設(shè)計(jì)管控要求，其實(shí)也釋放了不少可以想象的空間。

如區(qū)域主要軸線通廊為雁翔路視線走廊；次要軸線通廊為西影路視線走廊，城市景觀眺望系統(tǒng)視線走廊為經(jīng)九路視線走廊、青龍路視線走廊、西影路視線走廊。

至于地上建筑，區(qū)域街道界面將打造連續(xù)界面“高貼線、面向主街”，且建筑面向主要街道。如果沿道路建筑（或與相鄰建筑總長(zhǎng)）長(zhǎng)度超過80米時(shí)，建筑立面應(yīng)有高低錯(cuò)落，使天際輪廓線富于變化。高層建筑成組群布局的，不宜采用相同或相近建筑高度的布局方式。

由此可以看到，整齊劃一高度的建設(shè)將不會(huì)在青龍寺片區(qū)出現(xiàn)，而錯(cuò)落有致的建筑形態(tài)也有形成城市新界面的指向。

值得注意的是，在控制指標(biāo)中，除了現(xiàn)狀地塊，規(guī)劃地塊的建筑高度基本被控制在≤100米，而靠近青龍寺遺址公園的地塊，則顯示要以文物部門最終審批意見為準(zhǔn)，但應(yīng)該不會(huì)超過100米。

YT-08部分地塊雖釋放的信息較少，但這一部分也是以住宅為主，配有中小學(xué)用地和科研用地。

通過此次公示內(nèi)容所展現(xiàn)的控制指標(biāo)，實(shí)質(zhì)上也透露出青龍寺片區(qū)未來(lái)藍(lán)圖，或?qū)⑴c此前曝光效果圖所展示的建筑效果有所差異。

青龍寺片區(qū)是否需要重新設(shè)計(jì)方案藍(lán)圖，已然有了答案。

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摒棄超高層

青龍寺片區(qū)有了新規(guī)劃？

實(shí)際上，在2020年7月時(shí)，通過媒體渠道所發(fā)布的青龍寺組團(tuán)棚戶區(qū)改造后效果圖，彼時(shí)我們（ixian.cn）也就此提出了一些建議。

從上圖可以看到，在青龍寺遺址公園東南角方向，雁翔路與西影路十字，將建設(shè)一棟超高層和商業(yè)裙樓，超高層大致應(yīng)該在200-300米；在十字路口形成環(huán)形天橋；雁翔路東側(cè)還設(shè)計(jì)有多棟高層建筑，預(yù)計(jì)將連成寫字樓群，形成雁塔區(qū)的中等規(guī)模CBD區(qū)域。

當(dāng)時(shí)，我們便發(fā)出了在“樂游原上、青龍寺旁這塊‘黃金地塊’以超高層+商業(yè)綜合體+寫字樓的開發(fā)模式，真的是大眾想看到的嗎？”的提問。在遺址內(nèi)以仿古建筑和青龍寺櫻花而出名的背景下，超高層的入局仿佛打破了片區(qū)所營(yíng)造出的沉浸式歷史感氛圍。

在區(qū)域規(guī)劃中，也可以看到彼時(shí)青龍寺的改造目標(biāo)是成為區(qū)域性商圈。

而我們也在曾經(jīng)討論青龍寺周邊四村拆遷過后的改造方向時(shí)，相比超高層與商務(wù)辦公，我們?cè)o出了更匹配圍繞遺址而進(jìn)行的類似于曲江模式、仿古復(fù)建、文旅+商業(yè)等三種更偏向于文商旅融合布局設(shè)想。

順應(yīng)當(dāng)下文商旅融合發(fā)展趨勢(shì)，西安也擁有了更多改造經(jīng)驗(yàn)，實(shí)質(zhì)上，并不是每一片區(qū)的城市更新都要復(fù)制“摩天高樓+”的CBD模式，以青龍寺片區(qū)的角度，顯然更需要突破這一固化思維。

在今年4月陽(yáng)光報(bào)所發(fā)布的青龍寺項(xiàng)目相關(guān)新聞配圖中，我們也發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)效果圖中的超高層已經(jīng)取消。

從此次規(guī)劃公示來(lái)看，雁翔路、西影路這個(gè)黃金十字，依舊是布局以商業(yè)服務(wù)功能，但建筑高度尚未公布控制范圍，注明以文物部門最終審批意見為準(zhǔn)，但參考周邊建筑控制高度，如若仍舊要建設(shè)超高層，高度必然會(huì)縮水。

這就更說(shuō)明了，與其建設(shè)一棟并不亮眼的高層建筑，不如在建筑設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)布局上花費(fèi)更多心思，選擇具有別樣特色，又與青龍寺能夠相呼應(yīng)的片區(qū)改造方式，打造低密街區(qū)式開放式商業(yè)。如當(dāng)下小雁塔片區(qū)改造所引進(jìn)的太古里風(fēng)格。

實(shí)際上，在青龍寺片區(qū)改造經(jīng)歷幾年動(dòng)態(tài)甚微的狀況下，雁塔區(qū)也在思考和規(guī)劃著如何改變，今年8月時(shí)，便公開回復(fù)了青龍寺片區(qū)的全新規(guī)劃。

按照《推動(dòng)大雁塔街道高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，將以大雁塔轄區(qū)文旅資源為基礎(chǔ)，重點(diǎn)打造以青龍寺遺址景區(qū)片區(qū)為核心，青龍寺-西影-大雁塔為全域旅游發(fā)展帶的布局，推進(jìn)文化展示、景觀提升、文旅融合，著力發(fā)展集城市旅游、文化體驗(yàn)、商貿(mào)購(gòu)物為一體的西影路片區(qū)文商旅產(chǎn)業(yè)。

就此來(lái)看，青龍寺片區(qū)，或?qū)⑴c西影、大雁塔形成區(qū)域聯(lián)動(dòng)，整體進(jìn)行功能、業(yè)態(tài)的統(tǒng)一布局，一定程度上也拔高了區(qū)域規(guī)劃的整體性、專業(yè)性和高規(guī)格，對(duì)于片區(qū)改造的資源整合，改造后的運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等等，形成聯(lián)動(dòng)合力，更有利于片區(qū)改造的健康發(fā)展。

關(guān)于青龍寺片區(qū)，則要加快推進(jìn)青龍寺文物保護(hù)區(qū)及周邊綜合服務(wù)功能的規(guī)劃編制和報(bào)批工作。對(duì)文物保護(hù)區(qū)嚴(yán)格按照文物保護(hù)要求做好紅線避讓，建筑高度控制，避免出現(xiàn)“盆景式”遺址保護(hù)。通過青龍寺組團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)，為景區(qū)提供餐飲、住宿、休閑娛樂等配套功能，提升青龍寺遺址景區(qū)綜合服務(wù)能力。

同時(shí)，要以青龍寺遺址創(chuàng)建4A景區(qū)為契機(jī)，將青龍寺遺址景區(qū)打造成為功能更加齊備、業(yè)態(tài)更加豐富的旅游度假區(qū)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域更新與文物保護(hù)的互促發(fā)展，不斷提升青龍寺對(duì)區(qū)域的輻射引領(lǐng)作用。

為構(gòu)建科學(xué)文旅商融合產(chǎn)業(yè)體系，雁塔區(qū)將引進(jìn)具有國(guó)際視野的產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)籌考慮文化旅游、文化休閑、商業(yè)服務(wù)、文化演藝等功能，完善項(xiàng)目布局。

推進(jìn)青龍寺組團(tuán)項(xiàng)目與青龍寺遺址聯(lián)合創(chuàng)建國(guó)家旅游度假區(qū)，圍繞“吃住行游購(gòu)?qiáng)省焙汀吧甜B(yǎng)學(xué)閑情奇”十二大要素布設(shè)業(yè)態(tài)，打造文、旅、商一體化全產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)能力。以青龍寺和大雁塔的歷史文化影響力，發(fā)揮雁塔國(guó)際櫻花節(jié)等品牌節(jié)事活動(dòng)的吸引力，形成消費(fèi)群體和旅游客流的聚合效應(yīng)。

值得注意的是，雁塔區(qū)聚焦區(qū)域協(xié)同發(fā)展打造城南商業(yè)聚集區(qū)，可以把大雁塔、西影廠、青龍寺片區(qū)發(fā)展作為合作試點(diǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)新合作方式，與曲江實(shí)現(xiàn)兩區(qū)共建共贏目標(biāo)。嘗試推動(dòng)杜陵遺址豐富文旅商資源與青龍寺組團(tuán)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)，加快與曲江新區(qū)在文旅商融合發(fā)展上的對(duì)接，更好地促進(jìn)城市資源要素科學(xué)配置，合理流動(dòng)，共同享有文商旅融合發(fā)展碩果。

相比此前的效果圖，如今關(guān)于區(qū)域規(guī)劃的描述，顯然更貼合于圍繞青龍寺而展開的區(qū)域更新改造，也更生動(dòng)的展現(xiàn)了青龍寺片區(qū)的未來(lái)走向，而片區(qū)是否會(huì)設(shè)計(jì)全新的效果圖，還有待后續(xù)的觀察。

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實(shí)現(xiàn)大眾期待

青龍寺片區(qū)還要多久？

對(duì)區(qū)域發(fā)展來(lái)說(shuō)，相比地塊功能、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃之外，更實(shí)在的一定是項(xiàng)目落地，這是關(guān)乎片區(qū)改造能否成行最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

即便有著多么完美的規(guī)劃，沒有建成，終究是鏡中花水中月，也就是大眾所常常問及的，項(xiàng)目到底何時(shí)動(dòng)工。

圖片來(lái)源：新華網(wǎng)

回到西安青龍寺組團(tuán)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目本身，2020年5月，陜西省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目云簽約儀式上，總投資60億元的雁塔區(qū)保利青龍寺商業(yè)中心合作項(xiàng)目簽約。這一項(xiàng)目由保利發(fā)展控股集團(tuán)與陜西成長(zhǎng)地產(chǎn)控股集團(tuán)聯(lián)合打造，總占地882畝，規(guī)劃創(chuàng)意街區(qū)、精品酒店、住宅、商業(yè)辦公等，算是青龍寺乃至雁塔區(qū)的超級(jí)大項(xiàng)目。

2020年11月19日，項(xiàng)目鐵一村·王家村安置樓建設(shè)正式啟動(dòng)。

項(xiàng)目一直不見推動(dòng)的原因，官方去年給出的回復(fù)是“青龍寺組團(tuán)項(xiàng)目因片區(qū)規(guī)劃尚未確定、國(guó)家級(jí)建設(shè)控制帶等因素影響，王家村、觀音廟村、鐵二村安置樓目前僅開展文勘、地勘工作，鐵一村已啟動(dòng)建設(shè)?！?/div>

而在今年媒體繼續(xù)追蹤項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)，項(xiàng)目未動(dòng)工的原因并未改變，但也透漏出項(xiàng)目建設(shè)單位陜西樂塬灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是保利發(fā)展控股集團(tuán)與陜西成長(zhǎng)地產(chǎn)控股集團(tuán)兩家共同出資成立，并且保利由原來(lái)51%股份變更到現(xiàn)在是99%的股份，所以整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)以保利為主。

從城市更新項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)序來(lái)看，一般情況下會(huì)先完成回遷樓的建設(shè)，然后開發(fā)商會(huì)根據(jù)投資回報(bào)以及資金快速回籠，選擇先蓋住宅、后建配套。

青龍寺片區(qū)改造項(xiàng)目2020年率先啟動(dòng)的也是村民安置樓，當(dāng)下西安上下亦將“保交樓、?；剡w”作為重點(diǎn)工作進(jìn)行推進(jìn)，未來(lái)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性動(dòng)工之后，安置樓是最有保障的。

在此之外，更為重要的帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，特別是青龍寺片區(qū)商務(wù)商業(yè)主體建設(shè)，更加考驗(yàn)著開發(fā)商的實(shí)力。

從現(xiàn)狀來(lái)看，地塊規(guī)劃目前已經(jīng)確定，但片區(qū)具體的項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局依舊不夠明朗，此次又釋放如此多體量的住宅，預(yù)計(jì)當(dāng)項(xiàng)目動(dòng)工之后的2-3年，建設(shè)重心必然會(huì)向住宅板塊傾斜。

而雁塔區(qū)也表示青龍寺片區(qū)要與西影、大雁塔聯(lián)動(dòng)規(guī)劃，能夠想象在合理規(guī)劃下，三片區(qū)聯(lián)動(dòng)將會(huì)創(chuàng)造出更大的文商旅融合格局，如何挖掘青龍寺自身所蘊(yùn)藏的文史價(jià)值，釋放商業(yè)價(jià)值，兌現(xiàn)大眾對(duì)于青龍寺片區(qū)的期待，青龍寺更加清晰的定位和項(xiàng)目謀劃，必然是一個(gè)大工程。

至于是選擇西安太古里這樣的新物種，還是其他的可能性，我們的期待就投向了保利與雁塔的合作，能否創(chuàng)造出一個(gè)既具有西安特色又彰顯雁塔文旅實(shí)力的標(biāo)桿性改造案例。

任務(wù)多、工程量大、期待高的青龍寺片區(qū)改造，當(dāng)下的首位工作是確定何時(shí)動(dòng)工，而青龍寺片區(qū)實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥的目標(biāo)，戰(zhàn)線可能還要拉得更長(zhǎng)……

榮耀西安網(wǎng)（ixian.cn）官方公眾號(hào)。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號(hào)稱嬉皮

部分圖片素材來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

這不是老百姓能管的事！

{:mocs_44:}

樂游原、青龍寺片區(qū)，
長(zhǎng)樂公園、秦莊襄王陵片區(qū)，
咸陽(yáng)原機(jī)場(chǎng)周邊
都應(yīng)該向大明宮、阿房宮學(xué)習(xí)，周圍應(yīng)保留大面積綠地景區(qū)，不應(yīng)過度開發(fā)，建設(shè)商業(yè)、高層

{:mocs_44:}

城墻都蓋住宅樓 一眼望去 全是住宅 還盛唐風(fēng)華 你自己信嗎

好

可以

樂游原這個(gè)IP徹底廢了

{:mocs_33:}

qiangtc 發(fā)表于 2023-9-4 15:16
樂游原這個(gè)IP徹底廢了

你家廢了

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