西安城中村的未來，從拆遷到改造……

7月21日，一則國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》的消息，再一次撥動了有關(guān)城中村話題的熱議。

房產(chǎn)領(lǐng)域鼓吹新一輪拆遷潮到來，樓市或?qū)⒁氪罅抠Y金和優(yōu)質(zhì)土地；財(cái)經(jīng)領(lǐng)域預(yù)估這一輪規(guī)模或超萬億，多個(gè)行業(yè)因此受益；專家們則表示將帶動有效投資和消費(fèi)，對穩(wěn)增長、惠民生意義重大。

紛紛繁繁的資訊和觀點(diǎn)中，我們依然堅(jiān)持上一篇文章[color=var(--weui-LINK)]《西安的城中村越來越拆不動了……》中的看法，即：西安正在主動放緩主城區(qū)城中村的拆遷節(jié)奏，集中力量于重點(diǎn)項(xiàng)目和重點(diǎn)片區(qū)落地所需土地上。

本次《指導(dǎo)意見》實(shí)際亦符合我們此前的看法，同時(shí)更進(jìn)一步加深了我們對西安城中村未來的預(yù)計(jì)，即：城中村改造將成為與拆遷并重，甚至高于拆遷的份量。

XI'AN

  穩(wěn)字當(dāng)頭 高效利用

本次《指導(dǎo)意見》劃定城市范圍在超大特大城市，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》截至2021年末，全國共有超大城市8個(gè)：分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市11個(gè)，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

注：根據(jù)國務(wù)院于2014年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

城中村問題在超特大城市中普遍存在，當(dāng)然與其他超大特大城市相比較，西安的城中村綜合數(shù)量和個(gè)體規(guī)模是屬于名列前茅的。

因此在前幾年快節(jié)奏、大規(guī)模的城中村拆遷后，西安仍舊遺留數(shù)量和質(zhì)量都頗為可觀的城中村。在今年防止“大拆大建”，引導(dǎo)城市更新更加有序和精細(xì)的要求提出后，城中村所面臨的未來中，拆遷不再是唯一選項(xiàng)。

如我們之前舉例的廈門對城中村進(jìn)行現(xiàn)代化治理，深圳以“統(tǒng)租”的方式對城中村房屋資產(chǎn)的再利用，廣州對城中村拆除重建，并引導(dǎo)發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)。

落回到西安，此前城中村拆遷的目的是推進(jìn)城鎮(zhèn)化腳步，使得建成區(qū)相連。而城中村拆遷的最大需求或者說難點(diǎn)是資金問題，隨著時(shí)代前進(jìn)，城市土地價(jià)值的升值和市民需求的提高，資金問題又轉(zhuǎn)化為拆遷后土地利用和居民回遷問題。

具體到執(zhí)行層面，近年來西安對待拆遷后土地利用問題的原則基本是，小雁塔太古里等投資方穩(wěn)定、項(xiàng)目收益大的重大項(xiàng)目，或者幸福林帶、高鐵東城這類事關(guān)城區(qū)面貌改善、未來產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的重大規(guī)劃。

沒有以上要素的拆遷，可能會導(dǎo)致城中村拆遷后項(xiàng)目爛尾，導(dǎo)致后續(xù)土地難以利用，村民難以回遷。

已經(jīng)吃過類似教訓(xùn)的西安，如今在面對西八里村、沙井村等城中村或八仙宮等棚戶區(qū)時(shí)，寧愿選擇按兵不動。

這也是本次《指導(dǎo)意見》提出的首要要求“要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥”。

怎么穩(wěn)？拆不動的老大難們，以改造為先，并且“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。

同時(shí)要求，“科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃”“高效綜合利用土地資源”“統(tǒng)籌處理各方面利益訴求”等前置條件。

這也駁斥了很多觀點(diǎn)鼓吹的本輪城中村改造會帶來萬億市場規(guī)模，接續(xù)推進(jìn)和全面拆遷所帶來的資金體量，顯然不是一個(gè)量級。

因此，與其說放開對超大特大城市城中村拆遷改造的枷鎖，不如說在防止“大拆大建”之后，又加上了穩(wěn)定為主的要求。

XI'AN

  西安將如何開啟城中村改造？

相較于此前的大拆大建，如今城中村改造的要求則更為精細(xì)、具體，大體可以分為以下三類情況：

1、維持建筑格局的微改造，通過對人居環(huán)境、道路狀況、水電基建等改造，使城中村的環(huán)境和配套基本能實(shí)現(xiàn)與普通小區(qū)同等水平。

2、拆除重建的全面改造，通過原地重建，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)城中村集體經(jīng)濟(jì)形態(tài)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

3、介于以上兩者之間的混合改造。

但是由于一線城市城中村情況更加復(fù)雜，房企的興趣薄弱，而社會各類投資力度均較有限，雖然本次《指導(dǎo)意見》提出“多渠道籌措改造資金”，但預(yù)計(jì)還是需要國企為主導(dǎo)，通過政策性金融工具、專項(xiàng)債、財(cái)政以獎代補(bǔ)等方式解決。

那么西安將選擇何種城中村改造模式，又如何籌措改造資金呢？

進(jìn)入新千年后，西安城中村棚戶區(qū)拆遷改造渡過了幾個(gè)不同階段。

起步和探索期（2002-2004）

城中村改造按照“自籌資金、自我改造、自我安置”的原則實(shí)施，由村集體主導(dǎo)。

↓↓↓

快速發(fā)展期（2005-2016）

形成“政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作，整村拆除，安置優(yōu)先，有形與無形改造并重”的典型西安模式，形成了城中村與棚戶區(qū)改造并重的局面。同時(shí)，開發(fā)商開始大規(guī)模介入。

↓↓↓

改革轉(zhuǎn)型期（2017-2020）

確立了“政府主導(dǎo)、連片改造、政府儲備、統(tǒng)一出讓”的模式。

↓↓↓

城市更新升級期（2021至今）

“留改拆”并舉、保留利用提升為主。

而現(xiàn)在，在更高層的指導(dǎo)性政策的要求下，西安想學(xué)廣州拆除重建，或者學(xué)習(xí)深圳“統(tǒng)租”改造，恐怕都要面臨資金這一老調(diào)重彈的問題。

因此西安首先做的是，“保交樓”“保回遷”。

無論是此前新市長對“保交樓”“?；剡w”的表態(tài)，還是近日西安召開的“保交樓、?；剡w”工作推進(jìn)大會以及落實(shí)到各區(qū)縣開發(fā)區(qū)的要求，都將這兩大問題視為重點(diǎn)。

待“保交樓”“?；剡w”完成后，再視資金情況對城中村“留改拆”進(jìn)行判斷。

當(dāng)然，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村，西安仍在進(jìn)行不同的嘗試。

如雁塔區(qū)在近日提出的《城中村治理新路徑》方案中的部分具體舉措，或可被視為西安主城區(qū)城中村改造的一種方式。

雁塔區(qū)在拆遷改造方面提出三點(diǎn)：對已經(jīng)撤村建居的城中村，盡快轉(zhuǎn)變運(yùn)轉(zhuǎn)模式；對正在拆遷的，要加快拆遷進(jìn)度；對暫無條件拆遷的，要大力改善人居環(huán)境。

這是有形的改造，在無形改造方面，雁塔區(qū)提出兩點(diǎn)較為重要，也頗具參考性的舉措。

其一是通過壯大集體經(jīng)濟(jì)，推動農(nóng)村整體水平提升，對各城中村量身定制發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)方案，支持村集體經(jīng)濟(jì)組織以自主開發(fā)、合資合作、投資入股等方式，開展市場化經(jīng)營，獲得穩(wěn)定收益。

這一舉措頗為眼熟，顯然，雁塔區(qū)希望重拾西安初期階段大力推動城中村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式，引導(dǎo)城中村集體經(jīng)濟(jì)形態(tài)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，提高集體經(jīng)濟(jì)收入、改善生活環(huán)境、增進(jìn)村民福祉。

其二是支持村集體經(jīng)濟(jì)組織打破地域界限，與有資源、有空間、有區(qū)位優(yōu)勢的其他經(jīng)濟(jì)主體合作發(fā)展“飛地經(jīng)濟(jì)”，實(shí)現(xiàn)資源共享、共同富裕。

這條則是順應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展，希望引入有興趣的資金，投入量不大，但能起到補(bǔ)充政府和國企主體投入的輔助作用，以期實(shí)現(xiàn)村民、企業(yè)、政府三方共贏，村集體經(jīng)濟(jì)獲得可持續(xù)發(fā)展，村民收入穩(wěn)定增長的目的。

這也符合《指導(dǎo)意見》中提出的，“積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營?！?/div>

除卻雁塔區(qū)的嘗試，《指導(dǎo)意見》中“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”當(dāng)做可實(shí)現(xiàn)的方向，也即是深圳實(shí)施的方向。

近兩年，西安采取了利用城中村（棚戶區(qū)）改造安置房資源，在明確和安置戶協(xié)商一致的前提下，將城中村（棚戶區(qū)）改造綜合用地中剩余的經(jīng)營性用地以及部分用于安置的住房和配套商業(yè)用房集中建設(shè)、改建為保障性租賃住房，可提供房源3萬套（間）。

曾經(jīng)西安的城中村是無數(shù)“西漂”初入西安的夢想承載地，低廉的租金、豐富的美食小吃，以及人來人往熱鬧的氛圍，是很多人的年輕記憶，是城市的煙火氣。

而如今拆不動的情況下，西安會選擇政府或國企出面統(tǒng)一整治城中村面貌和居住條件，統(tǒng)一出租引導(dǎo)新“西漂”們重回不一樣的城中村嗎？

我們或許可以期待，西安未來對部分重點(diǎn)城中村的改造措施會不會采用。

畢竟，在房價(jià)租金頗高的主城區(qū)內(nèi)，城中村作為中低收入人員支付得起的居住空間，是解決城市核心區(qū)域住房困難的有效辦法。

IXIAN.CN

本輪城中村改造，限定于超大特大城市，從居民切實(shí)需要、城市客觀實(shí)際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。

限于現(xiàn)狀，西安資金的投入速度或?qū)⒏€(wěn)妥，城中村改造步伐也將偏慢，而這也使得政策的長期副作用少，社會爭議少。

當(dāng)然，面對城市發(fā)展的新使命、新任務(wù)，西安城中村改造也要有新作為、展現(xiàn)新氣象，在最新政策的推動下，讓曾經(jīng)城市面貌的頑疾成為村民滿意，社會認(rèn)可，更走出屬于西安自己的改造之路。

拆不動了

好

同意樓主所言

房地產(chǎn)夜壺的作用永遠(yuǎn)不過時(shí)，搞經(jīng)濟(jì)也就程咬金三板斧。

一堆

西安市城墻內(nèi)的老舊住宅不拆嗎？太影響形象了

什么叫改造？
這意思就是把城中村好好修容整治一下，變成一個(gè)類似廉租房社區(qū)。
房東都是一個(gè)個(gè)租房小老板。
不過是廉租房建設(shè)的一個(gè)變異項(xiàng)目！
與其花錢建廉租房，還不如把這些城封城改造改造。
況且現(xiàn)在交通便利，郊區(qū)開發(fā)的也非常好，何必非花大精力大價(jià)錢爭城巾村那一小片位置？
唯一的缺憾就是城中村看起來影響了城市形象。
那么就把它好好改造一番。

{:mocs_30:}

{:mocs_30:}

支持

西三爻怕是第一個(gè)城中村拆遷的村子？

瀏覽

閱