大疫過(guò)后 西安樓市幾家歡樂(lè)幾家愁？

大疫過(guò)后，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)將走向何方？近日，樓市放松管控消息不斷，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也不遑多讓。在經(jīng)歷了三年疫情的低迷后，目前市場(chǎng)情況如何？令人關(guān)注。
過(guò)往低迷
疫情管控政策調(diào)整，讓開(kāi)發(fā)商緊繃的神經(jīng)有了些許舒展。
建行、工行、農(nóng)行等9家銀行為房企融資580億，首套房利率下調(diào)至4.1%，后續(xù)不排除更多救市利好消息放出，給低迷的樓市注入強(qiáng)心劑。
不少人歡呼，房地產(chǎn)又活過(guò)來(lái)了，果真如此嗎？似乎不能太早斷言。
事實(shí)上，疫情期間，政府為房地產(chǎn)疏困已有多次，僅去年就有3次。從放寬限購(gòu)區(qū)域，到放松認(rèn)購(gòu)條件標(biāo)準(zhǔn)等不一而足，但結(jié)果不如人意。
尤其從去年6月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)供大于求狀況，以每套120平計(jì)算，大概有7000套房賣不出去。
開(kāi)發(fā)商使勁渾身解數(shù)優(yōu)惠，但愿意買單的消費(fèi)者依然很少，房市交易數(shù)據(jù)不佳。
漲價(jià)也漲不動(dòng)了。2022年房?jī)r(jià)漲幅從年初的5.9%到年尾的1.4%，較前兩年的動(dòng)輒25.3%，12.4%大幅下滑。
二手房跌得更厲害，許多二手房已經(jīng)跌破去年同期價(jià)位，核心區(qū)位的二手房也撐不住了，曲江200萬(wàn)的房子一年降價(jià)30萬(wàn)依然售不出的情況所在多有。
盡管目前一切向好，但是，沉重的過(guò)往依然讓人很難相信樓市會(huì)一夜之間全面好轉(zhuǎn)。
而且，政策顯效有滯后性，雨露也更易為大房企獲得，中小型房企很難得到實(shí)質(zhì)性幫助。
那么，樓市的真實(shí)情況究竟怎樣？筆者為此專門進(jìn)行了走訪。從掌握的情況看，西安樓市分化情況嚴(yán)重，幾家歡樂(lè)幾家愁。

贏家風(fēng)光
黃金區(qū)位，優(yōu)質(zhì)房企，受疫情影響小，情況相對(duì)樂(lè)觀。
我們的項(xiàng)目地處高新三期CID核心地段，域內(nèi)IT產(chǎn)業(yè)聚集，購(gòu)買力強(qiáng)勁，后期升值空間大，是購(gòu)房者最為認(rèn)可的區(qū)域。紫薇云峰里的置業(yè)顧問(wèn)告訴筆者。
由本土知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，盡管價(jià)位堅(jiān)挺在2萬(wàn)2到2萬(wàn)5，且多為140－170平左右的改善型，但是，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)踴躍。優(yōu)惠比較大，3個(gè)點(diǎn)，金額少則6，7萬(wàn)，讓樓盤更受歡迎。
說(shuō)話間，置業(yè)顧問(wèn)還拿出手機(jī)截圖給筆者看，稱樓盤一直熱銷，疫情管控放開(kāi)后，出清量更快，僅這兩天就成交了2 套。
保利國(guó)樾府，緊臨高新，均價(jià)25000，面積為改善型大戶型，無(wú)優(yōu)惠，但系統(tǒng)內(nèi)交定金，付全款購(gòu)房者為數(shù)不少。
筆者問(wèn)及為何未隨大流降價(jià)放量，置業(yè)顧問(wèn)稱，央企大盤，資金實(shí)力雄厚，品質(zhì)，信用都經(jīng)得起考驗(yàn)，所以，一直有自己的價(jià)格區(qū)間。
主城區(qū)，地段稀缺，配套成熟，城改想象空間大，這里房源同樣是香餑餑。
蓮湖區(qū)富力開(kāi)遠(yuǎn)城，地處土門主城區(qū)，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。周邊交通便利，學(xué)校，醫(yī)院，商超等綜合配套一應(yīng)俱全，距高新車程20分鐘左右，工作，生活便利。
價(jià)格20000出頭，以120－180平改善型戶型居多，優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)左右，購(gòu)房有一定門檻。但是，筆者在售樓部轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)咨詢的人不少，熱鬧景象與疫情之前無(wú)太大區(qū)別。
港務(wù)區(qū)，隨著地鐵的不斷延伸，公交的逐步覆蓋和配套的日漸完善，疊加價(jià)位低，優(yōu)惠力度大，性價(jià)比高，使得區(qū)域升值潛力大。
華潤(rùn)紫云府，央企開(kāi)發(fā)，價(jià)格14000左右，較高新和主城區(qū)顯著降低，優(yōu)惠幅度從6，7萬(wàn)到10數(shù)萬(wàn)不等，富有吸引力。
面積100到140平，屬改善型房源。樓盤以大平層為主，用低密度，高綠化，智能化，人性化滿足業(yè)主舒適生活需求。
置業(yè)顧問(wèn)稱，疫情放開(kāi)后，臨近過(guò)年，詢問(wèn)情況，交定金人數(shù)較之前顯著增長(zhǎng)，成交量也十分可觀。房貸利率短暫下調(diào)至4.1%后，目前又已回調(diào)至4.7%，依然熱銷。
同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)還告訴筆者，土拍價(jià)格降低，競(jìng)爭(zhēng)者減少，公司選擇抄底拿地，后續(xù)會(huì)有新盤推出，之前開(kāi)發(fā)的新樓盤也將于年后逐步入市。
對(duì)于樓盤銷售情況，置業(yè)顧問(wèn)表現(xiàn)得頗有信心，而且持續(xù)看好后市，鼓勵(lì)筆者早些買，說(shuō)不要等到優(yōu)惠取消，漲價(jià)后悔。
尤為可喜的是，開(kāi)發(fā)商正在聯(lián)合中介高頻次、大力度加推樓盤。電銷，地拓，帶看房等景象再次出現(xiàn)，相信會(huì)進(jìn)一步加快樓盤銷售速度。
輸者煎熬

但是，除此之外，市場(chǎng)上絕大多數(shù)是腰部，甚至尾部房企。它們的銷售狀況更具代表性。
疫情對(duì)這些房企的影響更大。在筆者去的一些遠(yuǎn)郊樓盤，中小型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤處，看到的也是迥然相異的場(chǎng)景。
售樓部里稀稀拉拉幾個(gè)人，員工比客戶多。有人在無(wú)聊玩手機(jī)，有人趴著睡覺(jué)，一派冷清。
問(wèn)及銷售情況，對(duì)方稱，與放開(kāi)之前差不多，并告訴筆者，稱裁員，降薪，待崗讓大家人心惶惶。公司還因拖欠乙方工程款，遭起訴。
在筆者走訪的一家開(kāi)發(fā)商處，有反復(fù)要求不具名的人員告知筆者，稱他知曉的的某本土中小型開(kāi)發(fā)商，由于資金遲遲不能到位，施工時(shí)間一再推后，引發(fā)購(gòu)房者多輪維權(quán)，至今問(wèn)題依然僵持無(wú)解。
周邊開(kāi)發(fā)商無(wú)法從規(guī)范渠道獲得貸款，為推進(jìn)項(xiàng)目，支付工資，只能通過(guò)影子銀行，私人借貸等方式艱難求存。
但是，超過(guò)30%的砍頭息，暴力催債引發(fā)的刑事案件，丟失企業(yè)控制權(quán)等成為企業(yè)發(fā)展的重大隱患。
也有一些開(kāi)發(fā)商能夠融資，但是，需要以房產(chǎn)作抵押，或要承擔(dān)銀行利率高，期限短，金額低的融資條件，能否真正回血，要看投入速度能不能跑過(guò)樓市回暖的速度。
不止如此，實(shí)力弱小導(dǎo)致樓盤在設(shè)計(jì)方面缺乏亮點(diǎn)，在施工，市政配套等方面質(zhì)量粗糙，存在安全隱患，在營(yíng)銷方面理念落后，方法單一，使得房企去化更為困難。某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)李先生告訴筆者。
以剛需群體為主的客戶群體，大環(huán)境導(dǎo)致的工作不穩(wěn)定，收入預(yù)期不佳，使購(gòu)房決策非常慎重。對(duì)于不確定的市場(chǎng)走向缺乏判斷，目前仍以等待，觀望為主。爛尾樓，資金等問(wèn)題，更成為購(gòu)房者的最大憂慮。
為此，諸多開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟以價(jià)換量模式，但消費(fèi)者依然心存猶豫，行動(dòng)遲疑，反映在銷售上，作用有限。他說(shuō)。
有資深開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)向筆者分享了一些關(guān)于行業(yè)的思考。他說(shuō)，本土民營(yíng)企業(yè)，前些年運(yùn)營(yíng)粗放，受監(jiān)管三道紅線以及資金困難影響，生存舉步維艱。后期又因三年疫情封控，經(jīng)濟(jì)下行等原因，終于支撐不住。
僅去年，西安市注銷的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就達(dá)數(shù)百家，經(jīng)營(yíng)異常企業(yè)數(shù)十家。
受此影響，開(kāi)發(fā)商拿地，推盤熱情下降。其中，以高陵、鄠邑、藍(lán)田、臨潼為代表的遠(yuǎn)郊區(qū)縣滑坡最為明顯，全年拿地量同比2021年下跌4成。
西咸新區(qū)跌2成。涇河、秦漢、空港成交率很高，基本通過(guò)城投兜底，實(shí)際購(gòu)房群體少，真實(shí)交易量慘淡。
不止如此，二手房以底價(jià)成交，下跌更是非常嚴(yán)重。許多偏遠(yuǎn)地區(qū)房源已經(jīng)掛牌幾年，價(jià)格一降再降，依然無(wú)人問(wèn)津。

結(jié)語(yǔ)
冷熱不均的樓市狀況，讓人深切感受到疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，也讓我們理性預(yù)判樓市前景，樂(lè)觀之時(shí)，想到風(fēng)險(xiǎn)，悲觀之際又能看到希望。惟愿以時(shí)間換空間，期待樓市在不斷調(diào)整中能夠真正回暖。

需要另一個(gè)4萬(wàn)億…

樓市就像澳門的賭場(chǎng)，賺錢的是開(kāi)場(chǎng)子的老板。

1、現(xiàn)在利率相對(duì)較高；2、房?jī)r(jià)相對(duì)于收入已是高點(diǎn)；3、投資房產(chǎn)信心不足；4、房子越蓋越多，成了沒(méi)人要的“不動(dòng)產(chǎn)”。

不予評(píng)論

風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)已人人皆知，加之西安受產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)影響薪資低，房?jī)r(jià)高，營(yíng)商環(huán)境開(kāi)放慢低，導(dǎo)致主流地產(chǎn)依然為折戟沉沙。

就是

讓人想起了2021年上半年新房動(dòng)輒萬(wàn)人搖、置業(yè)顧問(wèn)愛(ài)答不理，二手房半年漲幾千的魔幻與瘋狂，與現(xiàn)在的門庭冷落形成了鮮明的對(duì)比，盛極而衰就是樓市最真實(shí)的寫照。

有人歡喜有人憂{:mocs_34:}

將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，本身就是一個(gè)謬論！只看到了房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、建材、裝修、家具及建筑機(jī)械和農(nóng)民工就業(yè)等等短期內(nèi)熱鬧的表象，沒(méi)看到房子就是用來(lái)住的本質(zhì)。
將房地產(chǎn)業(yè)賦予太多金融屬性，在一定時(shí)期內(nèi)確實(shí)能滿足地方政府高稅收的期望，也能滿足一些想暴富、快富、賺快錢人的心理需求和資產(chǎn)需求。但須知，這是不能持續(xù)、難以為繼的。既然給房地產(chǎn)業(yè)賦予了金融屬性，按照市場(chǎng)規(guī)律，房子總會(huì)有過(guò)剩的一天，現(xiàn)在似已是這樣。
而當(dāng)房子回歸其用來(lái)住的本質(zhì)屬性，炒房熱消退，對(duì)社會(huì)各層面造成的負(fù)面影響必然巨大。
現(xiàn)在誰(shuí)還忽悠老百姓靠炒房暴富，誰(shuí)就是昧著良心在坑人。當(dāng)炒房潮水退盡時(shí)，裸奔的一定是那些靠杠桿撬動(dòng)去炒房的普通人。

買房子不是存款，更像炒股。據(jù)說(shuō)，90%股民
賠錢。

地產(chǎn)把人民變成牛馬