多個熱門搖號盤開盤數(shù)據(jù)揭曉，西安樓市真相曝光！

目前的西安新房市場，各樓盤可以分為搖號盤與不搖號的樓盤。
而事實上，搖號并不代表一個項目開盤就能夠售罄，不搖號并不代表一個項目的銷售情況比較差。
我們不妨從近期西安市場上幾個熱門搖號盤的開盤去化率，來感知目前真實的西安樓市。

搖號盤也呈現(xiàn)分化趨勢
之所以要選擇熱門搖號盤的開盤數(shù)據(jù)，是因為搖號盤的核驗、選房等情況都是要公開發(fā)布的，并且有著公證處的參與，數(shù)據(jù)肯定是真實的。
而非搖號盤的真實數(shù)據(jù)，就沒那么容易的知曉了，更多的依靠調(diào)研、開發(fā)商釋放的數(shù)據(jù)。
因此，我們選取了近日西安市場上幾個熱門盤，來看一下其開盤去化率情況。

保利天匯：位于絲路軟件城的這個項目，絕對是這兩個月西安市場上的一個熱門盤，作為一個毛坯高層備案價格2.5萬元/㎡的樓盤，該項目首開實現(xiàn)“千人搖”、二次加推也同樣實現(xiàn)搖號。
保利天匯最新一批次推售的380套毛坯高層，戶型面積123.52-175.89㎡，備案均價25759.6元/㎡，144㎡以下的戶型占到了本批次房源量的九成。共計有579個家庭意向登記并且核驗通過，登記量是房源量的1.52倍，剛需家庭中簽率166.67%、普通家庭中簽率57.2%，中簽率是非常高的。
根據(jù)陜西保利發(fā)布的選房結(jié)果顯示，全部剛需家庭、普通家庭選房結(jié)束后，該項目剩余房源173套，也就是說開盤去化率為54.47%！而11月初首開的時候開盤去化率為89.26%！

綠城全運村：是這兩年西安市場的熱門盤，今年前11個月以57.9億元位居西安單盤銷售額第2名！12月初加推了414套戶型面積126.56-193.08㎡的毛坯小高層，備案均價17301 元/㎡，144㎡以下的房源占到本批次房源量的將近九成。
這批房源有930個家庭意向登記并且核驗通過，登記量是房源量的2.25倍，差點“千人搖”，剛需家庭中簽率60.7%、普通家庭中簽率28.63%。
根據(jù)綠城發(fā)布的選房結(jié)果，全部剛需家庭、普通家庭選房結(jié)束后，該項目剩余房源83套，開盤去化率79.95%。而11月在全部是165.13㎡起步大戶型的情況下，開盤去化率為52.94%。

港悅城：今年2次推售2次千人搖！11月中旬推售了159套毛坯洋房、小高層，戶型面積91.05-162㎡，備案均價14217.7元/㎡。登記核驗通過量為1921個家庭，剛需家庭中簽率8.61%、普通家庭中簽率4.29%。根據(jù)華潤發(fā)布的選房結(jié)果，剛需、普通家庭選房結(jié)束后，剩余房源量為28套，也就是說開盤去化率為82.39%。
12月初，港悅城又加推了637套房源，戶型面積90.48-162.93㎡，備案均價14094.03元/㎡，144㎡以下房源量占比為86.81%。最終有1719個家庭意向登記并且核驗通過，登記量是房源量的2.7倍，剛需家庭中簽率39.53%、普通家庭中簽率22.71%。
選房結(jié)果信息顯示，這批房源剛需、普通家庭選房結(jié)束后，剩余房源量為103套，也就是說開盤去化率為83.83%.

天地源大都會：12月初推售了52套戶型面積177.42-291.49㎡、備案均價29496.68元/㎡的疊拼，有251個家庭意向登記并且核驗通過，登記量是房源量的4.83倍，剛需家庭中簽率22.03%、普通家庭中簽率11.56%。
根據(jù)天地源西安發(fā)布的選房結(jié)果，該項目剛需家庭、普通家庭選房結(jié)束后，剩余1套房源，這意味著開盤去化率達到了98.08%！

多重因素影響開盤去化率
上述信息可以看出，同樣是搖號盤，開盤去化率差距還是比較大的，分化趨勢也已經(jīng)非常明顯。有樓盤開盤去化率基本可以售罄，有樓盤則在六成以下。
綜合來講，多重因素均影響到一個項目的開盤去化率，包括產(chǎn)品與價格、推貨節(jié)奏、區(qū)域競品樓盤數(shù)量等等。
從產(chǎn)品的角度來講，西安市場上144㎡以下的戶型面積段依然是市場主力需求，而大面積的產(chǎn)品相對來說總價要高一些、門檻要高一些。這也就是為什么綠城全運村上次開盤去化率只有52.94%，而這一次開盤去化率接近八成。
同時，不同批次的價格，也是影響開盤去化率的重要因素。開發(fā)商一般會采用“低開高走”的營銷策略，先推售的是沿著主干道價格低的樓棟，然后才推售位置比較好的樓棟，而位置比較好的樓棟價格要更高一些。
正在登記的港悅城，這次推售的178套房源備案均價15665.55元/㎡，較上次上漲了1500元/㎡以上，再加上這次基本都是大戶型，因此登記熱度下降非常明顯，今天是第2天登記，截止今天下午6點的時候登記量僅為142個家庭，預計本批次將會平銷。
另外，對于新項目而言，推貨節(jié)奏也是影響開盤去化率的重要因素。一般而言，首開的蓄客周期會更長一些，因此意向登記、開盤去化率數(shù)據(jù)要更漂亮一些。而二次加推如果距離首開時間比較短的話，登記降溫、開盤去化率降溫就成為必然。
畢竟客戶就那么多，越往后銷售難度就越大。
同區(qū)域的供貨情況，也會影響到項目的意向登記、開盤去化情況。以軟東為例，11月初的時候僅有保利天匯有144㎡以下的戶型，但到了12月初的時候隨著中海天谷時代價格公示、拿證登記，客戶買軟東就多了一個選擇，必然會對客戶有一定的分流，這是難免的。
當然，對于搖號沒有售罄的樓盤而言，在平銷階段一個月內(nèi)也會基本去化個八九不離十。畢竟很多客戶登記后一看沒搖上就放棄了去選房現(xiàn)場選房，錯失了開盤當天撿漏的機會，進入平銷階段后這部分客戶會陸續(xù)到售樓部買房的。

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加油

不知道為什么很多人認為中簽率高是個壞事？