西安“11.19”樓市新政發(fā)布 西安二手房價格連降三月后能否迎來拐點？

11月19日，西安出臺樓市新政，支持剛性和改善性住房需求。其中，二手房購買條件進(jìn)一步優(yōu)化，只要落戶即可購買二手房。華商報記者注意到，此前，全國大部分城市房地產(chǎn)市場普遍轉(zhuǎn)冷之下，來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，西安二手房價格連續(xù)第三個月下降。同時，網(wǎng)簽備案量連續(xù)兩月環(huán)比走低。

　　西安二手房出現(xiàn)“抄底價急售”

　　面對西安二手房價格和成交連續(xù)下滑的情況，上周，華商報記者對西安二手房市場進(jìn)行了走訪調(diào)查。

　　“抄底價急售，159萬，中間層不臨街，撿漏?！蔽靼残良覐R一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴華商報記者，這樣的房子若是放到一年多以前能賣到180萬，還不一定有房。

　　該工作人員表示，這套降價20多萬的三居室，房本已滿兩年，“業(yè)主誠心出售?！睋?jù)他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然掛牌價一萬四五，但價格可以再談?！?br />
　　“金九銀十”本是房地產(chǎn)旺季，但在今年，二手房價格走勢低迷。

　　上周，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月西安二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%。華商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，這已經(jīng)是西安二手房價格，連續(xù)第三個月下降。而近一年時間里（2021年10月-2022年10月），西安二手房價格僅有3個月小幅上漲，今年1月持平，其余8個月均下跌。

　　對比去年10月，西安二手住宅銷售價格同比下降2.1%。

　　“相比新房，二手房定價隨意性強。”房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁在接受華商報記者采訪時表示，這也造成了市場火熱時一二手房價格倒掛。隨著市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，疊加新房供應(yīng)影響、學(xué)區(qū)房炒作降溫，二手房交易不可避免轉(zhuǎn)冷。為了盡快出手，業(yè)主開始選擇降價出售。

　　實際上，“抄底價”不一定就是價格底部。在西安市文景路一家中介門店，有房源打出“抄底價”標(biāo)識。華商報記者發(fā)現(xiàn)，同樣是這套“底價”出售的房子也在網(wǎng)絡(luò)上掛牌出售，網(wǎng)掛信息則標(biāo)注“先到先得，價位可談”。

　　中介人士稱“降價兩三千普遍”

　　今年以來，西安二手房市場在供應(yīng)端變化巨大，而對應(yīng)到需求端也出現(xiàn)相應(yīng)的變化。

　　一方面，“限售”政策放寬，網(wǎng)簽滿三年或拿到房產(chǎn)證滿兩年的二手房，即可上市銷售。另一方面，中介平臺在掛牌房源時不再顯示二手房指導(dǎo)價。

　　在這之后，西安二手房交易量一度走高，但熱度并未能延續(xù)下去。

　　據(jù)西安市住建局公示，今年8-10月，西安二手住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬㎡，58.49萬㎡，42.27萬㎡。其中，9、10月環(huán)比下降6.6%、27.73%。

　　伴隨交易量回落，二手房掛牌價難以保持高位。

　　瑪雅房屋西安草場坡店負(fù)責(zé)人李周生告訴華商報記者，去年很多業(yè)主只是試探性降價。今年因為房子不好賣，價格跳水越來越多。他表示，下半年以來疫情反復(fù)，不少中介門店經(jīng)營受影響，加上購買需求不振，市場觀望情緒明顯。

　　“近幾個月我們掛牌的二手房、新房房源各占一半，結(jié)果反而是新房容易成單?！北謪^(qū)一家中介門店負(fù)責(zé)人稱，這主要是新房房源有團購優(yōu)惠，首付也能做分期。二手房需要首套房三成、二套房六成首付，購買門檻相對較高。他說，為了促成交，現(xiàn)在二手房每平方米降價兩三千元很普遍，有些甚至每平方米降價四五千元。

　　一些區(qū)域樓市的“天花板”，價格也不再堅挺。

　　華商報記者從西安高新區(qū)一家房產(chǎn)中介了解到，丈八板塊、錦業(yè)路板塊幾個帶教育指標(biāo)的熱門樓盤，今年初掛牌價普遍3萬元/㎡以上，如今已回調(diào)到2.6萬-2.9萬元/。尤其是配屬學(xué)校“民轉(zhuǎn)公”房源，業(yè)主降價也不好出手。

　　西安二手房掛牌量超13萬套

　　在全國范圍內(nèi)，二手房市場正經(jīng)歷罕見回調(diào)。

　　以10月份為例，全國70個大中城市里，多達(dá)62個城市二手房價下降。與此同時，越來越多城市房源掛牌量攀上新高。美城機構(gòu)公布的一份數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、南京、西安等14個城市二手房掛牌量超過10萬套。

　　其中，西安10月份二手房掛牌量超13萬套，相比3月份的10.43萬套增加近四分之一，預(yù)計去化周期57個月（約4.8年）。意即按目前的銷售進(jìn)度，全部賣完需要近5年。

　　對此，資深地產(chǎn)人士、西安碑林區(qū)特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事夏強認(rèn)為，二手房交易更多取決于個人協(xié)商，按掛牌量來測算去化周期有待商榷。但是，今年以來，政策變化且房產(chǎn)增值預(yù)期下降，包括西安在內(nèi)各大城市，二手房掛牌量的確大幅增加。

　　此外，多位業(yè)內(nèi)人士告訴華商報記者，由于房源產(chǎn)權(quán)等原因，中介機構(gòu)會將部分房源進(jìn)行隱匿，只在公司內(nèi)部供經(jīng)紀(jì)人瀏覽。因此，13萬套房源或許還不是西安精確的掛牌數(shù)據(jù)，實際掛牌銷售的房源肯定會高于13萬套。

　　下半年以來利好政策不斷

　　近年來，西安二手房掛牌量多在8-9萬套。目前超13萬套的掛牌量，創(chuàng)下近年新高。背后原因為何？是受政策刺激、換房需求增多，還是業(yè)主基于悲觀判斷套現(xiàn)離場？

　　看一下政策面，財政部、稅務(wù)總局日前發(fā)出新政，今年10月1日至明年12月31日，出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新買房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個稅予以退稅優(yōu)惠。顯然，這促使有意換房的業(yè)主“賣一買一”的意愿增強。

　　此外，全國已有包括北京、深圳等20多個城市出臺“帶押過戶”政策。即賣方無須結(jié)清二手房原有按揭（抵押）貸款，也可辦理不動產(chǎn)過戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。而相關(guān)消息顯示，該項政策近日已在西安正常開展。

　　一個共識是，利好政策激發(fā)了改善型購房者的入場節(jié)奏，二手房掛牌量增多是自然結(jié)果。

　　不過，除了換房需求，也有部分業(yè)主屬于套現(xiàn)“離場”。比如，高新區(qū)錦業(yè)二路一套145㎡的三居室，掛牌四個月來，從420萬降到390萬。據(jù)中介工作人員介紹，“這套房子是業(yè)主幾年前買的法拍房，入手成本相對較低。所以，我們基于市場形勢和業(yè)主多次溝通，把價格談低了些?！?br />
　　上述中介稱，掛牌量提升存在業(yè)主預(yù)期因素，但實際原因很難判斷。比如，有些業(yè)主可能一開始就是出于投資目的持有房產(chǎn)，也有的是工作、生活變動，造成房屋閑置。

　　新政后市場能否被激活？

　　11月19日，西安出臺《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問題的通知》，除了涉及臨潼等5個區(qū)域解除限購；二孩及以上家庭，可多買一套住房；人才購房無須提供社保或個稅材料等有利于購房內(nèi)容，還進(jìn)一步優(yōu)化了二手房購買條件：1.外地遷入無房家庭，落戶后可購買首套二手房；2.非戶籍持《居住證》且連續(xù)6個月繳納社?；騻€稅，可購買二手房。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此前落地的“帶押過戶”是對二手房交易流程的重大優(yōu)化，再加上新政的加持，顯然，對二手房市場形成利好，有利于加快房源流通，而購房條件進(jìn)一步放寬，將促動市場購買力釋放。未來幾個月成交量有望企穩(wěn)，但是價格能否出現(xiàn)上漲，還是要市場說了算。

　　朱郁認(rèn)為，此次西安樓市新政對房地產(chǎn)市場基本面改善有積極作用，但政策落地后對于市場實際影響還有待觀察，這個“消化期”可能會在未來幾個月內(nèi)通過房源掛牌量、成交量反映出來。

　　夏強表示，當(dāng)前制約房地產(chǎn)復(fù)蘇的障礙是市場前景未見明朗，銷售尚未明顯改善，未來一段時間，樓市走向關(guān)鍵取決于宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇進(jìn)度。而且，西安市場新房交易一直占絕對比重，前幾年二手房火爆，與新房供不應(yīng)求有關(guān)。近兩年一、二手房價格倒掛，對二手房購買力形成擠壓。在政策支持下，被釋放的購買力會選新房還是二手房，價格仍會是一個關(guān)鍵因素。

　　就各地二手房掛牌量大幅走高的情況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去幾年，各大城市新房供應(yīng)充足，新房變次新房，二手房掛牌量本身已有較大基數(shù)。從需求端來看，當(dāng)前購房者仍比較謹(jǐn)慎，這意味著房產(chǎn)銷售周期可能進(jìn)一步拉長，以價換量成為常態(tài)。華商報記者 李程

不能

房子剝離金融屬性、教育屬性，就是鋼筋混凝土。誰能指望不斷老化的混凝土增值？

不信