西安二手房掛牌突破13萬套？房子是什么？

據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息，西安市二手房掛牌量突破13萬套，按照9月份的二手房交易數(shù)據(jù)6085套計(jì)算，去化周期大概需要20個(gè)月左右，前提是都能賣出去，后邊不再增加。


西安二手房的去化時(shí)間放在全國(guó)看，也算是合理去化周期，它是在增長(zhǎng)，但是跟其他城市相比還算正常，流動(dòng)性還算湊活（全靠降價(jià)和運(yùn)氣吧），而有些城市的二手房其實(shí)是永遠(yuǎn)賣不掉了，有的去化周期7、8年，這些城市甚至還沒有進(jìn)入二手房市場(chǎng)，全國(guó)一大把這樣的城市。

那西安現(xiàn)在的理論去化周期是多長(zhǎng)時(shí)間呢？大概是20個(gè)月左右，也就一天200套左右，僅此而已，二手房掛牌量這個(gè)數(shù)據(jù)在歷史上又顯得比較高，所以市場(chǎng)疑竇叢生，是不是很多人在套現(xiàn)要跑，是不是很多人不看好未來的預(yù)期，是不是在找接盤俠，還是說賣不掉了？這些二手房都漂在這兒啊，是不是沒人了？

這事兒怎么看呢？

第一、房子是什么？

房子的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，第一財(cái)經(jīng)有一個(gè)社論：在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)里面現(xiàn)在出現(xiàn)了固定投資的房子。這事本身沒錯(cuò)，原來風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)也包括房子這一項(xiàng)，只不過是過去我們的房子從來不降價(jià)，也就不存在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)這一說，過去幾年的事實(shí)幾乎告訴我們所有的人，想致富早買房子少首付，那段時(shí)間所有的房子都是高鐵，你買上就相當(dāng)于上了高鐵，沒買上你就是個(gè)綠皮火車，甚至是共享單車，沒買的你慢慢跑去吧！現(xiàn)在呢，房子還是高鐵嗎？2017年3月份以后就不存在了，大家再腦補(bǔ)一下最近財(cái)政部給發(fā)的那個(gè)關(guān)于深圳財(cái)稅制度改革的文件，這個(gè)財(cái)稅制度改革后面帶來的是巨大的聯(lián)想，這個(gè)聯(lián)想是個(gè)強(qiáng)邏輯。

我們以前買房是什么邏輯呢 ？不會(huì)去看房子的回報(bào)率，只會(huì)去看資產(chǎn)價(jià)值的升值，3年一倍，5年三倍，10年十倍，過去就這么跑過來的，所以這房?jī)r(jià)一年不漲了，你就會(huì)特別不適應(yīng)，現(xiàn)在經(jīng)過幾年的教育，大家終于相信了房子是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，因?yàn)榇蠖喾孔诱娌粡垼媸窃谙陆怠?017年以后有些人買了房子到現(xiàn)在已經(jīng)腰斬，有些人發(fā)現(xiàn)雖然沒有腰斬，但是放在那賣不出去，這就是買錯(cuò)了品種，買錯(cuò)了地方，同樣也買錯(cuò)了時(shí)間，買到了拐點(diǎn)上。

當(dāng)下的房子進(jìn)入一個(gè)單純的時(shí)代，房住不炒這4個(gè)字，把它牢牢的定位在一個(gè)消費(fèi)品上，就比如說你現(xiàn)在想在三亞買房，你是想對(duì)自己好一點(diǎn)，你想生活，這就是對(duì)的，其它都是錯(cuò)的，核心，是你的選擇能力，房子還是一個(gè)投資，但不是一般人能夠去做的了。很多機(jī)構(gòu)現(xiàn)在一直在買，還有的在所謂的抄底，那么大家的算法和能力不一樣，一般人操作不了。

第二，買賣的邏輯

在房子上誰也別吹牛，最后的結(jié)果都是買漲不買跌，剛需里面就摻雜著投資，都是希望買了之后把錢固定在那，若干年以后能賣的更高，能賣幾倍甚至一大筆錢。這不光說是二三線城市，在一線城市大城市也是這樣，你看現(xiàn)在上海怎么樣，你看他在深圳什么樣，此時(shí)此刻對(duì)于賣房的人而言基本上處于一個(gè)心理焦慮期。

我們發(fā)現(xiàn)很多城市不斷有房?jī)r(jià)在往下調(diào)了，甚至七八百萬的房子，有些地方已經(jīng)往下調(diào)100萬甚至200萬，但是對(duì)于買家未見得痛苦，你可以去議價(jià)了，買賣雙方的心理經(jīng)過充分的博弈，最后給房子定下來一個(gè)接受的價(jià)格，現(xiàn)在二手房就是博弈，時(shí)間上的錯(cuò)位，價(jià)格差距是巨大的。2015年的時(shí)候我們見到過，中間就差6個(gè)月，最后房子能差出200萬元，一套400多萬，房子馬上變成600多萬，我們也見到過一個(gè)人前腳剛賣完自己的房子收了定金，就差簽約了，后腳違約，房子我不賣了，還退給別人幾十萬違約金，為什么？因?yàn)榉績(jī)r(jià)突然漲起來了，來了一個(gè)新下家，進(jìn)來就加100萬，現(xiàn)在只不過需要我們反過來想就行了。

所以，在過去這些年當(dāng)中，一線、二線城市發(fā)生了多大的變化，而房?jī)r(jià)最終的定價(jià)機(jī)制是什么呢？ 或許即將上線的金稅四期，還有可能試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，包括其他直接稅會(huì)給出我們答案，留給大家的時(shí)間不多了。

希望大家能住在一個(gè)房子里，讓自己愉快，而不是焦慮，房子是什么？房子是你對(duì)自己的獎(jiǎng)勵(lì)，是生活的溫暖，別總老想著讓你發(fā)財(cái)，過去5年已經(jīng)給出了今天的答案！

1、土地財(cái)政越演越烈，萬元樓面價(jià)比比皆是，房?jī)r(jià)超過了大部分人購買力；
2、人口老齡化、少子化，能割的韭菜地少了；
3、城鎮(zhèn)化接近尾聲，接盤俠少了；
4、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新發(fā)展階段，發(fā)展速度降低，從改開初期的10%到目前的小于5%，收入增長(zhǎng)緩慢；
5、高企的房?jī)r(jià)，推高了生活成本，人口斷崖式下降，削弱了競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Γ＜吧鐣?huì)發(fā)展；
6、在出讓金之后，又要搞房產(chǎn)稅，一魚兩吃開始了。

有些人優(yōu)越感比較強(qiáng)，認(rèn)為高房?jī)r(jià)能篩選人，自己住進(jìn)高價(jià)房是便成功人士。殊不知，房子是鐮刀，割的就是那種盲目?jī)?yōu)越的傻缺韭菜。

住建局公布的10月最新數(shù)據(jù)，10月網(wǎng)簽備案4390套，按你說的13萬套算，去化周期提高到30個(gè)月了。

西安房?jī)r(jià)到底了嗎？
啥時(shí)候買房合適啊
想抄底買個(gè)洋房呢

不知道哪些到處宣揚(yáng)掛牌價(jià)的人作何感想。

chansonni 發(fā)表于 2022-11-2 21:59
住建局公布的10月最新數(shù)據(jù)，10月網(wǎng)簽備案4390套，按你說的13萬套算，去化周期提高到30個(gè)月了。

也許還會(huì)越來越冷清

如果剝離房子的金融屬性，房?jī)r(jià)這么高，剛需有多少？

像深圳一樣，房子就是居住，炒房客資金被控，租房指導(dǎo)價(jià)是平時(shí)的50-60%，建共有產(chǎn)權(quán)房和廉租房等一些系列措施，房子金融屬性沒有了 。

escape76 發(fā)表于 2022-11-2 21:50
1、土地財(cái)政越演越烈，萬元樓面價(jià)比比皆是，房?jī)r(jià)超過了大部分人購買力；
2、人口老齡化、少子化，能割的韭 ...

仁兄這6條，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)遇到的問題剖析的很準(zhǔn)確了！到底會(huì)是軟著陸，還是硬著陸，拭目以待吧，不會(huì)太久！

escape76 發(fā)表于 2022-11-3 09:40
像深圳一樣，房子就是居住，炒房客資金被控，租房指導(dǎo)價(jià)是平時(shí)的50-60%，建共有產(chǎn)權(quán)房和廉租房等一些系列措 ...

你說反了，不是沒有，門檻太高，一般人不夠格

有錢人和多房產(chǎn)人的玩具

深圳的都是香。趕緊去舔一下！有賣不出去還有搶不到的，房子永遠(yuǎn)都是位置位置位置！在鳥不拉屎的地方一片片的種樓，

escape76 發(fā)表于 2022-11-2 21:55
有些人優(yōu)越感比較強(qiáng)，認(rèn)為高房?jī)r(jià)能篩選人，自己住進(jìn)高價(jià)房是便成功人士。殊不知，房子是鐮刀，割的就是那種 ...

買不起的基本都是這么想的