2023年西安樓市走勢分析

政策趨勢分析

核心結論：平穩(wěn)仍是核心，政策窗口期是機遇，把握當前機會，做出理性選擇。

1、保交樓是重塑行業(yè)信心的基礎

7月停工斷貸事件爆發(fā)以來，購房者置業(yè)信心再度受挫，房地產市場二次探底，為此，中央及地方出臺一系列“保交樓”舉措。并且將其上升至政治局會議高度并與穩(wěn)民生并列，2000億元政策性銀行專項借款啟用。

不過要記住，政策只是兜底，目前在各地保交樓政策的支持下，竣工情況顯著改善。長期來看只有房企自身的造血能力恢復，保交樓的持續(xù)推進才能有保證，才能重塑行業(yè)信心。

2、現(xiàn)在仍是政策窗口期，如果要購房且請珍惜

目前政策放松的主要以放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻幾個方向為主。

目前西安已經推出了：以租換購、設立“西安青年人才驛站”等變相放松限購、刺激改善需求釋放；高陵、灃東能源金貿區(qū)、灃西新城、秦漢、空港、涇河等區(qū)域，商貸首付下調20%，組合貸首付比例執(zhí)行20%，降低公積金房貸利率、商貸利率，刺激購房需求。

預計下階段還會在需求端會加碼，方向將會在進一步放開三套和外地人購房也許會有動作，這將取決于市場的恢復程度。我們要知道政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，如果所以我們應該珍惜政策的窗口期。

2、樓市基本面分析
核心結論：樓市基本面健康，但存在結構失衡，主城市場目前尚且健康，但外圍西咸市場明顯供應偏大，因此需要警惕。
1、西安人口吸附力強，為樓市提供堅實基礎

西安是國家中心城市、是西部地區(qū)重要的經濟中心、對外交往中心、重要的科創(chuàng)中心，重要的戰(zhàn)略地位。目前西安常居人口已經到達了1295萬人，實際管理人口超1600萬，已經成為北方人口第三大城市，僅次于北京、天津。西安多維立體交通、完善的醫(yī)療資源、先進的教育配套等“優(yōu)質資產”對陜西、西北，及蒙西、晉西南、豫西人口都具有更大的吸引力。內生性需求穩(wěn)定，對高質人才吸附力強，落戶政策寬松，人口紅利反哺城市經濟發(fā)展的同時，為樓市發(fā)展提供堅實基礎。

2、成交持續(xù)縮量，價格長期橫盤

9月的西安住宅成交量，成交僅80萬平米，同比下滑近50%，僅為去年同期的一半。成交均價：14795元/㎡，同比去年下降5.1%，環(huán)比上月下降7.3%，呈現(xiàn)了同環(huán)比雙降。可以看出，2022年西安樓市成交基本維持著低位運行，成交呈現(xiàn)地量，成交價長期橫盤?？梢哉f如果沒有大的刺激，市場成交短期依然將維持現(xiàn)狀。


西安住宅供求量價走勢（含主城、西咸）

3、庫存持續(xù)走高，尚在警線之內

根據(jù)9月底住宅庫存數(shù)據(jù)，我們可以看出，西安（包含西咸）整體住宅庫存為947萬平米，去化周期10.1月?？梢钥闯?，從去年9月開始，隨著市場供應的不斷釋放，成交的不斷萎縮，西安樓市的住宅存量呈現(xiàn)逐月攀升，已經告別一房難求的市場狀態(tài)。

不過目前10.1月的去化周期，市場尚在綠線之內（去化周期一般來說在6個月以內說明庫存告急，高于18個月說明供大于求），此外，2022年由于土地土拍市場不景氣，房企拿地放緩也變相的導致了西安目前市場供應放緩。我們可以初步判斷，目前西安目前市場還算健康，還未達到供大于求的的情況。這也是目前西安一直未出臺更加刺激的政策的根本原因。


西安住宅庫存及去化周期走勢（含主城、西咸）
不過在市場存量結構上我們應該有清楚的認知：主城與外圍的差別，目前主城呈現(xiàn)的是供不應求，而外圍則呈現(xiàn)的是供大于求，這就是自2022年開始，西咸新區(qū)已經放緩了住宅用地的供應，而西安主城則是土地供應的主要區(qū)域的原因。這也是西咸已經放開2成首付，而西安遲遲未動的原因。

3、熱點區(qū)域分析
核心結論：2023年西安主城的熱點板塊將主要在軟件新城和港務區(qū)，兩個區(qū)域各有優(yōu)勢，港務區(qū)偏剛需，軟件新城偏改善，購房者可根據(jù)自己的實際情況，進行選擇。

1、軟件新城

西安的眾多新區(qū)中，軟件新城可以說是最具有發(fā)展確定性的區(qū)域。

疆域面積不大，規(guī)劃兌現(xiàn)相對周期短

軟件新城初期規(guī)劃面積為14k㎡，擴容后也僅24.42k㎡。根據(jù)官方介紹區(qū)域內規(guī)劃建設了23所學校，從幼兒園到中學一應俱全，教育資源充沛。云水公園、鶴鳴湖公園，西安第一條28公里夜光走廊“灃惠渠綠道”穿城而過。陜西省圖書館新館和全球程序員節(jié)永久會址西安高新國際會議中心。三甲的兒童醫(yī)院已啟動建設。從現(xiàn)在的建設情況來看，預計3-5年，軟件新城的整體配套將會呈現(xiàn)，符合新區(qū)規(guī)劃五年之內的觀點。


絲路軟件城區(qū)域范圍
產業(yè)發(fā)展已具規(guī)模，高知人群聚集區(qū)域

軟件新城主打的就是軟件研發(fā)、移動互聯(lián)網、物聯(lián)網等IT行業(yè)，多年來，軟件新城的產業(yè)發(fā)展保持著每年30%以上的增速，每年新增企業(yè)過百家，新增就業(yè)人員1-2萬人，2020年，區(qū)域軟件和信息服務業(yè)營收超過3700億元，綜合排名已經位列全國軟件產業(yè)基地第五名。目前軟件新城聚集了西安90%以上的軟件研發(fā)企業(yè)，企業(yè)總數(shù)達到2800家，從業(yè)人員超過23萬人。

西安近年GDP的傲人增速，離不開大量程序員夜以繼日的用知識產權換取可觀的財富，可以說堅實的產業(yè)和人才基礎，注定了軟件新城將是未來西安熱點板塊之一。

因此如果關注高新區(qū)，軟件新城可能規(guī)劃兌現(xiàn)速度更快，而高新三期不是說不好，只是規(guī)劃兌現(xiàn)可能需要的時間會更長一些。

2、國際港務區(qū)

港務區(qū)不會止于奧體板塊

港務區(qū)的定位在是國家一帶一路建設的關鍵節(jié)點，它將在未來承擔起西安進一步邁向國際化大都市的重要窗口作用。作為國內第一個國際內陸港代表的長安號國際班列已開始常態(tài)化運營數(shù)年，開辟了中亞、歐洲的10條干線，覆蓋絲路沿線45個國家和地區(qū)。不僅對全球貿易發(fā)展起到助推作用，更重要的是對整個城市經濟發(fā)展的提升。因此從戰(zhàn)略層面，港務區(qū)未來的發(fā)展絕不僅僅是一個奧體而已。

產業(yè)發(fā)展還只是開端

目前港務區(qū)的產業(yè)發(fā)展其實還僅僅是個開始，西安國際港務區(qū)目前有臨港經濟、現(xiàn)代商貿物流、電子商務、新金融、文體健康等五大主導產業(yè)體系，區(qū)域內聚集了十大企業(yè)總部、八大央企總部。數(shù)據(jù)顯示，近些年來西安國際港務區(qū)主要經濟指標實現(xiàn)了年均30%以上增長，GDP年均增速達30%。

2021年，官方明確提出打造國際港務區(qū)CBD，規(guī)劃建設111個重大項目及配套設施，總投資額780億元。此外，在十四五規(guī)劃中，也新增了將區(qū)域建成現(xiàn)代化國際城市新中心這一目標。不難看出，西安國際港務區(qū)的發(fā)展規(guī)劃明顯升級，未來的發(fā)展?jié)摿ξ覀兪媚恳源?br />
區(qū)域配套已經初具規(guī)模

交通方面，三條地鐵加持區(qū)域通達性；生態(tài)方面，奧體中央公園、啟航公園、陸港運動公園等優(yōu)質公園助力綠色生態(tài)建設；商業(yè)方面，中西部陸港金融小鎮(zhèn)、邁克瑞斯麗酒店等提供品質消費；教育方面，鐵一中、陜西師范大學陸港小學、陸港第二小學等多所學校共同構建教育版圖。

政經板塊將是港務區(qū)下一個熱點

一般來說，國際港務區(qū)分為三大板塊，分別是奧體板塊、政經板塊、產業(yè)板塊。


港務區(qū)板塊劃分

奧體板塊是全運會時代的重點發(fā)展板塊，是整個區(qū)域配套的聚集區(qū)，能級最高。但板塊目前接近飽和，基本形態(tài)已經落成。

產業(yè)板塊目前主要是以物流產業(yè)為主，有一定產業(yè)基礎，未來建設空間足，目前項目較少，仍需要一段時間發(fā)展。

后全運時代來臨，西安國際港務區(qū)發(fā)展骨架想要拉大，以國際港務區(qū)管委會為中心的政經板塊，或許將成為承載西安國際港務區(qū)發(fā)展格局的下一個核心。

從以往區(qū)域發(fā)展經驗來看，行政中心所在地大多為資源的集合地，輻射帶動區(qū)域發(fā)展，優(yōu)先聚集發(fā)展資源。例如，當年西安市政府北遷，就帶動了經開區(qū)在交通、醫(yī)療、教育等配套設施的完善，一定程度上緩解了西安“南重北輕”的不平衡發(fā)展格局。

因此2023年政經板塊將是港務區(qū)的下一個熱點，此外在主城范圍內，該板塊房價依然具有性價比，是剛需購房者的首選區(qū)域。

3、其它具備潛力區(qū)域

高鐵東城

西安高鐵東城核心區(qū)：位于灞橋區(qū)紅旗街道灣子村范圍內，云扉巷以南，白鹿原坡底以西，灞臨公路以北，東三環(huán)以東，包含周邊區(qū)域，研究范圍約1.4平方公里。


高鐵東城區(qū)域范圍

從規(guī)劃范圍來看，“高鐵東城”規(guī)劃東占白鹿原，西臨曲江二期QCIC、航天城板塊，再加上其規(guī)模和影響力均超過西安北站，因此，高鐵東城建成后將改變東部板塊區(qū)域經濟格局，成為西安東南片區(qū)全新的發(fā)展引擎。目前西安東站作為國家級交通樞紐飽受八方矚目，如今，地鐵5號線西安東站交通樞紐工程正式開工建設，預計高鐵東城將成為西安城東的新興發(fā)展區(qū)域。不過目前區(qū)域尚在規(guī)劃階段，目前房地產開發(fā)還未興起，所以我們持觀望態(tài)度。

曲江三期

根據(jù)公布資料，曲江三期規(guī)劃用地北至長安區(qū)與雁塔區(qū)行政界限，東至長鳴路，南至杜陵保護線，西至西康高速。整個用地約10.53k㎡，其中文物保護區(qū)域面積為3.5k㎡，可建設區(qū)域面積為6.5k㎡(約9750畝用地)，共計約15000畝用地。后期這片區(qū)域會以文旅融合為主，保護生態(tài)來開發(fā)。


曲江三期區(qū)域范圍

根據(jù)區(qū)域招標信息顯示：未來區(qū)域將圍繞科技融合、產業(yè)升級、企業(yè)發(fā)展，加快集聚科技和文化資源，全力構建文化科技創(chuàng)新體系，引領帶動曲江新區(qū)從“文旅融合”邁入“文化科技融合”、“文化金融融合”的高質量發(fā)展新階段。從目前來看，曲江體系，善于運營和招商；長安區(qū)政府擁有資源和土地。聯(lián)手開發(fā)的潛力如何在后期呈現(xiàn)得到充分兌現(xiàn)，對于未來，這里可能將是西安新的熱點區(qū)域。

4、購房建議

1、把握政策窗口期

目前樓市于筑底階段，市場信心、行業(yè)困境還未得到解決?？梢灶A判西安樓市四季度乃至至明年上半年，市場仍將繼續(xù)保持低位運行，因此這階段政策將會保持持續(xù)放松，利好的政策預計將會陸續(xù)發(fā)布，因此購房者需要把握政策窗口期，及時上車是比較穩(wěn)妥的選擇。

2、新區(qū)規(guī)劃看5年之內

在區(qū)域選擇上，城市新區(qū)我們應該理性對待，對于新興熱點區(qū)域我們可以關注規(guī)劃落地進展，規(guī)劃預期最好能在5年之內能夠落地。對于部分房價過高，而無實際配套支撐的區(qū)域需要警惕，區(qū)域房價在未來3-5年間呈現(xiàn)橫盤震蕩的現(xiàn)象概率較大。

3、找出核心需求

不管我們是剛需首推還是改善置換，每個人都有自己的預算天花板，購房需求無法完全兼顧，

那就需要盤算自己未來幾年的計劃和需求：

學校訴求：如果把學校排首位那就要看學區(qū)的明朗程度，如果學區(qū)已經確定，學校也不錯的話，那是可以考慮進行購買的。如果只是看到有規(guī)劃學校，建設時間不確定、能否劃分學區(qū)也不能確定那這樣的情形還是建議當做沒有學校來考慮吧，畢竟我們不能拿孩子的上學來賭的。

改善訴求：改善型置換，把握基本指標，容積率最好不要大于3.0。樓間距最好在100米以上，150米更好。梯戶比最好為兩梯兩戶（高層基本140平米以上戶型才有）。公園、學校、醫(yī)療、商業(yè)配套三公里之內都能解決。警惕個別高容積、大面積的偽高端產品，西安目前產品高端化現(xiàn)象比較多，高端項目是產品、地段、服務、配套、等核心資源的綜合表現(xiàn)，僅僅滿足其中一些指標的項目只能說是功能改善而已。

剛需訴求：建議何種周期都建議盡早上車，目前主城還有一些性價比樓盤可以選擇，根據(jù)自己的實際情況選擇區(qū)域，只是要花時間學習提升自己，多研究樓盤的安全性，相信還是可以選到合適的房子。

吃飯最重要

房地產行業(yè)，夕陽產業(yè)，看看當年美國日本怎么處理的，當下最重要的是保民生，保吃飯