康佳智能制造產業(yè)園進展緩慢

▎宣稱投資200億，實際投資1.41億，康佳集團和大股東華僑城聯(lián)手，將西安對“大項目”的渴求運用到極致，在有續(xù)上演家電未動“倒地皮”先行、地方回購式接盤、華潤置地殿后等一幕幕之后，不僅成功實現(xiàn)金蟬脫殼，還斬獲數(shù)億“補助+利潤”。環(huán)環(huán)相扣的精準操作，堪稱經典。


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鈦媒體編輯丨劉敏

2021年2月，康佳集團（000016，SZ）宣布將在西安國際港務區(qū)建設康佳智能家電總部、康佳絲路科技城、配套項目和產業(yè)基金項目，總投資預計約 200 億元。

這個投資計劃的規(guī)模，在其布局的一系列產業(yè)園當中，僅次于重慶璧山的半導體光電產業(yè)園，位列第二。

日前，有投資者問及該項目進展時，康佳僅回復稱“請關注公司的定期報告?！?021年報顯示，該項目當年資金投入規(guī)模僅1.41億。

雖然產業(yè)方面的投入甚微，但鈦媒體APP調研發(fā)現(xiàn)，兩年來圍繞304.6畝住宅用地的“配套項目”，康佳卻完成了一場約30億規(guī)模的資本流轉。

整個過程，康佳“攜手”大股東華僑城將西安對“大項目”的渴求運用到極致，在連續(xù)上演家電未動“倒地皮”先行、地方回購式接盤、華潤置地殿后等一幕幕之后，不僅成功實現(xiàn)金蟬脫殼，還斬獲數(shù)億“補助+利潤”。

其環(huán)環(huán)相扣的精準操作，堪稱一部教科書級的“制造業(yè)圈地術”。

01
大股東“提攜”，進軍西安
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2020年9月18日，西安國際港務區(qū)迎來了一個考察團，到訪者是華僑城西部集團西安片區(qū)與康佳集團相關人員。

雖為老牌家電企業(yè)，康佳卻一直有著“地產夢”。2001年起涉足地產，2007年審議通過《關于成立康佳房地產開發(fā)投資公司從事房地產開發(fā)投資業(yè)務的議案》。

2017年，伴隨著全國樓市起飛，康佳也啟動了“科技產業(yè)園+勾地”的布局。2018年，公司制定了“科技+產業(yè)+城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略，進軍環(huán)保、新材料、白色家電等業(yè)務，同時密集簽約開發(fā)建設科技產業(yè)園區(qū)，對外宣布的總投資計劃合計近580億元。

包括：重慶康佳半導體光電產業(yè)園（300億）、康佳滁州智能家電及裝備產業(yè)園（總投資140億）、遂寧康佳電子科技產業(yè)園（100億）、康佳海門華東總部基地（25億）、宜賓智能終端高科技產業(yè)園（10億）、東莞康佳智能產業(yè)園（8億）、煙臺大健康加速器產業(yè)園（1.74億）。

此種節(jié)奏下，2020年9月，康佳與其大股東華僑城一行來到西安國際港務區(qū)。

按照事后西安華僑城的發(fā)布，大家除了考察還與西安國際港務區(qū)管委會就“重點投資港務區(qū)…推進雙方全面戰(zhàn)略合作等事宜”舉行了“長達3個多小時的會談?！?br />
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2020年9月，華僑城、康佳與西安國際港務區(qū)洽談

彼時的西安樓市，在政策利好（國家中心城市建設、全運會召開在即）、人口增長（七普顯示常住近1300萬人）以及持續(xù)控地等多重因素下，正上演著穿越市場周期、穿越多次調控、穿越疫情影響一路高歌的驚人場面。

自2016年3月起的房價連漲持續(xù)時間，剛剛刷新創(chuàng)紀錄的50個月（此后又沖上60個月、65個月，直到2022年初遭遇重大疫情才止步于連漲70個月）。

2020年的那個秋季，正是各路企業(yè)奔赴西安“搶地、搶項目”繼而引發(fā)地王頻出、土拍白熱化的瘋狂時節(jié)。

上海易居房地產研究院發(fā)布的《全國百城居住用地價格報告》顯示，2020年1—9月，全國地價上漲最快一二線城市中，西安以35%漲幅列第四。

當?shù)貥敲鎯r紀錄從1.1萬、1.2萬、1.3萬再到1.5萬，刷新速度令人措不及防?！巴僚氖袌龅貎r屢創(chuàng)新高”一度成為各售樓部宣傳話術中的標配。

康佳、華僑城與西安國際港務區(qū)這次洽談的一個具體事項，叫做“港務區(qū)華僑城·康佳項目”。由于雙方前期已經“進行了多輪對接與溝通”，此次會談順利宣布“達成原則共識?！?br />
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來年2月，康佳集團就發(fā)布了與西安國際港務區(qū)管理委員會簽署項目入?yún)^(qū)協(xié)議的公告。

公告里，當初洽談時的“港務區(qū)華僑城.康佳項目”已正名為“康佳先進制造業(yè)及相關產業(yè)項目”。

02
驚險的勾地
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與以往產業(yè)園落地時有所不同的是，這份公告將通常都會低調處理的“勾地”事宜，主動置于高光之下稱：“為加快產城融合和支持項目建設，康佳智能家電總部項目（一期投資15 億、占地 320 畝）、康佳絲路科技城項目（投資25億、占地160畝）擬獲取部分配套住宅用地并爭取項目優(yōu)惠政策?！?br />
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來源：上市公司公告

事實上，這種看似的突兀實則有著精密的算計。

“到2020年年中時候，因為土地市場太火，想在西安主城區(qū)進行產業(yè)勾地基本已是沒戲。當時除了遠離主城區(qū)的西咸新區(qū)還有勾地，剩下就只有港務區(qū)因為全運會主會場建設的需要尚能一勾，但勾不到的風險越來越大”，一位地產界資深人士分析稱，“尤其是西安國際醫(yī)療和邁科集團兩家本土企業(yè)的勾地流產，讓所有人都看到：即便有約定的勾地隨時可能就拿不到了?！?br />
對所有指望產業(yè)勾地者觸動很大的這兩個案例其“流產”方式相似，沖擊力遞增。

案例一：國際醫(yī)療在西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)建設了規(guī)模龐大的“超級醫(yī)院”——西安國際醫(yī)學中心醫(yī)院，原本配套的若干畝住宅計劃與藍光地產合作開發(fā)，以此平衡醫(yī)院前期建設虧損。

但在當年5月的招拍掛過程中，被新希望強勢殺入，以2360萬元畝單價、12640元樓面價創(chuàng)下西安2020上半年土拍紀錄。

案例二：同樣是在西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)，邁科集團早年間以建設超高層商辦酒店項目勾地，其與世茂甚至已就開發(fā)搭建了班子，但臨近交割走招拍掛時最終被碧桂園拿下。2823萬元的畝單價、15125元樓面價和超過230%的溢價，再次刷新當年下半年西安土拍的紀錄。

這件事發(fā)生在2020年9月28日，距離康佳、華僑城赴港務區(qū)洽談不過十天?？导巡幌ⅰ肮吹亍痹诠嬷懈哒{顯性化，無非是面對西安土拍市場如此局面，盡可能對“洽談成果”鎖定。

公告發(fā)布8個月后，2021年10月西安第二次集中供地，康佳全資平臺公司——西安華盛佳成置業(yè)有限公司（簡稱“華盛佳成”）旗下全資子公司西安飛和房地產開發(fā)有限公司，以26.997億元摘得三宗合計304.581畝住宅用地。三塊地全部以底價成交，單畝成交價約886萬元。

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相比同批在西安港務區(qū)拿地的單畝千萬價格，此舉不僅是兌現(xiàn)了“獲取部分配套住宅用地”的約定，顯然也爭取到了“項目優(yōu)惠政策”。

03
賣股權實為“倒地皮”
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康佳在港務區(qū)成功拿地，大股東華僑城也表示出相當?shù)男老?，西安華僑城甚至將其作為2021年度事件予以提名，稱“康佳集團成功競得西安國際港務區(qū)304.6畝住宅用地，標志著（華僑城）西安片區(qū)攜手康佳推進西安國際港務區(qū)智能家電總部及配套住宅項目正式落地?！?br />
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然而略顯諷刺的是，康佳在10月15日競拍完三塊住宅用地，10月20日北京產權交易所就披露了轉賣摘地平臺母公司股權的信息。

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預披露稱，深圳康佳電子科技有限公司（簡稱“深圳康佳電子”）擬掛牌轉讓西安華盛佳成置業(yè)有限公司100%股權。

2022年5月23日，北京產權交易所二度發(fā)布西安華盛佳成100%股權的產權轉讓公告。此前兩天，康佳公告稱此舉是“為優(yōu)化公司資產配置?！?br />
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這個理由，康佳已經使用了很多次。在近年來布局的一系列產業(yè)園操作中，每次以專設的平臺公司摘得配套土地之后，接下來上演的必然是以“優(yōu)化公司資產配置，增強資金流動性”為名售賣股權。

不完全統(tǒng)計，2014年以來，康佳集團在轉讓康佳視訊、昆山康佳、深圳康橋佳城、滁州康佳科技等十多家公司股權過程中，交易金額近90億元。

受讓方購買股權的同時，還需償還康佳集團給摘地平臺公司的購地借款，比如，在西安港務區(qū)項目中，西安華盛佳成全部股權的轉讓價為2.2億元，交易約定，接盤方在受讓股權時還須代標的公司向電子科技歸還人民幣268,453.1萬元借款本金，也就是304畝住宅用地的購地款。

整個操作的本質，即為俗稱的“倒地皮”。

與康佳以往相比，其出手西安項目的節(jié)奏顯得異常急迫：2021年10月20日首次掛牌，距競拍結束僅不到一周時間；2022年4月15日出具評估報告時，尚有超過10億土地出讓金尚未支付。

“因為當初給你配地都是有條件的，接下來你之所以能底價拿到地，也是暗含一系列條件和約定的，結果地還沒到手就趕緊快速轉讓，這做法至少是違背了產業(yè)勾地當初的出讓初衷?！币晃坏禺a界資深人士表示。

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回購式接盤與華潤的角色
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康佳在其他產業(yè)園的“倒地”，接盤者多為第三方地產商。比如，重慶半導體產業(yè)園的配套土地，平臺公司股權陸續(xù)轉讓給當代置業(yè)；煙臺項目后輾轉由萬科開發(fā)；等等。

而西安港務區(qū)304畝住宅土地的接盤方，卻是西安港務區(qū)管委會旗下的三級全資平臺公司——西安港產業(yè)投資有限公司。這讓“接盤”立刻蒙上了“回購”的色彩。

最終，西安港產業(yè)公司多付出2.2億成本拿回304.6畝土地，康佳公告稱通過此番轉讓可獲利約一億多元。

6月27日，就在康佳與西安港產業(yè)公司雙方完成股權變更當日，西安港產業(yè)公司與華潤置地旗下全資子公司——成都潤盈置業(yè)合資設立了一家新公司：西安國際港務區(qū)潤輝房地產開發(fā)有限公司。

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來源：天眼查

華潤是西安國際港務區(qū)最大的“城市片區(qū)代建統(tǒng)籌者”。

早在2017年3月6日，西安與華潤集團就在京簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，委托華潤集團以“場館建設+片區(qū)開發(fā)+產業(yè)引入”模式代建代運營西安奧體中心、西安國際會展中心和西安國際會議中心。

公開信息顯示，華潤在西安港務區(qū)片區(qū)的代建項目群共計35個項目，總投資逾200億元。華潤也獲得了西安港務區(qū)內最優(yōu)質地塊，目前開發(fā)的華潤紫云府、華潤未來城均為區(qū)域內快速去化的“網紅盤”。

7月20日，西安國際港務區(qū)潤輝地產陜西省住建廳的二級地產開發(fā)資質，再次吹響了開張的號角。

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304.6畝住宅的開發(fā)有了著落，西安港務區(qū)康佳產業(yè)園建設也在進行當中，只是采取的模式又與康佳在其他城市有所不同。

據(jù)以往相關公告，康佳通常會為產業(yè)園建設設立一家企業(yè)，比如，在宜賓投資建設智能終端高科技產業(yè)園，是以康佳全資子公司深圳市康佳投資控股有限公司為主體出資 1 億元成立“四川康佳智能終端高科技產業(yè)園有限公司”，負責該產業(yè)園的建設和運營；

重慶的半導體產業(yè)園，由康佳集團作為大股東（持股占比 70%）設立重慶康佳光電技術研究院有限公司推進實施。

西安項目中，雖然于2021年3月成立陜西康佳智能家電有限公司，康佳集團在其中持股51%，但西安國際港務區(qū)相關公示卻顯示，康佳智能家電一期項目（Ⅰ階段）的建設單位為西安港鵬遠電子科技有限公司。

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2021年2月，西安港鵬遠公司摘得24.46公頃(約合366畝）工業(yè)用地。

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據(jù)監(jiān)理公示，其建設項目“占地320畝，主要內容為生產車間、倉庫、辦公樓、宿舍、食堂及輔助用房等”。

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這些建設信息，顯然與康佳此前公告中所稱“占地320畝的康佳智能家電總部項目”基本契合。

工商信息顯示，西安港鵬遠公司為西安港產業(yè)投資有限公司全資子公司，亦即西安國際港務區(qū)管委會的四級平臺公司。

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也就是說，作為康佳智能家電總部項目建設業(yè)主單位的，并非康佳方面，而是港務區(qū)管委會下屬公司。

蹊蹺的是，康佳2021年年報稱：康佳智能家電總部項目為“自建”；2021年末，港務區(qū)也將3億元的產業(yè)落地獎勵撥付給了陜西康佳智能家電有限公司。

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來源：公司公告

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來源：公告公告

港務區(qū)管委會通過下屬平臺公司，一邊為康佳打造園區(qū)，另一邊將康佳摘得土地加價2.2億予以回購，同時再大手筆提供著補助（可供對照的是，投資300億的重慶康佳半導體產業(yè)園，在50億投資的一期落成情況下，獲得的產業(yè)發(fā)展資金為2億）。

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來源：公司公告

前后梳理可見，西安方面合計為招引康佳項目付出的成本已經遠超5億，宛如一筆沉甸甸的“彩禮”。

而截至目前，康佳以“先進制造業(yè)”之名，已經在西安收獲3億落地獎勵、轉讓土地順利完成再獲1億利潤；

可見的付出，主要為年報所示那條出處存疑的“1.41億”，這筆生意做得相當劃算。

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北地三個石頭 發(fā)表于 2022-8-2 11:21
用得著脫褲子放屁嗎？把地皮賣掉不是搞房地產嗎？

據(jù)了解，“一帶一路”臨港產業(yè)園二期項目為康佳智能家電總部，占地約320畝，建筑面積13萬平方米，共建設11個單體，涵蓋行政辦公、創(chuàng)意研發(fā)、生產制造、物流倉儲等功能分區(qū)。目前，辦公樓、食堂、廠房、配套場以及倉庫已基本達到主體封頂。同時，康佳陜西智能家電公司已經啟動了相關崗位的招聘?？导旬a業(yè)勾地賣住宅地皮，用賣地皮的錢補產業(yè)用地建設借的錢，最起碼人家把錢花在了產業(yè)建設上。有些企業(yè)是怎么搞的，產業(yè)勾地，產業(yè)沒看到影，住宅倒搞得風生水起，有能耐都像康佳這樣。

廣東人都來了？全國這種用地招商的多了去了，現(xiàn)在有些自媒體毫無底線。

藝眼萬年 發(fā)表于 2022-8-2 11:36
地皮不重要，給誰建樓都一樣，重要的是西安多了一個每年幾十億產值的制造業(yè)項目。

感覺康佳就是掛了個名而已，這樣的投資模式對康佳沒有任何約束力，所謂的幾十億年產值也無異于畫餅充饑。

康佳還有啥拿得出手的產品，只記得90年代大屁股電視而已，現(xiàn)在什么都做，什么都沒競爭力，只能看價格戰(zhàn)占領一點市場。

賣地

十八子xian 發(fā)表于 2022-8-2 12:19
感覺康佳就是掛了個名而已，這樣的投資模式對康佳沒有任何約束力，所謂的幾十億年產值也無異于畫餅充饑。

人家康佳業(yè)務的白電重點項目，白電總裁前兩天才來過。廣東那邊三十年前就這種配建廠招商引資模式了，說白了合肥風投也是投資引商。一條自媒體的敲詐小文章就把你忽悠了，有些跟著黑的人也太傻了。

大秦小雍 發(fā)表于 2022-8-2 11:41
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隔壁論壇網友水平還是高的多。一眼就看穿自媒體小九九。

期待康佳推進