權(quán)屬不明晰、租售無規(guī)定、維護(hù)難決斷…西安市住建局：正在籌劃

西安商品房小區(qū)人防車位使用現(xiàn)狀系列調(diào)查

一邊是空蕩蕩的車庫和被鎖的車位，一邊是限制或禁止臨停導(dǎo)致的區(qū)域交通擁堵。關(guān)于停車問題，不少業(yè)主都心有疑惑。

近日，華商報記者就業(yè)主最關(guān)心的幾個問題從相關(guān)職能部門、律師、業(yè)內(nèi)專業(yè)人士等多個層面進(jìn)行了解。



灞橋區(qū)合能十里錦繡小區(qū)地下人防車位

人防車位核心5問

1.地下車位都是開發(fā)商的嗎？

除產(chǎn)權(quán)車位有明確權(quán)屬外

業(yè)主共有車位和人防車位權(quán)屬并不清晰

2.開發(fā)商是否有權(quán)只售不租？

目前沒有具體規(guī)定

但民法典中約定租期最長不超20年

小區(qū)車位必須優(yōu)先給業(yè)主使用

3.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)算不算變相售賣？

目前尚無清晰的法律解釋

在無相關(guān)規(guī)定出臺之前

一般不輕易認(rèn)定為變相出售或附贈

4.人防車位該由誰來維護(hù)？

應(yīng)由工程隸屬單位或使用單位負(fù)責(zé)

可委托物業(yè)等單位維護(hù)

開發(fā)商撤場，或最終由業(yè)主“買單”

5.以前不規(guī)范的合同會整頓嗎？

法不溯及既往

2021年10月1日后簽訂的“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”視為有效

1.地下車位是否都是開發(fā)商的？

不少人認(rèn)為，商品房小區(qū)是開發(fā)商花錢拿地建的，所以地下車位是開發(fā)商的。多位律師認(rèn)為，在房子沒有銷售時這樣說也許沒錯，但對外銷售后隨著物權(quán)的轉(zhuǎn)移，情況就變化了。

北京市中聞律師事務(wù)所合伙人律師任晨光認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的車位大致可以分為三類：

第一，業(yè)主專有車位。即所謂的產(chǎn)權(quán)車位，這種車位在開發(fā)時就明確規(guī)劃為停車位，和業(yè)主買的房屋一樣分?jǐn)偭艘欢ǖ耐恋厥褂脵?quán)份額，并辦理了銷售許可證，最初的所有權(quán)清楚明白屬于開發(fā)商。業(yè)主出資購買時和開發(fā)商簽訂的合同，是與購買商品房一樣的制式合同，和買房一樣也可辦理網(wǎng)簽，并可以拿到不動產(chǎn)權(quán)證書。

第二，業(yè)主共有車位。包括了業(yè)主俗稱的“公攤車位”，即其建筑面積已被業(yè)主分?jǐn)?。這些車位不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)份額，因?yàn)槠渌嫉耐恋厥褂脵?quán)是全體業(yè)主共有的。它們可能是按規(guī)劃建設(shè)的，也可能是后來加建的。所以開發(fā)商不應(yīng)把它再銷售給特定業(yè)主，而應(yīng)交給全體業(yè)主使用。但關(guān)于這種車位，開發(fā)商不主動公布的話，業(yè)主容易混淆或難以知曉。

第三，人防車位。人防工程有兩種形式，一種是單獨(dú)建設(shè)的，屬國防資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬國有；另一種是結(jié)合地面建筑修建的防空地下室，小區(qū)內(nèi)建設(shè)的人防工程就屬此類。關(guān)于其所有權(quán)，國家層面的法律未明確規(guī)定，一般認(rèn)為其屬于國防資產(chǎn)，所有權(quán)歸國家。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的人防工程就是房屋基礎(chǔ)，其所有權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主。有一些地方認(rèn)可其所有權(quán)屬建設(shè)單位，甚至可以給開發(fā)商辦產(chǎn)權(quán)證。在所有權(quán)歸屬不清晰的情況下，使用權(quán)就顯得更為重要。《人民防空法》第五條中規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！钡_發(fā)商和業(yè)主對“投資者”的理解也不相同，開發(fā)商認(rèn)為投資者就是指建設(shè)單位，包括西安一些職能部門也這樣理解；業(yè)主則認(rèn)為，隨著物權(quán)的轉(zhuǎn)移，最終投資者應(yīng)該是全體業(yè)主。目前常見情況是，開發(fā)商通過前期物業(yè)實(shí)際管理著人防工程，職能部門一般認(rèn)定開發(fā)商是人防工程的使用人。因?yàn)槿朔儡囄徊荒苻k產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商便以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或租賃使用權(quán)的形式來獲取收益。

最后，還有機(jī)械車位。機(jī)械車位本身和電梯一樣屬于特種設(shè)備，要根據(jù)其所占的土地使用權(quán)歸屬情況，來確定它屬于上面哪一類。開發(fā)商和業(yè)主簽訂的合同，一般也都是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而且關(guān)于這種車位使用權(quán)的約定，有的僅限于機(jī)械車位本身，不涉及場地。部分機(jī)械車位也是建設(shè)在人防工程區(qū)域內(nèi)。

此外，還有一些車位因各種原因辦不了產(chǎn)權(quán)證，也被開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租的形式給業(yè)主使用以獲取收益，具體情況比較復(fù)雜。有的可能是受整個建設(shè)項目的影響辦不了證；有的可能是開發(fā)商在規(guī)劃之外建設(shè)的；另外也不排除業(yè)主共有車位被開發(fā)商二次出售出租以獲取收益。

既然具體情況這么多，開發(fā)商是否還有權(quán)只售不租、禁止臨停？任晨光律師認(rèn)為，只售不租，禁止業(yè)主臨停的情況普遍出現(xiàn)，說明立法沒跟上。有些省市就明確立法規(guī)定，不允許只售不租、禁止業(yè)主臨停，人防車位只能短期出租。



金輝世界城D區(qū)地下車庫

2.沒取得產(chǎn)權(quán)能否轉(zhuǎn)讓使用權(quán)？

南京行政法學(xué)會常務(wù)理事、物業(yè)法治研究中心常務(wù)副主任、煒衡（南京）律師事務(wù)所合伙人律師蔡全義認(rèn)為：人防工程屬于國防工程，收益主要應(yīng)用于人防工程維修。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這種長期出租實(shí)際上是變相出售，違反法律規(guī)定，會帶來兩個問題，一是人防維修得不到保障，費(fèi)用被開發(fā)商拿走；二是違規(guī)出售，隨時可能被政策叫停，購買業(yè)主的權(quán)益得不到保障。隨著人防工程使用年限的增加，越來越多的地方注意到了這個問題，估計很快也會有相應(yīng)的措施。江蘇已規(guī)定，人防出租不得超過三年。無錫規(guī)定，人防收益要設(shè)置專門賬戶，收益不得用于他用。

蔡全義律師說，陜西和西安對于人防工程用作停車位也有相應(yīng)規(guī)定。比如《西安市機(jī)動車停車條例》第二十一條規(guī)定：人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，按照設(shè)計在實(shí)地標(biāo)注，并優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈。《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》第八十三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實(shí)地標(biāo)注。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈。第一百零九條規(guī)定：違反本條例第八十三條第二款規(guī)定，將停車位出售、附贈的，由縣級以上人民防空主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

不光是人防車位，其他因各種原因辦不了網(wǎng)簽和產(chǎn)權(quán)證的車位，也在被開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)形式獲取收益。有市民擔(dān)心，既然不用辦手續(xù)就可以變現(xiàn)，開發(fā)商會不會故意不管，該報的稅不報，該交的費(fèi)不交，該辦的證也不辦。

西安市多個小區(qū)的業(yè)委會成員表示，期盼自然資源和規(guī)劃部門、稅務(wù)部門、住建部門等職能部門，能站在維護(hù)廣大人民群眾切身利益的思想認(rèn)識之上，主動采取有效措施防止業(yè)主利益被侵害。

3.人防工程維護(hù)費(fèi)用該誰承擔(dān)？

北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心研究員邵里庭說，地下人防工程是房屋的地基，作為地下車庫使用時是要對地基進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)的。地基的保養(yǎng)有三大工程：一是地基檢測，三到五年一次。二是立柱檢測，每兩年檢測一次。但這兩項，物業(yè)公司經(jīng)常不做。三是消防維護(hù)和保養(yǎng)，這一項經(jīng)常被算到了物業(yè)費(fèi)里去。

總的來說，人防工程停車具有有償使用的經(jīng)營性質(zhì)，其經(jīng)營成本的結(jié)構(gòu)分為固定成本和變動成本兩大部分。

固定成本主要是停車空間，是由建筑物地基、樓板、支柱、底面及道路等組合的停車場地。這個空間和建筑物不可分割，使用權(quán)益歸屬建筑物所有人——業(yè)主共有。無論停車經(jīng)營者是開發(fā)商、物管企業(yè)、業(yè)主群體或其他經(jīng)營者，都必須向建筑物所有權(quán)業(yè)主群體交納和支付地下空間的場地使用費(fèi)?！暗F(xiàn)在常見的情況是開發(fā)商把車位一賣，場地使用費(fèi)不給業(yè)主交，平時的停車場經(jīng)營收入，還要和物業(yè)進(jìn)行分成。即便這些車位產(chǎn)權(quán)是你的，但房屋地基屬于全體業(yè)主共有部位，你在這里進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)該給全體業(yè)主交場地使用費(fèi)?！弊儎映杀緞t包含了人工費(fèi)、停車設(shè)施使用和維護(hù)費(fèi)、場地維護(hù)費(fèi)、照明能源費(fèi)、消防安全管理費(fèi)及稅費(fèi)等。這些都必須獨(dú)立核算，不能混入建筑物物業(yè)管理費(fèi)用，“停車管理屬于物業(yè)經(jīng)營性質(zhì)，而打掃衛(wèi)生、電梯維保等則屬于物業(yè)管理，兩者的性質(zhì)是不同的，一定不能和物業(yè)費(fèi)混到一起?！?br />
人防工程是房屋的基礎(chǔ)，應(yīng)該由誰來維護(hù)？邵里庭介紹，國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》的第五十三條中規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第三條中規(guī)定，住宅共用部位一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，“從這些規(guī)定可以看出，人防工程作為房屋的基礎(chǔ)，是需要使用業(yè)主繳納的專項維修資金來維護(hù)的。正因?yàn)樗菢I(yè)主的，業(yè)主才要承擔(dān)地基的維護(hù)。”

另一方面，人防車位屬于人防工程，在相關(guān)法律法規(guī)中也對維護(hù)責(zé)任有專門規(guī)定?！蛾兾魇?shí)施<中華人民共和國人民防空法>辦法》中規(guī)定，公用的人民防空工程由人民防空主管部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其他人民防空工程由所在單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理。西安市人民防空辦公室印發(fā)的《人民防空工程平時開發(fā)利用備案登記辦法》（2021年12月25日起施行）中規(guī)定，人防工程平時開發(fā)利用實(shí)行免費(fèi)備案登記，所需要報備的資料中包括《人民防空工程使用和維護(hù)管理責(zé)任書》，這份管理責(zé)任書參考范本中明確約定：“防空地下室平時使用和維護(hù)管理依法由工程隸屬單位或使用單位負(fù)責(zé)?！薄笆褂脝挝晃形飿I(yè)管理等單位實(shí)施日常維護(hù)管理的，或者約定實(shí)際使用單位實(shí)施日常維護(hù)管理的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理等單位、實(shí)際使用單位簽訂使用和維護(hù)管理協(xié)議，明確防空地下室安全使用和維護(hù)管理責(zé)任，并自簽訂協(xié)議之日起1個月內(nèi)將有關(guān)協(xié)議報送當(dāng)?shù)厝嗣穹揽招姓鞴懿块T?！?br />
西安市住建局：

正在研究車位租售辦法

西安市住建局工作人員告訴華商報記者，目前在全國范圍內(nèi)關(guān)于“只售不租”沒有具體規(guī)定，只有部分省市出臺了有針對性的規(guī)定，西安市也正在籌劃。目前民法典中只是約定了出租期限最長不能超過20年，約定了小區(qū)車位必須優(yōu)先給業(yè)主使用。人防車位使用權(quán)相當(dāng)于是國家以所有權(quán)人的身份賦予的權(quán)利，也沒有規(guī)定說不允許轉(zhuǎn)讓。對于地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，管理和處罰措施不在他們這兒，所以也沒辦法界定合不合規(guī)、合不合法，沒辦法認(rèn)定是否屬于變相銷售。不按規(guī)定辦理銷售許可后進(jìn)行銷售，而是通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來處置車位獲取收益的漏洞和相關(guān)問題，他們也已關(guān)注到，目前正在研究西安市的車位租售辦法，“現(xiàn)在已經(jīng)有這種行為發(fā)生了，我們也在加緊研討關(guān)于這方面的方案，但是從研討到出規(guī)定還需要一段時間。”

西安市人防辦：

“二十年后自動續(xù)期”屬無效合同

華商報近日推出的“西安市商品房小區(qū)人防車位使用現(xiàn)狀系列調(diào)查”報道，受到了西安市多個部門的重視。西安市人防辦、西安市住建局均對報道中反映的問題做了相關(guān)回應(yīng)。

西安市人防辦法規(guī)與平戰(zhàn)處負(fù)責(zé)人表示，針對此次嚴(yán)查變相出售、附贈人防車位行為,西安市人防辦已在公眾號及官網(wǎng)上公布了舉報電話，根據(jù)群眾舉報線索，將具體由各區(qū)縣人防主管部門查處落實(shí)。“轉(zhuǎn)讓使用權(quán)算不算變相售賣，目前還缺少清晰的法律解釋。在省市未進(jìn)一步出臺實(shí)施細(xì)則或其他相關(guān)規(guī)定之前，只要未超過20年最長租賃期限或無期限轉(zhuǎn)移使用權(quán)甚至所有權(quán)，我們一般不輕易認(rèn)定為變相出售或附贈。只要被認(rèn)定為變相售出的，將沒收違法所得?！?br />
是否會對以前不規(guī)范的合同進(jìn)行整頓？這位負(fù)責(zé)人表示，法不溯既往，這次整頓工作將以新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》開始實(shí)施時間——2021年10月1日為節(jié)點(diǎn)。在此之前簽訂的合同不予追究；在此之后簽訂的合同，可以使用“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”的合同名稱，但這種合同本質(zhì)是租賃合同，民法典規(guī)定的租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年屬無效合同。因此規(guī)定二十年后自動續(xù)期的，也屬于無效合同?！澳壳耙呀?jīng)接到兩三百個案子，都已分給各區(qū)縣調(diào)查處理，同時要求了答復(fù)時限?！?br />
根據(jù)西安市人防辦印發(fā)的《人民防空工程平時開發(fā)利用備案登記辦法》，人防工程平時開發(fā)利用實(shí)行備案登記制度。人防工程備案單位出租給其他單位實(shí)際使用的，人防工程備案單位應(yīng)當(dāng)與實(shí)際使用單位簽訂《人民防空工程租賃使用合同》，明確雙方權(quán)利義務(wù)，督促其落實(shí)人防工程及設(shè)施平時使用的有關(guān)要求。人防工程實(shí)際使用單位在合同期內(nèi)不得擅自轉(zhuǎn)租人防工程或者轉(zhuǎn)讓人防工程使用權(quán)，因故確需轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的，必須報經(jīng)原備案的人民防空主管部門重新備案。

該怎么理解商品房小區(qū)“人防工程的使用單位”？這位負(fù)責(zé)人介紹，商品房小區(qū)人防工程的使用單位有幾種，“第一種是開發(fā)商，把樓建了，也負(fù)責(zé)管理，那就是使用人；第二種是開發(fā)商走了，使用人就是物業(yè)公司；第三種是開發(fā)商走了，也沒有物業(yè)公司，實(shí)行業(yè)主自管的，全體業(yè)主或業(yè)委會就是使用人或使用單位?？梢岳斫鉃閷?shí)際管理人就是使用人，同時也是維護(hù)責(zé)任的主體。”這位負(fù)責(zé)人還表示，西安市人防辦將探索對人防空間進(jìn)行統(tǒng)一管理。

看看

好

看誰扯蛋好，人防你好好的自建單獨(dú)的，非得同主樓聯(lián)系到一塊，雖說同主樓基礎(chǔ)共用的人防公攤面積沒計入，開發(fā)商建安成本已經(jīng)算過去了，但往往出租費(fèi)用已經(jīng)歸開發(fā)商或者其物業(yè)，

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