前四月全國(guó)樓市持續(xù)“低調(diào)” 西安“改善”項(xiàng)目成熱門(mén)

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布2022年1-4月份中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月份TOP100房企銷(xiāo)售額均值212.2億元，同比下降50.2%。今年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額均值下滑幅度逐月放大，從年初的同比下滑23%直到下滑50%。

五一期間，受疫情影響，全國(guó)大部分居民都留在市區(qū)，許多房企在沉寂了四個(gè)月后，以五一節(jié)日為節(jié)點(diǎn)，帶來(lái)“優(yōu)惠折扣、潮流美食、驚喜抽獎(jiǎng)、觀看表演”等豐富多樣的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。但根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年五一假期期間（4月30日-5月4日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期下降52.3%。

那么，在2022年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“低調(diào)”的情況下，陜西的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何呢？

140平方米以上戶(hù)型成交套數(shù)占比升高

據(jù)克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，西安3月土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，供應(yīng)26宗，住宅用地較少，僅2宗。其中，成交三宗，包括1宗西咸新區(qū)的純住宅土地以及碑林區(qū)推出的1宗太古里商業(yè)綜合體項(xiàng)目用地。

價(jià)格方面，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)，2022年3月，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，同比漲幅擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，漲幅排名全國(guó)第二，高于全國(guó)漲幅0.19個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，呈現(xiàn)持續(xù)分化的特點(diǎn)。從成交面積段占比上看，從2018年開(kāi)始，西安主城區(qū)商品住宅成交面積占比主流從中低向中高面積段不斷遷移。截至2022年一季度，90平方米以下戶(hù)型成交占比降至8%；140平方米以上戶(hù)型成交套數(shù)占比升高至40%。

近兩年，西安目前新房供應(yīng)最為火熱的兩個(gè)區(qū)域?yàn)椤皣?guó)際港務(wù)區(qū)”、“高新三期”，前者早期是西安剛需群體的聚集地，發(fā)展至今，區(qū)域內(nèi)改善產(chǎn)品占比也逐漸增多；后者從始至終都是“高端改善”。

從前4個(gè)月的意向登記情況也可以看出，“萬(wàn)人搖”都集中在改善項(xiàng)目，比如中鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際306套房源，住房均價(jià)16320.99元/㎡，開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)家庭 13863個(gè)；華潤(rùn)置地·未來(lái)城市2#、6#樓面積區(qū)間以改善為主，住房均價(jià)11306.64元/㎡，開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)家庭42753個(gè)，天地源·丹軒坊房源361套，住宅均價(jià)約26164元/㎡，開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)家庭28679個(gè)。

另外，中冶德賢府邸、萬(wàn)科璞悅、陸港新家園（四期）、西安奧園譽(yù)府、天地源云水天境等“千人搖”，紫薇國(guó)際生態(tài)城、保利·熙岸林語(yǔ)，萬(wàn)科雁鳴湖、易道郡·玫瑰公館需要搖號(hào)……其余的項(xiàng)目，大部分不需要搖號(hào)，有的持續(xù)滯銷(xiāo)，有的銷(xiāo)售狀況平平，西安樓市的“兩極”已涇渭分明。

二手房掛牌量超十萬(wàn) 置換改善需求待釋放

與之對(duì)應(yīng)的是，西安二手房市場(chǎng)，4月13日，貝殼顯示的西安二手房掛牌量達(dá)到105085套，一再創(chuàng)新高，但相較于去年年中的火熱狀態(tài)，西安二手房?jī)r(jià)格及成交量都持續(xù)平緩。房東目前也分為兩大陣營(yíng)，一是降價(jià)出售，一是仍對(duì)房?jī)r(jià)抱有高期待而繼續(xù)掛牌。而在當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)下能真正成交的，仍是符合市場(chǎng)理性?xún)r(jià)位的樓盤(pán)。

因此，西安樓市從新房意向登記數(shù)，到二手房掛牌量，可以看出西安在“改善”項(xiàng)目上的潛力值，其中有實(shí)力較強(qiáng)的直接購(gòu)買(mǎi)的客群，也有賣(mài)掉手上房子置換的客群，在一定程度上，也是置業(yè)者們進(jìn)入樓市下半場(chǎng)，對(duì)于居住換代需求的升級(jí)。并且，城市化擴(kuò)容總有到達(dá)邊界的一天，加之拿地限制和新房限價(jià)影響，高品質(zhì)的改善房會(huì)越來(lái)越稀缺。

從一個(gè)城市的土地供應(yīng)可預(yù)見(jiàn)未來(lái)1年的新房市場(chǎng)容量和供應(yīng)區(qū)位分布。因此，從2022年前4月，西安高新區(qū)的簽約、建設(shè)以及西安第一次集中供地可以看出，未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)，在西安還有大量高端改善型產(chǎn)品面市，且主要集中在西南區(qū)域。

改善新房的供應(yīng)量代表一個(gè)城市里高凈值人群的買(mǎi)房的潛在市場(chǎng)容量，目前西安的改善置業(yè)、置換群體已然成為低迷樓市中的一股較為突出的力量。

能不低調(diào)么，開(kāi)發(fā)商都在茍延殘喘，爛尾維權(quán)一大片，還高調(diào)個(gè)球