園區(qū)配套如何配，園區(qū)業(yè)態(tài)又如何管控？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式,又是地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志,它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等重要使命。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣,如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園,以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。近幾年,伴隨新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的連續(xù)低迷,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)和投資新寵,產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)配套及生活配套體現(xiàn)著園區(qū)的規(guī)劃水準(zhǔn)和運(yùn)營能力。商業(yè)配套、生活配套不健全,園區(qū)毫無生氣,就會宛如死水一潭。

一、園區(qū)配套如何配

園區(qū)綜合配套包括商業(yè)配套、生活配套,以及社區(qū)配套等,涉及各式餐廳、超市、便利店、街區(qū)商場、公寓、住宿酒店、銀行、郵局、電訊店、洗衣房,以及幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等。此外,還包括咖啡店、酒吧、健身房、美容店、數(shù)碼店、書店、圖書館、影院等商務(wù)配套設(shè)施和文化配套設(shè)施。依筆者看來,園區(qū)綜合配套可以劃分為三個(gè)層級：

第一層級:滿足“食”“行”“住”的“基本需求”?！笆场庇袉T工食堂、招待餐廳等。“行”,毗鄰地鐵站、公交站點(diǎn)林立?！白　?/font>,有相當(dāng)規(guī)模的藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓。

第二個(gè)層級:滿足企業(yè)的目常商務(wù)需求和員工的職場生活需求,可稱為“常規(guī)需求”。包括小型銀行或儲蓄所、數(shù)碼速印店、便利超市快捷酒店,等等。缺少這些配套,企業(yè)目常經(jīng)營和員工職場生活都會很不方便。

第三個(gè)層級:滿足園區(qū)自身及周邊一定區(qū)域的“發(fā)展需求”,即可以讓園區(qū)實(shí)現(xiàn)自給自足,滿足園區(qū)和周邊工作、生活和休閑娛樂的一切需要,這也是現(xiàn)代多功能、綜合型園區(qū)的特點(diǎn)。此時(shí)園區(qū)提供的不僅僅是辦公作業(yè)空間,還要具備不同檔次的餐飲飯店、住宿酒店,中大型超市與銀行、大型社區(qū)公寓,還可能引入時(shí)尚咖啡、美容店、健身中心、娛樂中心、書店書吧、影院劇場,等等,甚至建有社區(qū)醫(yī)院、幼兒園和學(xué)校等。

當(dāng)然,如果園區(qū)綜合配套的第三層級涉及的各個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)模足夠大,就不是“小配套”的問題了,將進(jìn)階到區(qū)域“大配套”階段。

綜合配套是園區(qū)的“影子”,通過“影子”可以了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)者、經(jīng)營者的建設(shè)理念、規(guī)劃思路、服務(wù)意識和運(yùn)營能力。園區(qū)配套設(shè)施不同于公共服務(wù)平臺,它一目了然地設(shè)在那里、擺在那里,很容易讓人們?nèi)ジ兄w味。坐在園區(qū)的咖啡屋里,邊品咖啡,邊思事業(yè),是一件意的事情,可除此之外,我們對園區(qū)的期冀還有很多……

二、園區(qū)業(yè)態(tài)如何管控

其一,制定園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

園區(qū)沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃模糊,將給園區(qū)帶來招商和運(yùn)營的迷茫與混亂。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)該確定核心產(chǎn)業(yè)層、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)層和相關(guān)產(chǎn)業(yè)層三個(gè)圈層,針對各個(gè)圈層在企業(yè)數(shù)量和建筑面積上給予適當(dāng)配比和位置安排。

園區(qū)產(chǎn)業(yè)類別應(yīng)該有一個(gè)合理區(qū)間,過多過雜,就會出現(xiàn)前述的問題,但如果產(chǎn)業(yè)范圍過窄過小,也會出現(xiàn)園區(qū)活力散失的問題。

其二,合理安排樓宇功能

園區(qū)建設(shè)規(guī)劃初期必須對園區(qū)進(jìn)行整體勾畫,進(jìn)行合理的功能劃分,使園區(qū)的不同區(qū)域和不同樓宇具備即獨(dú)立又關(guān)聯(lián)的使用功能。

比如，如果將快餐店設(shè)置在一個(gè)不影響辦公的區(qū)域，將是一舉多得的好事。

一些大型產(chǎn)業(yè)園(產(chǎn)業(yè)新城),區(qū)域內(nèi)可以規(guī)劃設(shè)置偏向高檔物業(yè)的總部辦公區(qū)(獨(dú)棟辦公或獨(dú)層辦公)、偏向中小企業(yè)的辦公集中區(qū)、生產(chǎn)制造區(qū)(設(shè)置單獨(dú)區(qū)域,與普通辦公區(qū)保持空間距離)、商務(wù)配套區(qū)(員工餐廳、便利店、銀行、快捷酒店等)、商業(yè)街區(qū)(滿足區(qū)域需求的附屬商業(yè)中心)等。

其三,招商遵循產(chǎn)業(yè)定位

園區(qū)招商遵照產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位和功能劃分,針對性地開展招商工作,優(yōu)先選取符合產(chǎn)業(yè)定位的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。為了確保招商工作的目的性,可以設(shè)立相應(yīng)的績效考核辦法,鼓勵(lì)符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的招商行為,盡可能避免為了短期效益“眉毛胡子一把抓”的招商舉動(dòng)。

其四,適時(shí)調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)

很多產(chǎn)業(yè)園為了生存和短期的經(jīng)濟(jì)效益,早期招商較雜,不設(shè)行業(yè)限制。隨著進(jìn)駐企業(yè)的增多和園區(qū)經(jīng)營發(fā)展的深入,必須考慮在一定周期內(nèi)對進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)行調(diào)整清理,逐漸清除那些不在規(guī)劃范圍內(nèi)或經(jīng)營問題較嚴(yán)重的企業(yè),向規(guī)劃的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)移過渡。

樂天智谷

國際智能科技創(chuàng)新谷

樂天智谷是廣州市攻城拔寨重點(diǎn)項(xiàng)目、2019年廣州市提質(zhì)增效試點(diǎn)園區(qū)、廣州市中小企業(yè)服務(wù)站。項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)科韻南路與新滘東路交界處，區(qū)域所在是廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)琶洲核心片區(qū)、琶洲高新區(qū)，是粵港澳大灣區(qū)科技創(chuàng)新走廊重要的支點(diǎn)。

園區(qū)以人工智能、5G技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、物聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，為入園企業(yè)提供全生命周期創(chuàng)新孵化服務(wù)和資源協(xié)同對接服務(wù)，并促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源共享、共融、互生。

“粵港澳青創(chuàng)灣”創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地（以下簡稱：青創(chuàng)灣基地）于2018年9月開始在海珠區(qū)委統(tǒng)戰(zhàn)部、區(qū)科工商信局的指導(dǎo)下籌建，由澳門青年領(lǐng)袖周王安先生發(fā)起，整合廣州、深圳及港澳臺地區(qū)30多個(gè)社團(tuán)與港澳地區(qū)高校和科研院所、專家團(tuán)隊(duì)建立戰(zhàn)略合作及密切協(xié)作關(guān)系，匯聚了包含宏觀經(jīng)濟(jì)政策、科技創(chuàng)新服務(wù)、智能科技產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)社群運(yùn)營的各領(lǐng)域的核心優(yōu)勢資源。