限購4個月后：西安法拍房“成交率開始倒掛”？

涼熱有交替，今天關注樓市的一個小眾領域。

前兩年法拍房很火，甚至有些優(yōu)質法拍房拍賣價格高出于新房市價，以至于新房二手房法拍房價格之間“互相抬”。

那么法拍房市場是否也存在大量炒房客？目前沒有系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，但是國家層面先直接快準狠地放出了最新調控政策——法拍房全部納入當?shù)?font style="color:rgb(77, 134, 198)">限購政策范圍。

對此阿里拍賣中西部金服相關業(yè)務負責人告訴我們：限購政策出臺后，今年以來西安法拍房成交量大幅下滑，交投清淡之際，剛需或又迎來“撿漏時機”。

01

大現(xiàn)象：法拍房激增百倍？

2021年12月17日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，規(guī)定中提到1月1日開始，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人不允許競拍法拍房。這也就是直接宣告“全國的法拍房開始全面納入限購”。

這一政策判斷基于法拍房市場近年來的“狂歡泡泡”，比如火爆的“杭州法拍豪宅”，一別墅以1300萬元起拍，最終經(jīng)過547輪競價，以2514萬元成交，折合單價約9.6萬元/㎡。這不僅僅是個例，上海、深圳等房價越高的城市，法拍房競拍越激烈，價格愈飆高。

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與高價位同行的幾乎是“乘倍增長的數(shù)量”，媒體也曾多次熱議，阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國住宅用房法拍房數(shù)量為9000套，2018年2萬套，2019年50萬套，到2020年133萬套，2021年則高達168萬套。截至2022年2月20日，全國住宅用房法拍房數(shù)量已經(jīng)到達175萬套！2021年相比2017年法拍房數(shù)量增加了185倍！

盡管數(shù)據(jù)暴增的背后影響因素諸多（也有統(tǒng)計方式的問題），但是業(yè)內認為趨勢的變化是巨大的。首先，國家規(guī)定司法拍賣信息必須在7家平臺線上透明公開，這里面阿里拍賣占到了幾近90%，數(shù)據(jù)具有全國參考性。其次，各地買房人的感受應該是最真實的，經(jīng)過這兩年中介的宣傳推廣，法拍房的接受度已經(jīng)逐步提高，在阿里拍賣咨詢過程中，西安地區(qū)甚至有超過50%客戶自己曾主動線上參與拍賣，沒有通過中介。

西安數(shù)據(jù)也是增量狀態(tài)，2019年底，西安法拍房有4950余套，到了2021年底，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計已經(jīng)增長到9839套。其中，雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、蓮湖區(qū)供量排到前三，分別是2945、2100、1186套。該數(shù)據(jù)中大量的法拍房已經(jīng)結束拍賣，正在進行中的有55套，即將開始有222套。

阿里拍賣中西部金服業(yè)務負責人告訴我們：“西安的法拍房基本占到了全省的1/4，法拍房的價格也是受多方面因素影響，重要因素有地段，交付的難易程度，包括房屋年限和小區(qū)品質等。像曲江，去年有些品質好的學區(qū)房，成交價最終也是高于市價。從市場觀察來看，在西安購買法拍房的用途大部分都是剛需，一部分出于改善需求，投資客偏少”。

02

西安案件：多源民間借貸

網(wǎng)上曾經(jīng)有一個觀點將法拍房的激增指向“斷供潮”，這一說法已經(jīng)有很多人提出反駁。事實上，西安的法拍房大多來自于民間借貸產(chǎn)生的糾紛案件。在此先介紹一下，法拍房的來源一般有四種。

1：商業(yè)貸款：購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求購房人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來償還。

2：民間借貸：主要是債權債務糾紛產(chǎn)生的，比如向銀行、機構或個人借款，在不能如期償還時，銀行、機構或個人向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押財產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款的。

3：司法沒收：又叫財產(chǎn)沒收，比如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)可依法進行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。

4：無主房產(chǎn)：確認無主房產(chǎn)經(jīng)當?shù)胤ㄔ菏芾砩暾埡?，?jīng)審查，發(fā)出財產(chǎn)認領公告（公告周期1年無人認領），按照民事訴訟特別程序宣告該房產(chǎn)為無主財產(chǎn)，并依法收歸國家所有。

法拍房激增，單從數(shù)量上而言不是什么好事，畢竟每一個法拍房出現(xiàn)的背后，都意味著“借款還不上”“經(jīng)濟下行的壓力傳導到個體身上”這種不美好故事。阿里拍賣中西部金服業(yè)務負責人根據(jù)法拍房的來源，也向我們還原了一個真實的西安市場。

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1：經(jīng)濟大環(huán)境承壓出現(xiàn)多是民間借貸糾紛。

這也就直接否定了“斷供潮”的來臨。西安法拍房的產(chǎn)生大多是受疫情的影響，很多人做生意破產(chǎn)或者創(chuàng)業(yè)失敗導致的資金鏈斷裂，抵押給金融機構的房產(chǎn)或者個人之間的拆借遭到訴訟。這個比例高達60%—70%。通過法拍房這一流通環(huán)節(jié)，也讓我們更深刻地體會到當下小微企業(yè)的艱難處境。

2：斷供和司法沒收占西安法拍房總盤較小。

相反商業(yè)銀行貸款產(chǎn)生的斷供斷貸僅占到5%左右，畢竟在大多數(shù)中國人觀念里信用很重要，況且只要不是瘋狂加高杠桿，銀行還有3—6個月延期還款期限。除此之外，隨著近些年司法環(huán)境趨嚴，一些刑事案件浮出水面，這個產(chǎn)生的供量占法拍房比例不到10%。

3：金融機構監(jiān)管導致的資金問題正在傳導。

很多效應經(jīng)年累月才會爆發(fā)出來，以前金融機構存在的放款寬松、實勘松散等問題，隨著案件的執(zhí)行過程，也會出現(xiàn)一些法拍房產(chǎn)。

阿里拍賣中西部金服業(yè)務負責人員提到關鍵一點：“在當前大環(huán)境下，這兩年不良資產(chǎn)、債權債務的處置量一直會是增量狀態(tài)，主要原因還是受疫情以及宏觀調控影響”。

03

限購又現(xiàn)“撿漏時機”？

自從限購政策推出，西安的法拍房放量繼續(xù)，但是成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，甚至與以往相比出現(xiàn)了“倒掛”。

“從1月1日開始，基本上如果每天平均7、8套開拍，成交可能平均在1、2套，一個月平均200多套法拍房，成交比例大約在20%左右，流拍率平均在80%左右。這個數(shù)據(jù)相比較一年前是顛倒的，以前成交率大概80%左右，流拍率20%左右?！卑⒗锱馁u中西部金服業(yè)務負責人員觀察到的最新數(shù)據(jù)。

金融棒棒糖通過“西安法拍房”公眾號查詢到，最新一周累計共拍賣39套房源，成交9套房源，成交率為23%，30套房源無人報名流拍。3月28日—4月3日一周成交率為15%，2月28日—3月6日一周成交率為29%。

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▲圖：最近一周法拍房數(shù)據(jù)

形成這一現(xiàn)象主要有幾方面原因：一是限購政策調控的效果立竿見影，這也是“房住不炒”的大政策下補了法拍這一塊的補丁。二是銀行的加息，年初商貸的利息基本上都到6.6左右，導致了大部分人選擇觀望買房，不過在前不久中央提出“促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”的最新要求下，預計利息會逐步進行調整。三是稅費的增加，除了限購限貸之外，稅費也有所加大，去年只做按揭還沒辦房產(chǎn)證的房子（毛胚房），只交一個契稅就可以了，今年個稅增值稅的增加，相當于高出個中介費有余。

因此，以上原因導致法拍房市場交投冷清，因為沒有人買也就形成了“撿漏空間”，平均每套法拍房可能折扣在10%—30%之間，甚至有些小概率事件，法拍房竟可以打五折成功競買。在“西安法拍房”的公眾號上，?？梢钥匆姟暗陀谑袌鰞rxxx萬”的拍賣消息。

當然，也會存在一些法拍房背后涉及到的糾紛比較復雜，所以價格會很低，這種情況往往需要做好前期充分調研。

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在法拍房遇冷情況下，甚至還出現(xiàn)了這樣一種樓市現(xiàn)象，即法拍房和二手房交易“互相慘淡”之間形成了“互相踩”的局面，畢竟買房的選擇性變多了，當然要比誰的價格更低了。

事實上，在業(yè)內人士看來，法拍房交易量下滑，并不代表法拍房“涼涼”，更多的是真正回歸到本身應有的“交易理性”。

畢竟“房住不炒”總基調是不會改變的，那么糾偏法拍房，既是尊重司法程序也是遵循市場秩序。

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