限購(gòu)4個(gè)月后：西安法拍房“成交率開(kāi)始倒掛”？

涼熱有交替，今天關(guān)注樓市的一個(gè)小眾領(lǐng)域。

前兩年法拍房很火，甚至有些優(yōu)質(zhì)法拍房拍賣價(jià)格高出于新房市價(jià)，以至于新房二手房法拍房?jī)r(jià)格之間“互相抬”。

那么法拍房市場(chǎng)是否也存在大量炒房客？目前沒(méi)有系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，但是國(guó)家層面先直接快準(zhǔn)狠地放出了最新調(diào)控政策——法拍房全部納入當(dāng)?shù)?font style="color:rgb(77, 134, 198)">限購(gòu)政策范圍。

對(duì)此阿里拍賣中西部金服相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴我們：限購(gòu)政策出臺(tái)后，今年以來(lái)西安法拍房成交量大幅下滑，交投清淡之際，剛需或又迎來(lái)“撿漏時(shí)機(jī)”。

01

大現(xiàn)象：法拍房激增百倍？

2021年12月17日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，規(guī)定中提到1月1日開(kāi)始，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人不允許競(jìng)拍法拍房。這也就是直接宣告“全國(guó)的法拍房開(kāi)始全面納入限購(gòu)”。

這一政策判斷基于法拍房市場(chǎng)近年來(lái)的“狂歡泡泡”，比如火爆的“杭州法拍豪宅”，一別墅以1300萬(wàn)元起拍，最終經(jīng)過(guò)547輪競(jìng)價(jià)，以2514萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約9.6萬(wàn)元/㎡。這不僅僅是個(gè)例，上海、深圳等房?jī)r(jià)越高的城市，法拍房競(jìng)拍越激烈，價(jià)格愈飆高。

[size=0.3]

與高價(jià)位同行的幾乎是“乘倍增長(zhǎng)的數(shù)量”，媒體也曾多次熱議，阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)住宅用房法拍房數(shù)量為9000套，2018年2萬(wàn)套，2019年50萬(wàn)套，到2020年133萬(wàn)套，2021年則高達(dá)168萬(wàn)套。截至2022年2月20日，全國(guó)住宅用房法拍房數(shù)量已經(jīng)到達(dá)175萬(wàn)套！2021年相比2017年法拍房數(shù)量增加了185倍！

盡管數(shù)據(jù)暴增的背后影響因素諸多（也有統(tǒng)計(jì)方式的問(wèn)題），但是業(yè)內(nèi)認(rèn)為趨勢(shì)的變化是巨大的。首先，國(guó)家規(guī)定司法拍賣信息必須在7家平臺(tái)線上透明公開(kāi)，這里面阿里拍賣占到了幾近90%，數(shù)據(jù)具有全國(guó)參考性。其次，各地買房人的感受應(yīng)該是最真實(shí)的，經(jīng)過(guò)這兩年中介的宣傳推廣，法拍房的接受度已經(jīng)逐步提高，在阿里拍賣咨詢過(guò)程中，西安地區(qū)甚至有超過(guò)50%客戶自己曾主動(dòng)線上參與拍賣，沒(méi)有通過(guò)中介。

西安數(shù)據(jù)也是增量狀態(tài)，2019年底，西安法拍房有4950余套，到了2021年底，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)增長(zhǎng)到9839套。其中，雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、蓮湖區(qū)供量排到前三，分別是2945、2100、1186套。該數(shù)據(jù)中大量的法拍房已經(jīng)結(jié)束拍賣，正在進(jìn)行中的有55套，即將開(kāi)始有222套。

阿里拍賣中西部金服業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴我們：“西安的法拍房基本占到了全省的1/4，法拍房的價(jià)格也是受多方面因素影響，重要因素有地段，交付的難易程度，包括房屋年限和小區(qū)品質(zhì)等。像曲江，去年有些品質(zhì)好的學(xué)區(qū)房，成交價(jià)最終也是高于市價(jià)。從市場(chǎng)觀察來(lái)看，在西安購(gòu)買法拍房的用途大部分都是剛需，一部分出于改善需求，投資客偏少”。

02

西安案件：多源民間借貸

網(wǎng)上曾經(jīng)有一個(gè)觀點(diǎn)將法拍房的激增指向“斷供潮”，這一說(shuō)法已經(jīng)有很多人提出反駁。事實(shí)上，西安的法拍房大多來(lái)自于民間借貸產(chǎn)生的糾紛案件。在此先介紹一下，法拍房的來(lái)源一般有四種。

1：商業(yè)貸款：購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求購(gòu)房人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來(lái)償還。

2：民間借貸：主要是債權(quán)債務(wù)糾紛產(chǎn)生的，比如向銀行、機(jī)構(gòu)或個(gè)人借款，在不能如期償還時(shí)，銀行、機(jī)構(gòu)或個(gè)人向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押財(cái)產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來(lái)償還貸款的。

3：司法沒(méi)收：又叫財(cái)產(chǎn)沒(méi)收，比如刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)可依法進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國(guó)庫(kù)。

4：無(wú)主房產(chǎn)：確認(rèn)無(wú)主房產(chǎn)經(jīng)當(dāng)?shù)胤ㄔ菏芾砩暾?qǐng)后，經(jīng)審查，發(fā)出財(cái)產(chǎn)認(rèn)領(lǐng)公告（公告周期1年無(wú)人認(rèn)領(lǐng)），按照民事訴訟特別程序宣告該房產(chǎn)為無(wú)主財(cái)產(chǎn)，并依法收歸國(guó)家所有。

法拍房激增，單從數(shù)量上而言不是什么好事，畢竟每一個(gè)法拍房出現(xiàn)的背后，都意味著“借款還不上”“經(jīng)濟(jì)下行的壓力傳導(dǎo)到個(gè)體身上”這種不美好故事。阿里拍賣中西部金服業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人根據(jù)法拍房的來(lái)源，也向我們還原了一個(gè)真實(shí)的西安市場(chǎng)。

[size=0.3]

1：經(jīng)濟(jì)大環(huán)境承壓出現(xiàn)多是民間借貸糾紛。

這也就直接否定了“斷供潮”的來(lái)臨。西安法拍房的產(chǎn)生大多是受疫情的影響，很多人做生意破產(chǎn)或者創(chuàng)業(yè)失敗導(dǎo)致的資金鏈斷裂，抵押給金融機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)或者個(gè)人之間的拆借遭到訴訟。這個(gè)比例高達(dá)60%—70%。通過(guò)法拍房這一流通環(huán)節(jié)，也讓我們更深刻地體會(huì)到當(dāng)下小微企業(yè)的艱難處境。

2：斷供和司法沒(méi)收占西安法拍房總盤較小。

相反商業(yè)銀行貸款產(chǎn)生的斷供斷貸僅占到5%左右，畢竟在大多數(shù)中國(guó)人觀念里信用很重要，況且只要不是瘋狂加高杠桿，銀行還有3—6個(gè)月延期還款期限。除此之外，隨著近些年司法環(huán)境趨嚴(yán)，一些刑事案件浮出水面，這個(gè)產(chǎn)生的供量占法拍房比例不到10%。

3：金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管導(dǎo)致的資金問(wèn)題正在傳導(dǎo)。

很多效應(yīng)經(jīng)年累月才會(huì)爆發(fā)出來(lái)，以前金融機(jī)構(gòu)存在的放款寬松、實(shí)勘松散等問(wèn)題，隨著案件的執(zhí)行過(guò)程，也會(huì)出現(xiàn)一些法拍房產(chǎn)。

阿里拍賣中西部金服業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人員提到關(guān)鍵一點(diǎn)：“在當(dāng)前大環(huán)境下，這兩年不良資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)的處置量一直會(huì)是增量狀態(tài)，主要原因還是受疫情以及宏觀調(diào)控影響”。

03

限購(gòu)又現(xiàn)“撿漏時(shí)機(jī)”？

自從限購(gòu)政策推出，西安的法拍房放量繼續(xù)，但是成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，甚至與以往相比出現(xiàn)了“倒掛”。

“從1月1日開(kāi)始，基本上如果每天平均7、8套開(kāi)拍，成交可能平均在1、2套，一個(gè)月平均200多套法拍房，成交比例大約在20%左右，流拍率平均在80%左右。這個(gè)數(shù)據(jù)相比較一年前是顛倒的，以前成交率大概80%左右，流拍率20%左右?！卑⒗锱馁u中西部金服業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人員觀察到的最新數(shù)據(jù)。

金融棒棒糖通過(guò)“西安法拍房”公眾號(hào)查詢到，最新一周累計(jì)共拍賣39套房源，成交9套房源，成交率為23%，30套房源無(wú)人報(bào)名流拍。3月28日—4月3日一周成交率為15%，2月28日—3月6日一周成交率為29%。

[size=0.3]

▲圖：最近一周法拍房數(shù)據(jù)

形成這一現(xiàn)象主要有幾方面原因：一是限購(gòu)政策調(diào)控的效果立竿見(jiàn)影，這也是“房住不炒”的大政策下補(bǔ)了法拍這一塊的補(bǔ)丁。二是銀行的加息，年初商貸的利息基本上都到6.6左右，導(dǎo)致了大部分人選擇觀望買房，不過(guò)在前不久中央提出“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”的最新要求下，預(yù)計(jì)利息會(huì)逐步進(jìn)行調(diào)整。三是稅費(fèi)的增加，除了限購(gòu)限貸之外，稅費(fèi)也有所加大，去年只做按揭還沒(méi)辦房產(chǎn)證的房子（毛胚房），只交一個(gè)契稅就可以了，今年個(gè)稅增值稅的增加，相當(dāng)于高出個(gè)中介費(fèi)有余。

因此，以上原因?qū)е路ㄅ姆渴袌?chǎng)交投冷清，因?yàn)闆](méi)有人買也就形成了“撿漏空間”，平均每套法拍房可能折扣在10%—30%之間，甚至有些小概率事件，法拍房竟可以打五折成功競(jìng)買。在“西安法拍房”的公眾號(hào)上，?？梢钥匆?jiàn)“低于市場(chǎng)價(jià)xxx萬(wàn)”的拍賣消息。

當(dāng)然，也會(huì)存在一些法拍房背后涉及到的糾紛比較復(fù)雜，所以價(jià)格會(huì)很低，這種情況往往需要做好前期充分調(diào)研。

[size=0.3]

在法拍房遇冷情況下，甚至還出現(xiàn)了這樣一種樓市現(xiàn)象，即法拍房和二手房交易“互相慘淡”之間形成了“互相踩”的局面，畢竟買房的選擇性變多了，當(dāng)然要比誰(shuí)的價(jià)格更低了。

事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，法拍房交易量下滑，并不代表法拍房“涼涼”，更多的是真正回歸到本身應(yīng)有的“交易理性”。

畢竟“房住不炒”總基調(diào)是不會(huì)改變的，那么糾偏法拍房，既是尊重司法程序也是遵循市場(chǎng)秩序。

{:mocs_33:}