西安二手房掛牌量超10萬(wàn)套！樓市冰火兩重天

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，西安二手[color=rgb(105, 158, 212) !important]房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，結(jié)束了近半年的持續(xù)走低。

但在價(jià)格止跌[color=rgb(105, 158, 212) !important]反彈的同時(shí)，交易平臺(tái)上掛牌的[color=rgb(105, 158, 212) !important]房源已超過(guò)10萬(wàn)套。那么，[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)究竟什么樣？

西安二手房[color=rgb(105, 158, 212) !important]掛牌量超10萬(wàn)套

今年以來(lái)，西安二手房掛牌量走高。4月13日，數(shù)據(jù)顯示的西安二手房掛牌量達(dá)到105085套。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，去年10-11月，西安二手房掛牌量基本在10萬(wàn)套以內(nèi)。如果把時(shí)間拉回到2020年，那時(shí)候西安市二手房掛牌量不過(guò)8萬(wàn)-9萬(wàn)套。超過(guò)10萬(wàn)套的掛牌銷(xiāo)售量，創(chuàng)近年二手房掛牌銷(xiāo)售量新高。

不僅西安市場(chǎng)大量房源尋求出手，全國(guó)多個(gè)城市二手房掛牌量均明顯上升。

據(jù)某平臺(tái)發(fā)布的《3月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，春節(jié)后，全國(guó)65個(gè)重點(diǎn)城市二手房新增掛牌量環(huán)比上漲64%。大量房源供應(yīng)，反而成了銷(xiāo)售人員的“心理負(fù)擔(dān)”。該報(bào)告顯示，今年3月，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下跌1.5%。

去年下半年西安開(kāi)始執(zhí)行[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房指導(dǎo)價(jià)。按理說(shuō)，由于指導(dǎo)價(jià)低于掛牌價(jià)，在無(wú)法賣(mài)到理想價(jià)格的前提下，房東出售意愿下降，二手房掛牌量應(yīng)是減少的。然而，市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)卻截然相反，掛牌量不降反增。

某從業(yè)人員認(rèn)為，二手房掛牌量走高主要有兩方面原因：一是[color=rgb(105, 158, 212) !important]業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不確定，或者為了脫手變現(xiàn)，傾向于掛牌出售。二是買(mǎi)方觀望的比較多，房源掛牌時(shí)間變長(zhǎng)了，新增房源又持續(xù)增加，造成二手房掛牌量堆積。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，西安上一輪樓市行情從2016年四季度啟動(dòng)，隨后幾年住房成交量很大。到了2017-2021年，限售政策三度升級(jí)，這些房源隨之被“鎖定”。直至2021年底，才逐漸“解禁”。所帶來(lái)的直接影響是，市面上滿足交易條件的二手房源越來(lái)越多。

可是，掛牌多不等于賣(mài)得好。今春不少[color=rgb(105, 158, 212) !important]房產(chǎn)中介遭遇低成單率困擾。

“你說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)冷清吧，帶看量其實(shí)不差；說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)火熱吧，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上?！蔽靼彩斜謪^(qū)一家中介門(mén)店負(fù)責(zé)人稱，手上有一套房子去年底開(kāi)始掛牌，直到現(xiàn)在還沒(méi)賣(mài)出去。

從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)多年的趙利偉表示，因?yàn)閽炫品吭丛龆?，市?chǎng)天平逐漸向買(mǎi)方傾斜。現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)上，[color=rgb(105, 158, 212) !important]改善房源相對(duì)比較有吸引力，這類客戶有的希望換個(gè)居住環(huán)境，有的是為孩子上學(xué)，“但能否成交還得看房子售價(jià)、[color=rgb(105, 158, 212) !important]地段等影響決策因素。”

為了促成交，房源報(bào)價(jià)有所松動(dòng)。例如，航天基地一[color=rgb(105, 158, 212) !important]小區(qū)掛牌價(jià)1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/㎡，不少房源都標(biāo)注“可議價(jià)”。附近一家中介工作人員稱，如果業(yè)主想盡快出售都愿意做一些讓步，總價(jià)越高議價(jià)空間也越大，“有些報(bào)價(jià)比指導(dǎo)價(jià)還要更低。”

二手房?jī)r(jià)止跌回升 成交量卻同比下降超50%，[color=rgb(105, 158, 212) !important]新房分化明顯

4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月西安二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，止跌回升。去年10月到今年2月，西安二手房?jī)r(jià)格曾有4個(gè)月環(huán)比下降，僅今年1月不漲不跌。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)觀察人士周文豪表示，二手房?jī)r(jià)格反彈可能與近期交易的房源結(jié)構(gòu)有關(guān)。另外，近期多地放松限購(gòu)限售，再加上[color=rgb(105, 158, 212) !important]房貸利率下調(diào)，對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售也形成了一定促動(dòng)。但0.1%的變化幅度較小，尚不能篤定二手房?jī)r(jià)格已轉(zhuǎn)入上漲通道。

價(jià)格止跌的同時(shí)，二手房成交量是否回暖？

一位業(yè)內(nèi)人士稱，去年銀行按指導(dǎo)價(jià)貸款，而實(shí)際[color=rgb(105, 158, 212) !important]成交價(jià)又高于指導(dǎo)價(jià)，大幅提高了[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房買(mǎi)賣(mài)門(mén)檻。近一段時(shí)間，部分[color=rgb(105, 158, 212) !important]銀行貸款“突破”指導(dǎo)價(jià)，有利于[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房交易。

數(shù)據(jù)顯示，今年2-3月，部分[color=rgb(105, 158, 212) !important]購(gòu)房需求恢復(fù)，[color=rgb(105, 158, 212) !important]疊加低基數(shù)效應(yīng)影響，西安二手房成交量連續(xù)正增長(zhǎng)。但因疫情反復(fù)擾動(dòng)，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏不穩(wěn)定。

據(jù)天正顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)，3月西安城六區(qū)[color=rgb(105, 158, 212) !important]存量[color=rgb(105, 158, 212) !important]住宅成交4890套，環(huán)比上漲57%，同比減少50.5%。今年1、2月，西安城六區(qū)存量住宅分別成交432套、3113套。

若與去年同期相比，今年一季度西安二手房交易量有比較明顯減少。今年1-3月，西安城六區(qū)存量住宅成交套數(shù)，同比分別下降93.89%、27.2%和50.5%。

在西安碑林特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事夏強(qiáng)看來(lái)，受疫情和[color=rgb(105, 158, 212) !important]調(diào)控影響，二手房市場(chǎng)供應(yīng)增加，但需求不足。而且，西安市場(chǎng)上新房交易一直占絕對(duì)比重，前幾年二手房火爆，與新房[color=rgb(105, 158, 212) !important]供不應(yīng)求有關(guān)。去年下半年以來(lái)，樓市熱度下降，對(duì)二手房購(gòu)買(mǎi)力擠壓更明顯。

二手房不好賣(mài)，新房市場(chǎng)卻不斷有“爆款”出現(xiàn)。

上周一結(jié)束登記的華潤(rùn)置地·未來(lái)城市，幾近刷新西安市場(chǎng)搖號(hào)記錄，248套房源最終收獲了46748組意向登記（含撤銷(xiāo)）。在此之前，2月底上線登記的天地源·丹軒坊，361套房源也拿到了34502組意向登記（含撤銷(xiāo)）。還有中國(guó)鐵建·萬(wàn)科翡翠國(guó)際，306套房源推出后，迅速拿下上萬(wàn)組意向登記（含撤銷(xiāo)）。

這些項(xiàng)目靠什么俘獲購(gòu)房者？一個(gè)重要因素是：價(jià)格。與周邊[color=rgb(105, 158, 212) !important]競(jìng)品[color=rgb(105, 158, 212) !important]樓盤(pán)或二手房掛牌價(jià)相比，這些推新項(xiàng)目[color=rgb(105, 158, 212) !important]均價(jià)明顯為低，有的相當(dāng)于“買(mǎi)到就能賺到”，吸引力自然不言而喻。

“爆款”項(xiàng)目是否能代表新房市場(chǎng)全貌？

實(shí)際上，從近兩月推新樓盤(pán)的登記情況看，冷熱不均在新房市場(chǎng)體現(xiàn)的也比較明顯。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年2-3月，西安共有43個(gè)樓盤(pán)完成意向登記，推出10798套房源。最終有20個(gè)樓盤(pán)需要搖號(hào)，其中包括1個(gè)“萬(wàn)人搖”、8個(gè)千人搖；但是，還有23個(gè)項(xiàng)目核驗(yàn)通過(guò)數(shù)量不足，最終轉(zhuǎn)入平銷(xiāo)。此外，意向登記中棄驗(yàn)率不低，有一部分樓盤(pán)出現(xiàn)0核驗(yàn)。

周文豪表示，市場(chǎng)需求整體轉(zhuǎn)弱、觀望對(duì)新房交易也有影響。需要警惕的是，新房供需對(duì)房?jī)r(jià)影響。去年至今[color=rgb(105, 158, 212) !important]土地市場(chǎng)不振、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度放緩，如果市場(chǎng)缺乏充足房源入市，將有可能對(duì)房?jī)r(jià)包括二手房?jī)r(jià)再次形成推漲。

值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)樓市正迎來(lái)一輪寬松期。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有超過(guò)70個(gè)城市發(fā)布新政，放松[color=rgb(105, 158, 212) !important]限購(gòu)限貸限售，以期拉動(dòng)剛需和改善類購(gòu)房需求。

參與城市的能級(jí)亦不斷擴(kuò)容，從開(kāi)始的三[color=rgb(105, 158, 212) !important]四線城市到以鄭州、蘭州、青島、哈爾濱、蘇州為代表的[color=rgb(105, 158, 212) !important]二線城市，再到4月13日，[color=rgb(105, 158, 212) !important]一線城市上海宣布優(yōu)化臨港新片區(qū)[color=rgb(105, 158, 212) !important]人才住房政策。

相比限令放松，[color=rgb(105, 158, 212) !important]信貸政策的調(diào)整影響更大。近幾個(gè)月，[color=rgb(105, 158, 212) !important]按揭貸款額度的排隊(duì)期已經(jīng)結(jié)束，銀行房貸利率下調(diào)漸成趨勢(shì)。4月14日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，3月份以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行下調(diào)了房貸利率。

這是否意味著[color=rgb(105, 158, 212) !important]樓市拐點(diǎn)來(lái)了？植信投資研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，在政策支持和自身需求回暖的作用下，[color=rgb(105, 158, 212) !important]今年樓市可能先抑后穩(wěn)。但受[color=rgb(105, 158, 212) !important]供求關(guān)系帶來(lái)的波動(dòng)影響，上漲空間或相對(duì)有限。

夏強(qiáng)表示，政策調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，但短期內(nèi)要想讓樓市扭轉(zhuǎn)向上有難度。當(dāng)前樓市面臨的挑戰(zhàn)不在供應(yīng)端，而是需求不振、預(yù)期羸弱。

相比過(guò)去幾輪[color=rgb(105, 158, 212) !important]房地產(chǎn)周期，中信證券稱，此輪商品房銷(xiāo)售反彈幅度正在減弱，核心原因在于增量資金減少：一是棚改貨幣化退潮；二是全局需求刺激政策并未出現(xiàn)；三是疫情沖擊過(guò)后，居民收入增速下降，杠桿率上升，投資能力和意愿走低。

新一輪寬松周期下，樓市是否能重回上行軌道？時(shí)間可能將是最好的答案。

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