西安二手房掛牌量超10萬套！樓市冰火兩重天

據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，西安二手[color=rgb(105, 158, 212) !important]房價格環(huán)比上漲0.1%，結(jié)束了近半年的持續(xù)走低。

但在價格止跌[color=rgb(105, 158, 212) !important]反彈的同時，交易平臺上掛牌的[color=rgb(105, 158, 212) !important]房源已超過10萬套。那么，[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房市場的真實狀態(tài)究竟什么樣？

西安二手房[color=rgb(105, 158, 212) !important]掛牌量超10萬套

今年以來，西安二手房掛牌量走高。4月13日，數(shù)據(jù)顯示的西安二手房掛牌量達到105085套。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，去年10-11月，西安二手房掛牌量基本在10萬套以內(nèi)。如果把時間拉回到2020年，那時候西安市二手房掛牌量不過8萬-9萬套。超過10萬套的掛牌銷售量，創(chuàng)近年二手房掛牌銷售量新高。

不僅西安市場大量房源尋求出手，全國多個城市二手房掛牌量均明顯上升。

據(jù)某平臺發(fā)布的《3月國民安居指數(shù)報告》顯示，春節(jié)后，全國65個重點城市二手房新增掛牌量環(huán)比上漲64%。大量房源供應，反而成了銷售人員的“心理負擔”。該報告顯示，今年3月，經(jīng)紀人信心指數(shù)環(huán)比下跌1.5%。

去年下半年西安開始執(zhí)行[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房指導價。按理說，由于指導價低于掛牌價，在無法賣到理想價格的前提下，房東出售意愿下降，二手房掛牌量應是減少的。然而，市場的實際表現(xiàn)卻截然相反，掛牌量不降反增。

某從業(yè)人員認為，二手房掛牌量走高主要有兩方面原因：一是[color=rgb(105, 158, 212) !important]業(yè)主對市場預期不確定，或者為了脫手變現(xiàn)，傾向于掛牌出售。二是買方觀望的比較多，房源掛牌時間變長了，新增房源又持續(xù)增加，造成二手房掛牌量堆積。

還有觀點認為，西安上一輪樓市行情從2016年四季度啟動，隨后幾年住房成交量很大。到了2017-2021年，限售政策三度升級，這些房源隨之被“鎖定”。直至2021年底，才逐漸“解禁”。所帶來的直接影響是，市面上滿足交易條件的二手房源越來越多。

可是，掛牌多不等于賣得好。今春不少[color=rgb(105, 158, 212) !important]房產(chǎn)中介遭遇低成單率困擾。

“你說現(xiàn)在市場冷清吧，帶看量其實不差；說現(xiàn)在市場火熱吧，成交量遠遠跟不上?！蔽靼彩斜謪^(qū)一家中介門店負責人稱，手上有一套房子去年底開始掛牌，直到現(xiàn)在還沒賣出去。

從事房產(chǎn)經(jīng)紀多年的趙利偉表示，因為掛牌房源增多，市場天平逐漸向買方傾斜?，F(xiàn)在的二手房市場上，[color=rgb(105, 158, 212) !important]改善房源相對比較有吸引力，這類客戶有的希望換個居住環(huán)境，有的是為孩子上學，“但能否成交還得看房子售價、[color=rgb(105, 158, 212) !important]地段等影響決策因素?！?/font>

為了促成交，房源報價有所松動。例如，航天基地一[color=rgb(105, 158, 212) !important]小區(qū)掛牌價1.7萬-1.9萬元/㎡，不少房源都標注“可議價”。附近一家中介工作人員稱，如果業(yè)主想盡快出售都愿意做一些讓步，總價越高議價空間也越大，“有些報價比指導價還要更低?！?/font>

二手房價止跌回升 成交量卻同比下降超50%，[color=rgb(105, 158, 212) !important]新房分化明顯

4月15日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月西安二手房銷售價格環(huán)比上漲0.1%，止跌回升。去年10月到今年2月，西安二手房價格曾有4個月環(huán)比下降，僅今年1月不漲不跌。

獨立經(jīng)濟觀察人士周文豪表示，二手房價格反彈可能與近期交易的房源結(jié)構(gòu)有關。另外，近期多地放松限購限售，再加上[color=rgb(105, 158, 212) !important]房貸利率下調(diào)，對房產(chǎn)銷售也形成了一定促動。但0.1%的變化幅度較小，尚不能篤定二手房價格已轉(zhuǎn)入上漲通道。

價格止跌的同時，二手房成交量是否回暖？

一位業(yè)內(nèi)人士稱，去年銀行按指導價貸款，而實際[color=rgb(105, 158, 212) !important]成交價又高于指導價，大幅提高了[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房買賣門檻。近一段時間，部分[color=rgb(105, 158, 212) !important]銀行貸款“突破”指導價，有利于[color=rgb(105, 158, 212) !important]二手房交易。

數(shù)據(jù)顯示，今年2-3月，部分[color=rgb(105, 158, 212) !important]購房需求恢復，[color=rgb(105, 158, 212) !important]疊加低基數(shù)效應影響，西安二手房成交量連續(xù)正增長。但因疫情反復擾動，市場恢復節(jié)奏不穩(wěn)定。

據(jù)天正顧問統(tǒng)計，3月西安城六區(qū)[color=rgb(105, 158, 212) !important]存量[color=rgb(105, 158, 212) !important]住宅成交4890套，環(huán)比上漲57%，同比減少50.5%。今年1、2月，西安城六區(qū)存量住宅分別成交432套、3113套。

若與去年同期相比，今年一季度西安二手房交易量有比較明顯減少。今年1-3月，西安城六區(qū)存量住宅成交套數(shù)，同比分別下降93.89%、27.2%和50.5%。

在西安碑林特色街區(qū)建設發(fā)展有限公司執(zhí)行董事夏強看來，受疫情和[color=rgb(105, 158, 212) !important]調(diào)控影響，二手房市場供應增加，但需求不足。而且，西安市場上新房交易一直占絕對比重，前幾年二手房火爆，與新房[color=rgb(105, 158, 212) !important]供不應求有關。去年下半年以來，樓市熱度下降，對二手房購買力擠壓更明顯。

二手房不好賣，新房市場卻不斷有“爆款”出現(xiàn)。

上周一結(jié)束登記的華潤置地·未來城市，幾近刷新西安市場搖號記錄，248套房源最終收獲了46748組意向登記（含撤銷）。在此之前，2月底上線登記的天地源·丹軒坊，361套房源也拿到了34502組意向登記（含撤銷）。還有中國鐵建·萬科翡翠國際，306套房源推出后，迅速拿下上萬組意向登記（含撤銷）。

這些項目靠什么俘獲購房者？一個重要因素是：價格。與周邊[color=rgb(105, 158, 212) !important]競品[color=rgb(105, 158, 212) !important]樓盤或二手房掛牌價相比，這些推新項目[color=rgb(105, 158, 212) !important]均價明顯為低，有的相當于“買到就能賺到”，吸引力自然不言而喻。

“爆款”項目是否能代表新房市場全貌？

實際上，從近兩月推新樓盤的登記情況看，冷熱不均在新房市場體現(xiàn)的也比較明顯。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年2-3月，西安共有43個樓盤完成意向登記，推出10798套房源。最終有20個樓盤需要搖號，其中包括1個“萬人搖”、8個千人搖；但是，還有23個項目核驗通過數(shù)量不足，最終轉(zhuǎn)入平銷。此外，意向登記中棄驗率不低，有一部分樓盤出現(xiàn)0核驗。

周文豪表示，市場需求整體轉(zhuǎn)弱、觀望對新房交易也有影響。需要警惕的是，新房供需對房價影響。去年至今[color=rgb(105, 158, 212) !important]土地市場不振、項目建設進度放緩，如果市場缺乏充足房源入市，將有可能對房價包括二手房價再次形成推漲。

值得關注的是，國內(nèi)樓市正迎來一輪寬松期。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年以來，已有超過70個城市發(fā)布新政，放松[color=rgb(105, 158, 212) !important]限購限貸限售，以期拉動剛需和改善類購房需求。

參與城市的能級亦不斷擴容，從開始的三[color=rgb(105, 158, 212) !important]四線城市到以鄭州、蘭州、青島、哈爾濱、蘇州為代表的[color=rgb(105, 158, 212) !important]二線城市，再到4月13日，[color=rgb(105, 158, 212) !important]一線城市上海宣布優(yōu)化臨港新片區(qū)[color=rgb(105, 158, 212) !important]人才住房政策。

相比限令放松，[color=rgb(105, 158, 212) !important]信貸政策的調(diào)整影響更大。近幾個月，[color=rgb(105, 158, 212) !important]按揭貸款額度的排隊期已經(jīng)結(jié)束，銀行房貸利率下調(diào)漸成趨勢。4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，3月份以來，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行下調(diào)了房貸利率。

這是否意味著[color=rgb(105, 158, 212) !important]樓市拐點來了？植信投資研究院院長連平認為，在政策支持和自身需求回暖的作用下，[color=rgb(105, 158, 212) !important]今年樓市可能先抑后穩(wěn)。但受[color=rgb(105, 158, 212) !important]供求關系帶來的波動影響，上漲空間或相對有限。

夏強表示，政策調(diào)整有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、助力經(jīng)濟穩(wěn)增長，但短期內(nèi)要想讓樓市扭轉(zhuǎn)向上有難度。當前樓市面臨的挑戰(zhàn)不在供應端，而是需求不振、預期羸弱。

相比過去幾輪[color=rgb(105, 158, 212) !important]房地產(chǎn)周期，中信證券稱，此輪商品房銷售反彈幅度正在減弱，核心原因在于增量資金減少：一是棚改貨幣化退潮；二是全局需求刺激政策并未出現(xiàn)；三是疫情沖擊過后，居民收入增速下降，杠桿率上升，投資能力和意愿走低。

新一輪寬松周期下，樓市是否能重回上行軌道？時間可能將是最好的答案。

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