2022年西安首批集中供地即將開啟

2022年已經(jīng)過去3個(gè)多月了，北京、武漢、福州、廈門、青島等城市2022年第一次集中供地已經(jīng)落幕。
西安在今年雖然已經(jīng)有金地、陽光城、太古地產(chǎn)等企業(yè)通過掛牌形式摘地，但都屬于城改定向掛牌出讓地塊，截至2022年4月11日今年西安第一次集中供地信息尚未發(fā)布。
但預(yù)計(jì)，西安距離今年第一次集中供地也快了。結(jié)合當(dāng)前的西安樓市大環(huán)境，以及已經(jīng)結(jié)束2022年第一次集中供地的城市土地出讓情況，我們不妨對2022年西安首批集中供地做出猜想。

哪些區(qū)域有土地供應(yīng)？
2021年西安第一次集中供地，土地供應(yīng)和成交主要集中在高新、城北（未央湖）、航天；2021年西安第二次集中供地，土地主要集中在高新、港務(wù)區(qū)、城北（曲江大明宮、高鐵新城）、浐灞；2021年西安第三次集中供地，土地主要集中在城北（曲江大明宮）、城西、浐灞。
從上述信息可以看出，2021年三次集中供地主要集中在高新、港務(wù)區(qū)、城北區(qū)域。
高新區(qū)、港務(wù)區(qū)，是這兩年西安城市開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)板塊，也是開發(fā)用地供應(yīng)的主要板塊。
目前，多渠道已經(jīng)釋放出消息，2022年西安第一次集中供地中，高新CID、絲路軟件城板塊將會有多宗開發(fā)用地出讓，高新這一次繼續(xù)不會缺席。


城北的土地供應(yīng)主要集中在曲江大明宮、高鐵新城、未央湖板塊。
其中，曲江大明宮板塊以小幅的地塊、城改用地為主，未來土地供應(yīng)量有限；高鐵新城板塊，以產(chǎn)業(yè)配套住宅用地為主，隨著區(qū)域建設(shè)的提速，將會成為城北土地供應(yīng)的主力軍，預(yù)計(jì)還將有土地供應(yīng)；未央湖板塊以城改用地為主，通過掛牌方式出讓。城北區(qū)域還有一個(gè)板塊，那就是團(tuán)結(jié)村片區(qū)，隨著片區(qū)土地整理和收儲的完成，也將陸續(xù)進(jìn)入到出讓階段。
2021年3月1日浐灞6宗土地公開競拍之后，三次集中供地中所涉及到的地塊，陜建、龍湖、萬科所摘得的地塊均是以城改用地為主，預(yù)計(jì)還將有城改用地供應(yīng)。
另外，西安的城南、長安、城西等區(qū)域還有一些潛在城改用地供應(yīng)，城改用地的供應(yīng)時(shí)間一方面要取決于安置房建設(shè)的進(jìn)展，另一方面要取決于擬拿地企業(yè)的資金情況。

拿地門檻會否調(diào)整？
西安目前采用的是“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的方式進(jìn)行出讓土地，站在企業(yè)的角度而言，目前的拿地門檻有幾個(gè)重要的因素影響。
第一，資金來源。
目前西安土地出讓要求拿地企業(yè)的資金來源為自有資金，前融、借款、轉(zhuǎn)貸、關(guān)聯(lián)企業(yè)的預(yù)付款或借款等等，這些都是不行的，這就對開發(fā)商的現(xiàn)金流提出了更高的要求。
第二，掛牌起始價(jià)。
為了避免在土地出讓時(shí)高溢價(jià)率地塊的出現(xiàn)，西安將土地出讓的起拍價(jià)門檻拔高，從而將土地最高限價(jià)的溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)。
第三，自持。
除了城改掛牌出讓的地塊之外，新出讓的地塊要求自持，有的地塊是5%、有的地塊是10%，需要自持最少10年，并且不能通過簽訂較長時(shí)間租約變相銷售，自持無疑進(jìn)一步增加了開發(fā)商的成本和現(xiàn)金流門檻。
除了上述三大因素之外，土地款付款周期，也對開發(fā)商拿地的積極性會產(chǎn)生一定的影響。
從今年已經(jīng)結(jié)束的第一次集中供地來看，部分城市對拿地門檻進(jìn)行了下調(diào)。例如：廈門將有的地塊限售期從10年改為8年，東莞取消了對房屋最高銷售價(jià)格的限制，成都則取消了“競?cè)瞬殴ⅰ钡母傎I條款……
在土地市場降溫明顯情況下，西安是否會對土地出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，通過降低拿地門檻提升開發(fā)商拿地的積極度，也是值得關(guān)注的。

房價(jià)會限到多少？
以前的話，看到高價(jià)地拍出，購房者總會擔(dān)心以后房價(jià)會賣的更高，開發(fā)商擔(dān)心高價(jià)拿地后會受到房價(jià)價(jià)格備案層面的影響，而自從去年西安開始實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”之后，在土地拍賣階段就已經(jīng)限定了未來項(xiàng)目入市后的房價(jià)。
新出讓地塊房價(jià)限定在多少，一方面會影響到大家對區(qū)域后續(xù)房價(jià)的預(yù)期，另一方面也會影響到區(qū)域內(nèi)目前新盤銷售的情況。

從去年西安三次集中供地來看，不管是高新、港務(wù)區(qū)新開發(fā)區(qū)域，還是曲江大明宮板塊，給出的新房限價(jià)空間還是比較大的，毛坯房限價(jià)甚至高于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的精裝房售價(jià)。
但大家需要注意的是，土拍時(shí)給出的最高限價(jià)，并不代表項(xiàng)目入市時(shí)就能夠按照最高限價(jià)進(jìn)行價(jià)格備案，最高限價(jià)≠實(shí)際銷售備案價(jià)格。例如：今天結(jié)束意向登記的龍湖星河學(xué)樘府，實(shí)際備案價(jià)格就比最高限價(jià)降了5%。
因此，今年新出讓的地塊，限價(jià)會給到多少，值得關(guān)注！

哪些企業(yè)會拿地？
影響企業(yè)拿地積極性有兩大因素，一個(gè)是手中是否有錢，另一個(gè)是目前在西安的土地儲備情況。
2021年西安三次集中供地，公開競拍的地塊中，拿地的企業(yè)主要包括三類：1.以金茂、綠城、保利為代表的央企；2.以天地源、紫薇、陸港、鴻業(yè)為代表的本土國企；3.以龍湖為代表的優(yōu)質(zhì)民企。



從目前來看，這三類企業(yè)依然是今年土地市場上拿地的頂梁柱。今年已經(jīng)結(jié)束第一輪集中供地的城市中，綠城、中海、華潤、保利等央企頻頻出手，民企中龍湖、旭輝則在幾座城市有所斬獲。
這幾年活躍在西安土地市場上的房企中，綠城、招商、紫薇、龍湖、萬科目前手中儲備的土地相對來說充足一些，對于土地增儲的緊迫性要弱一些；而華潤、中海、中國鐵建、天地源、保利、碧桂園、旭輝目前手中的土地儲備短期內(nèi)可供開發(fā)的相對來說要少一些，拿地更為緊迫。

好

{:mocs_51:}

從古到今，中國人的玩法沒變，誰擁有了土地，誰就有話語權(quán)。

{:mocs_42:}

joyccc 發(fā)表于 2022-4-12 09:02
要把所有的地方都搞成密密麻麻的韭菜樓才好嗎？大明宮周邊還不夠擁擠嘛！賣地的生意真是斷子絕孫

西安10年之前蓋的房子還好，大多數(shù)都20層以下，最近這10年，大部分小區(qū)批的100米高層住宅，而且樓間距并沒有大多少，很壓抑，就像在峽谷里面，冬天到這些地方，別說小區(qū)里面，小區(qū)外面的街道，到了下午就沒有太陽了。

{:mocs_48:}

品質(zhì)