停工7年的西安賽格廣場，成功轉(zhuǎn)讓后能否“起死回生”？

在西安談起賽格，是屢創(chuàng)新高的“小寨賽格國際購物中心”，是輝煌不在的“賽格電腦城”“賽格電子市場”，而今天登上新聞的主角則是，停工七年但關(guān)注度卻從未降低的“西安賽格廣場”。

西安賽格廣場效果圖  來源網(wǎng)絡(luò)

XI'AN

  多次掛牌，終于轉(zhuǎn)讓

2020年7月21日，賽格地產(chǎn)首次發(fā)布《西安賽格康鴻置業(yè)有限公司55%股權(quán)及代償債務(wù)48844.75萬元轉(zhuǎn)讓預(yù)披露公告》，預(yù)掛牌到2020年8月17日為止，但是最終未能完成轉(zhuǎn)讓。

之后，賽格地產(chǎn)又于2020年11月30日、2021年3月1日、2021年3月29日三次掛牌轉(zhuǎn)讓賽格康鴻55%股權(quán)及代償債務(wù)。

不過多次掛牌后的成果，只在媒體筆下留下一句“無人問津”的評價。

而在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌一年多后，據(jù)2021年11月公告披露，賽格地產(chǎn)與杭州光曜秋楓股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及代償債務(wù)協(xié)議書》，并確認杭州光曜秋楓符合西安康鴻55%股權(quán)及代償債務(wù)48844.75萬元項目的受讓條件。

作為西安賽格廣場項目公司過半股權(quán)的接手方，企查查顯示，杭州光曜秋楓實際控制人為東銀發(fā)展（控股）有限公司。

直至2022年1月29日，深圳賽格股份有限公司披露關(guān)于控股子公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓西安賽格康鴻置業(yè)有限公司55%股權(quán)暨涉及關(guān)聯(lián)交易的進展公告。

公告稱，有關(guān)控股子公司賽格地產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓西安賽格康鴻置業(yè)有限公司（簡稱“西安康鴻”）55%股權(quán)，通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢到西安康鴻已完成本次交易的工商變更登記手續(xù)，深賽格已收到交易全部款項，并不再持有西安康鴻股權(quán)。

而這筆交易也為深賽格帶來得以回血的現(xiàn)金。

此前的公告中，深賽格表示，本次交易可回收現(xiàn)金共計5.5億元，將用于補充賽格地產(chǎn)經(jīng)營性流動資金，有效盤活公司存量資產(chǎn)，改善資債結(jié)構(gòu)，對賽格地產(chǎn)及上市公司經(jīng)營產(chǎn)生積極影響。

要知道，因為去年位于深圳華強北商業(yè)區(qū)的賽格大廈樓體發(fā)生振動，在最新公告中，深賽格表示經(jīng)公司核算，因“5·18”應(yīng)急搶險工程而引起的經(jīng)營損失對公司2021年度歸屬于上市公司凈利潤的影響約為5500萬元。

XI'AN

  雄心勃勃  停工七年

現(xiàn)金回血的同時，這次交易也為深賽格甩去了一個背負七年的“包袱”。

2002年，深賽格試水西北市場，聯(lián)手陜西西部電子發(fā)展有限公司，創(chuàng)立西安賽格電子市場有限公司，旗下有電子城的賽格電子市場。

2011年，在西安坐穩(wěn)電子市場后的深賽格再度出手，與西安海榮集團，合作成立西安海榮賽格電子市場有限公司，并創(chuàng)辦西安經(jīng)開區(qū)的海榮賽格電子市場。

拍攝：號稱嬉皮

彼時正值PC黃金時代的尾聲，而移動時代的崛起，也讓深賽格下了在其他領(lǐng)域擴展的決心。

這時，深賽格將目光移到了商業(yè)購物綜合體上。

2014年前后，凱盈控股意欲開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，操盤地塊位于原西安高新區(qū)康鴻產(chǎn)業(yè)園的所在地，但受限于自身實力無法獨自開發(fā)。

當年3月，賽格地產(chǎn)以550萬元的價格收購西安康鴻55%股份并成為控股股東，公司更名為賽格康鴻，凱盈控股持有公司45%股權(quán)，隨后項目進入實施階段。

入手后，賽格并沒有選擇在其專業(yè)的電子市場領(lǐng)域繼續(xù)深入。而是決定打造一座可稱為高新區(qū)地標的商業(yè)綜合體——西安賽格廣場。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，賽格廣場項目總用地面積約2.3萬平方米，總建筑面積約29萬平方米（其中地上建筑面積約21.3萬平方米，地下建筑面積約7.7萬平方米），容積率為8.98，建筑密度為41.74%，綠地率為28.0%，停車位2236個。

一些宣傳資料中，西安賽格大廈廣場既是集購物中心、星級酒店等為一體的200米高的摩天大樓，又是一個集居住、商務(wù)辦公、餐飲、購物、文化娛樂、休閑體驗等多功能于一體的高新區(qū)新的地標綜合體。

更令人耳目一新的是，西安賽格廣場希望依托高新區(qū)自身發(fā)展主題，添加諸多模塊，打造“科技型商務(wù)綜合體”。

實際上以現(xiàn)在的眼光再回看這個7年前規(guī)劃動工的項目，似乎有著很大幾率成功，并實現(xiàn)“高新區(qū)新的地標綜合體”這個目標。

尤其是西安賽格廣場所在的黃金地段，位于高新區(qū)科技二路與高新六路交匯處西南角，毗鄰西安軟件園，這塊區(qū)域有著足夠的消費實力。

然而，自2014年12月1日開工以來，西安賽格廣場便只是簡單的做了圍擋，挖了基坑。

多年來，在媒體、網(wǎng)友的不斷探訪中，西安賽格廣場始終只是停工狀態(tài)。

XI'AN

  資金短缺 審批復(fù)雜

關(guān)于停工的原因，還是和資金、手續(xù)等關(guān)鍵問題有關(guān)。

深賽格在過往年報中提到過，西安項目進度較原預(yù)期有所延后，主要原因系房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊，項目建設(shè)資金壓力增大，開發(fā)風險加大。

2020年7月，深賽格又表示，近年來融資環(huán)境變化及一系列限制房地產(chǎn)項目融資政策出臺，房地產(chǎn)項目融資遇到困難。預(yù)計西安賽格廣場項目還需投入16億的開發(fā)資金，而西安康鴻無法籌措到所需資金。賽格地產(chǎn)已單方面投入，對西安康鴻借款本息合計48845萬元，但西安康鴻的另一方股東無法同比例提供借款。

來源：網(wǎng)絡(luò)

賽格康鴻方面表示，2014年賽格地產(chǎn)進入項目之后，需要根據(jù)市場調(diào)查、市場預(yù)判，制定項目方案，再上報深圳國資委審批。而在這期間，深賽格由原來深圳國資委直管的一級公司轉(zhuǎn)為深圳市投資控股有限公司控股的二級公司，導致項目審批流程增加，審批時間跨度延長。綜合多種客觀因素，使得賽格廣場項目進度緩慢，甚至暫停。

至于當?shù)卣枧浜系氖掷m(xù)，據(jù)2020年1月網(wǎng)友詢問后得到的回復(fù)得知，高新區(qū)表示西安賽格廣場項目建設(shè)單位為西安賽格康鴻置業(yè)有限公司，目前已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》，該項目正在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

至于持有另外賽格康鴻45%股份的凱盈控股，既是深賽格口中“無法同比例提供借款”的股東，也是未支付曾承諾的2000萬元補償款的被執(zhí)行人。

顯然，在這塊“高新區(qū)新的地標綜合體”的背后，錯綜復(fù)雜的資本關(guān)系是停工七年的深層原因。

XI'AN

  能否起死回生？

如今，西安賽格廣場背后操盤者已經(jīng)完全換人。

深賽格持有的西安康鴻55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給杭州光曜秋楓股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），作為西安賽格廣場項目公司過半股權(quán)的接手方，企查查顯示，杭州光曜秋楓實際控制人為東銀發(fā)展（控股）有限公司。

據(jù)公開信息顯示，東銀發(fā)展（控股）有限公司是中國東方資產(chǎn)管理公司在香港設(shè)立的全資子公司，是一家綜合性投資公司。其積極在香港和內(nèi)地進行多種形式的投資，包括不良資產(chǎn)、證券、實業(yè)和房地產(chǎn)等領(lǐng)域。

2020年4月，北京CBD爛尾三年的地標建筑北京中弘大廈以33.12億元的價格成交，而競價人北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司背后的實控人就是東銀發(fā)展（控股）有限公司。

作為四大AMC之一，東方資產(chǎn)（植晟云廈的間接控股股東）主要做不良資產(chǎn)處置。當時，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，東方資產(chǎn)并不擅長持有運營，其看重的是資產(chǎn)，不會操盤這個項目。

2021年4月北京中弘大廈改名慈云寺6號樓項目，重新舉辦開工儀式后，媒體根據(jù)現(xiàn)場邀請單位名單和合作單位，終于確定該項目真正接盤方為有著中國版“黑石”之稱的中植系。

這一次資本操作，也為東方資產(chǎn)本次收購西安賽格廣場項目控股權(quán)提供了猜想。

也就是說，作為不良資產(chǎn)的西安賽格廣場，在被東方資產(chǎn)拿下控股權(quán)后，可能還會通過資本操作，為該項目找尋真正操盤方或合作者。

另一方面，據(jù)企查查顯示，2020年12月，凱盈控股退出對西安康鴻持股，接手45%股權(quán)的是本土能源巨頭——陜西秦煤實業(yè)集團有限責任公司（簡稱“秦煤集團”）。

近年來資本市場上頻頻出手的秦煤集團，遇上擅長處理不良資產(chǎn)的東方資產(chǎn)，西安賽格廣場的未來又會是什么樣呢？

究竟是如此前媒體采訪所說，秦煤實業(yè)參與之后，需要調(diào)整優(yōu)化項目設(shè)計方案，現(xiàn)在有兩個方案準備報批，正在和相關(guān)部門溝通，賽格廣場會盡快動工的。

還是會在一系列資本操作之后，再次改頭換面，甚至改掉賽格廣場這個名字，迎來新的接手方呢？

當然，對高新區(qū)和周邊居民來說，名字是什么，背后資本方是誰，都不重要。

重要的是，這個停工七年的“坑”究竟什么時候才能填起來呢？

希望能夠起死回生，那可是一塊好地呀。

希望吧

嗯

理論上，高新養(yǎng)這么一個商業(yè)應(yīng)該沒問題呀

那地方可是精貴的很。東面軟件園西面居民區(qū)。

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