6大品牌房企云集，2021年西安這個板塊房價遍地“2.5萬+

西安萬元樓面地價地塊最多的兩個板塊，一個是軟件新城，一個是高新CID。

與高新CID板塊的建設(shè)尚處于起步階段相比，軟件新城板塊不但擁有緊鄰高新一期、二期成熟區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢，更重要的是區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套的支撐，因此成為眾多改善家庭置業(yè)的首選區(qū)域之一。

進入到2021年，隨著軟件新城板塊的高價地項目陸續(xù)入市，大家將會看到這個板塊的項目售價普遍在“2.5萬+”，成為一個非常純粹的高端住區(qū)。

壹

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我記得1年前去軟件新城，除了云水一路沿線的路網(wǎng)已經(jīng)成熟之外，云水二路、云水三路甚至找不到路在哪里，站在高新國際會議中心門前向北望去，一片荒地，分不清幾家大牌地產(chǎn)商拿的地塊具體位置在哪里。

時隔一年，2021年1月再次走到軟件新城，高新國際會議中心以北區(qū)域，南北向、東西向的路網(wǎng)已經(jīng)形成，整個片區(qū)內(nèi)吊塔林立一片繁忙的景象，其中部分樓盤的售樓部已經(jīng)開放。


在過去2年時間里，這個片區(qū)內(nèi)每一次土地公開拍賣，必然出現(xiàn)搶地大戰(zhàn)，共計誕生了6宗樓面地價1萬元/㎡以上的地塊。

在我們看來，開發(fā)商之所以敢于在軟件新城板塊高溢價拿地，是由這個板塊的基本面決定的。

第一，這里擁有已成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

沿著云水一路，分布著華為西安研究所、西安半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、航空工業(yè)自控所（錦業(yè)園區(qū)）、軟件研發(fā)基地、中軟國際西安科技園、西安環(huán)普國際科技園、西安國家數(shù)字出版基地等，以及云水二路沿線在建的浙江大華西安研發(fā)及營銷中心、和利時西北總部基地，云水四路在建的?？低曃靼部萍紙@，從這些項目的名稱就可以看出，“科技”是這個板塊產(chǎn)業(yè)方面最明顯的標簽，這些項目均是硬科技方面的代表。




更重要的是，與西安其它區(qū)域各種西北總部、絲路總部滿天飛不同的是，軟件新城板塊落戶的產(chǎn)業(yè)項目是實打?qū)嵉漠a(chǎn)業(yè)項目，并非有名無實。而這些硬科技產(chǎn)業(yè)項目，不但聚集著眾多的高知人群，并且這些人群的收入水平在整個西安也是位居前列，這一切均讓這個板塊具備高端產(chǎn)業(yè)、生活聚集區(qū)的先天基因。

第二，名校云集的城市配套。

目前，軟件新城板塊已經(jīng)兌現(xiàn)的教育配套包括高新區(qū)第二十小學（高新一小西苑分校）、高新八小、高新十八小、高新十九小、高新第四初級中學（高新一中第一分校），教育配套已經(jīng)成為這個區(qū)域的一張名片。




同時，高新國際會議中心一期已經(jīng)建成、二期在建，西安第一座蘇寧廣場在建、高新兒童醫(yī)院在建、陜西省圖書館新館即將建成、云水公園已經(jīng)建成，商業(yè)、文化、醫(yī)療、休閑等資源，放在整個西安，也是最為優(yōu)質(zhì)的。

第三，高端居住氛圍更加純粹。

聚集著高知與高收入人群、高端配套的軟件新城板塊，必然有著與之相匹配的高端居住環(huán)境。與西安其它板塊剛需盤、改善盤、高端盤混搭不同的是，軟件新城板塊在開發(fā)的項目均為2019年之后新出讓的土地，樓面地價普遍在1萬元/㎡以上，所開發(fā)產(chǎn)品均為高端居住產(chǎn)品，因此整個居住圈層會更加純粹一些，這也是軟件新城板塊區(qū)別于西安其他板塊最重要的一點。

貳

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02

2020年上半年，軟件新城板塊的蘇寧雲(yún)著以半年度西安單盤銷售額NO.1的姿態(tài)完美收官。

從2020年下半年開始到目前，軟件新城板塊唯一一個在售的住宅項目就是招商·臻觀府。該項目142㎡起步的戶型面積已經(jīng)決定其是一個純粹的高端改善盤，1.1萬元/㎡的樓面地價項目入市后精裝高層售價2.46萬元/㎡、精裝小高層售價3萬元/㎡以上，已經(jīng)為2021年這個板塊的新盤入市價格傳遞出了信號。


入市5個多月，目前招商·臻觀府10棟樓已經(jīng)全部推售，最后3棟樓是在1月底進行意向登記的。

除了招商·臻觀府外，目前軟件新城板塊待入市的新盤營銷中心已經(jīng)開放的項目還包括中國鐵建·西派國樾、高新·天谷雅舍、隆基泰和·云璽領(lǐng)峯。

中國鐵建·西派國樾是中國鐵建地產(chǎn)在西安繼西派國際、西派時代之后亮相的第3個西派TOP系作品。


地處云水一路與天谷二路十字西南角這塊87.34畝的土地，是中國鐵建在2020年1月份通過公開拍賣拿下的，樓面地價10729元/㎡。

2020年12月份，中國鐵建·西派國樾以一場海浪翻騰的3D裸眼超級屏亮相西安！項目規(guī)劃了648套精裝高層、小高層，戶型面積172-360㎡。其中，360㎡的兩室，在西安開創(chuàng)了一個先河，放眼整個西安找不到第2家！

高新·天谷雅舍，則是整個軟件新城板塊第一個萬元樓面地價的地塊，2019年3月份高新地產(chǎn)分別拍下了一宗51.073畝、95.868畝的土地，對應(yīng)的樓面地價在1.3萬元/㎡以上。

經(jīng)過1年半時間的市場調(diào)研與產(chǎn)品打磨之后，2020年四季度高新·天谷雅舍開始對外釋放信息。整個項目分為南北兩個地塊，全部為T2終極置業(yè)產(chǎn)品，面積區(qū)間191-320㎡。


值得關(guān)注的是，高新·天谷雅舍，作為西安第一例大規(guī)模超低能耗住宅建筑，采用國際先進的“被動式綠色超低能耗建筑技術(shù)”，打造科技住宅體系。

隆基泰和是目前軟件新城板塊唯一一家通過公開拍賣拿到土地的民營房企，同時這個項目也是隆基泰和在西安主城區(qū)的第一個項目，2020年4月份隆基泰和拿下這塊土地的樓面地價達到了13469元/㎡。

拍下這塊土地的時候，所有人都在關(guān)注隆基泰和將拿什么樣的產(chǎn)品來支撐起如此高的樓面地價。因為，與同區(qū)域的開發(fā)商相比，不管是從品牌影響力還是從在西安高端產(chǎn)品領(lǐng)域的話語權(quán)，隆基泰和均不占優(yōu)勢。


拿地3個月之后，隆基泰和將其TOP級首作云璽系產(chǎn)品落地到了西安這塊土地之上。在54畝的土地之上，隆基泰和·云璽領(lǐng)峯規(guī)劃了3棟洋房、6棟小高層，戶型面積140-200㎡，成為目前該區(qū)域已經(jīng)亮相的項目中唯一有洋房產(chǎn)品的項目。

另外，西安本土房企天地源在2019年11月份通過公開拍賣拿下了高新國際會議中心斜對面149.653畝的土地，樓面地價9704元/㎡。

這塊土地不但是目前高新軟件新城區(qū)域最核心位置的項目，也是唯一一宗萬元以下樓面地價的地塊，項目東側(cè)一路之隔就是浙江大華西安研發(fā)及營銷中心、北側(cè)一路之隔是和利時西北總部基地、東北角一路之隔是高新一小西苑分校、東南角一路之隔是高新國際會議中心。

目前，該項目的示范區(qū)和售樓部正在建設(shè)之中，外圍墻上天地源·云水天境的案名已經(jīng)出來，預(yù)計2021年上半年就會亮相。由于該項目目前還沒有亮相，因此還沒有更多的關(guān)于產(chǎn)品的信息，據(jù)悉將于2021年上半年亮相。


另一家高科系旗下的房企高科房產(chǎn)今年4月份在高新第四初級中學（高新一中第一分校）西側(cè)拍得的74畝土地，節(jié)奏相對來說要慢一些。

西安市公共資源交易中心平臺上的信息顯示，高科云天項目方案設(shè)計招標結(jié)果在2021年1月6日才公布，第一候選人為中國建筑西北設(shè)計研究院有限公司。

2021年，隨著時間的推進，軟件新城板塊幾個新盤將會陸續(xù)入市，萬元樓面地價、更加純粹的大戶型產(chǎn)品，已經(jīng)決定了這個區(qū)域今年房價普遍在2.5萬元/㎡以上，從而成為西安房價最高的區(qū)域。

基本面決定的