6大品牌房企云集，2021年西安這個(gè)板塊房?jī)r(jià)遍地“2.5萬(wàn)+

西安萬(wàn)元樓面地價(jià)地塊最多的兩個(gè)板塊，一個(gè)是軟件新城，一個(gè)是高新CID。

與高新CID板塊的建設(shè)尚處于起步階段相比，軟件新城板塊不但擁有緊鄰高新一期、二期成熟區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更重要的是區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套的支撐，因此成為眾多改善家庭置業(yè)的首選區(qū)域之一。

進(jìn)入到2021年，隨著軟件新城板塊的高價(jià)地項(xiàng)目陸續(xù)入市，大家將會(huì)看到這個(gè)板塊的項(xiàng)目售價(jià)普遍在“2.5萬(wàn)+”，成為一個(gè)非常純粹的高端住區(qū)。

壹

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01

我記得1年前去軟件新城，除了云水一路沿線的路網(wǎng)已經(jīng)成熟之外，云水二路、云水三路甚至找不到路在哪里，站在高新國(guó)際會(huì)議中心門前向北望去，一片荒地，分不清幾家大牌地產(chǎn)商拿的地塊具體位置在哪里。

時(shí)隔一年，2021年1月再次走到軟件新城，高新國(guó)際會(huì)議中心以北區(qū)域，南北向、東西向的路網(wǎng)已經(jīng)形成，整個(gè)片區(qū)內(nèi)吊塔林立一片繁忙的景象，其中部分樓盤的售樓部已經(jīng)開放。


在過(guò)去2年時(shí)間里，這個(gè)片區(qū)內(nèi)每一次土地公開拍賣，必然出現(xiàn)搶地大戰(zhàn)，共計(jì)誕生了6宗樓面地價(jià)1萬(wàn)元/㎡以上的地塊。

在我們看來(lái)，開發(fā)商之所以敢于在軟件新城板塊高溢價(jià)拿地，是由這個(gè)板塊的基本面決定的。

第一，這里擁有已成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

沿著云水一路，分布著華為西安研究所、西安半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、航空工業(yè)自控所（錦業(yè)園區(qū)）、軟件研發(fā)基地、中軟國(guó)際西安科技園、西安環(huán)普國(guó)際科技園、西安國(guó)家數(shù)字出版基地等，以及云水二路沿線在建的浙江大華西安研發(fā)及營(yíng)銷中心、和利時(shí)西北總部基地，云水四路在建的?？低曃靼部萍紙@，從這些項(xiàng)目的名稱就可以看出，“科技”是這個(gè)板塊產(chǎn)業(yè)方面最明顯的標(biāo)簽，這些項(xiàng)目均是硬科技方面的代表。




更重要的是，與西安其它區(qū)域各種西北總部、絲路總部滿天飛不同的是，軟件新城板塊落戶的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并非有名無(wú)實(shí)。而這些硬科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，不但聚集著眾多的高知人群，并且這些人群的收入水平在整個(gè)西安也是位居前列，這一切均讓這個(gè)板塊具備高端產(chǎn)業(yè)、生活聚集區(qū)的先天基因。

第二，名校云集的城市配套。

目前，軟件新城板塊已經(jīng)兌現(xiàn)的教育配套包括高新區(qū)第二十小學(xué)（高新一小西苑分校）、高新八小、高新十八小、高新十九小、高新第四初級(jí)中學(xué)（高新一中第一分校），教育配套已經(jīng)成為這個(gè)區(qū)域的一張名片。




同時(shí)，高新國(guó)際會(huì)議中心一期已經(jīng)建成、二期在建，西安第一座蘇寧廣場(chǎng)在建、高新兒童醫(yī)院在建、陜西省圖書館新館即將建成、云水公園已經(jīng)建成，商業(yè)、文化、醫(yī)療、休閑等資源，放在整個(gè)西安，也是最為優(yōu)質(zhì)的。

第三，高端居住氛圍更加純粹。

聚集著高知與高收入人群、高端配套的軟件新城板塊，必然有著與之相匹配的高端居住環(huán)境。與西安其它板塊剛需盤、改善盤、高端盤混搭不同的是，軟件新城板塊在開發(fā)的項(xiàng)目均為2019年之后新出讓的土地，樓面地價(jià)普遍在1萬(wàn)元/㎡以上，所開發(fā)產(chǎn)品均為高端居住產(chǎn)品，因此整個(gè)居住圈層會(huì)更加純粹一些，這也是軟件新城板塊區(qū)別于西安其他板塊最重要的一點(diǎn)。

貳

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02

2020年上半年，軟件新城板塊的蘇寧雲(yún)著以半年度西安單盤銷售額NO.1的姿態(tài)完美收官。

從2020年下半年開始到目前，軟件新城板塊唯一一個(gè)在售的住宅項(xiàng)目就是招商·臻觀府。該項(xiàng)目142㎡起步的戶型面積已經(jīng)決定其是一個(gè)純粹的高端改善盤，1.1萬(wàn)元/㎡的樓面地價(jià)項(xiàng)目入市后精裝高層售價(jià)2.46萬(wàn)元/㎡、精裝小高層售價(jià)3萬(wàn)元/㎡以上，已經(jīng)為2021年這個(gè)板塊的新盤入市價(jià)格傳遞出了信號(hào)。


入市5個(gè)多月，目前招商·臻觀府10棟樓已經(jīng)全部推售，最后3棟樓是在1月底進(jìn)行意向登記的。

除了招商·臻觀府外，目前軟件新城板塊待入市的新盤營(yíng)銷中心已經(jīng)開放的項(xiàng)目還包括中國(guó)鐵建·西派國(guó)樾、高新·天谷雅舍、隆基泰和·云璽領(lǐng)峯。

中國(guó)鐵建·西派國(guó)樾是中國(guó)鐵建地產(chǎn)在西安繼西派國(guó)際、西派時(shí)代之后亮相的第3個(gè)西派TOP系作品。


地處云水一路與天谷二路十字西南角這塊87.34畝的土地，是中國(guó)鐵建在2020年1月份通過(guò)公開拍賣拿下的，樓面地價(jià)10729元/㎡。

2020年12月份，中國(guó)鐵建·西派國(guó)樾以一場(chǎng)海浪翻騰的3D裸眼超級(jí)屏亮相西安！項(xiàng)目規(guī)劃了648套精裝高層、小高層，戶型面積172-360㎡。其中，360㎡的兩室，在西安開創(chuàng)了一個(gè)先河，放眼整個(gè)西安找不到第2家！

高新·天谷雅舍，則是整個(gè)軟件新城板塊第一個(gè)萬(wàn)元樓面地價(jià)的地塊，2019年3月份高新地產(chǎn)分別拍下了一宗51.073畝、95.868畝的土地，對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)在1.3萬(wàn)元/㎡以上。

經(jīng)過(guò)1年半時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品打磨之后，2020年四季度高新·天谷雅舍開始對(duì)外釋放信息。整個(gè)項(xiàng)目分為南北兩個(gè)地塊，全部為T2終極置業(yè)產(chǎn)品，面積區(qū)間191-320㎡。


值得關(guān)注的是，高新·天谷雅舍，作為西安第一例大規(guī)模超低能耗住宅建筑，采用國(guó)際先進(jìn)的“被動(dòng)式綠色超低能耗建筑技術(shù)”，打造科技住宅體系。

隆基泰和是目前軟件新城板塊唯一一家通過(guò)公開拍賣拿到土地的民營(yíng)房企，同時(shí)這個(gè)項(xiàng)目也是隆基泰和在西安主城區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，2020年4月份隆基泰和拿下這塊土地的樓面地價(jià)達(dá)到了13469元/㎡。

拍下這塊土地的時(shí)候，所有人都在關(guān)注隆基泰和將拿什么樣的產(chǎn)品來(lái)支撐起如此高的樓面地價(jià)。因?yàn)?，與同區(qū)域的開發(fā)商相比，不管是從品牌影響力還是從在西安高端產(chǎn)品領(lǐng)域的話語(yǔ)權(quán)，隆基泰和均不占優(yōu)勢(shì)。


拿地3個(gè)月之后，隆基泰和將其TOP級(jí)首作云璽系產(chǎn)品落地到了西安這塊土地之上。在54畝的土地之上，隆基泰和·云璽領(lǐng)峯規(guī)劃了3棟洋房、6棟小高層，戶型面積140-200㎡，成為目前該區(qū)域已經(jīng)亮相的項(xiàng)目中唯一有洋房產(chǎn)品的項(xiàng)目。

另外，西安本土房企天地源在2019年11月份通過(guò)公開拍賣拿下了高新國(guó)際會(huì)議中心斜對(duì)面149.653畝的土地，樓面地價(jià)9704元/㎡。

這塊土地不但是目前高新軟件新城區(qū)域最核心位置的項(xiàng)目，也是唯一一宗萬(wàn)元以下樓面地價(jià)的地塊，項(xiàng)目東側(cè)一路之隔就是浙江大華西安研發(fā)及營(yíng)銷中心、北側(cè)一路之隔是和利時(shí)西北總部基地、東北角一路之隔是高新一小西苑分校、東南角一路之隔是高新國(guó)際會(huì)議中心。

目前，該項(xiàng)目的示范區(qū)和售樓部正在建設(shè)之中，外圍墻上天地源·云水天境的案名已經(jīng)出來(lái)，預(yù)計(jì)2021年上半年就會(huì)亮相。由于該項(xiàng)目目前還沒(méi)有亮相，因此還沒(méi)有更多的關(guān)于產(chǎn)品的信息，據(jù)悉將于2021年上半年亮相。


另一家高科系旗下的房企高科房產(chǎn)今年4月份在高新第四初級(jí)中學(xué)（高新一中第一分校）西側(cè)拍得的74畝土地，節(jié)奏相對(duì)來(lái)說(shuō)要慢一些。

西安市公共資源交易中心平臺(tái)上的信息顯示，高科云天項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)招標(biāo)結(jié)果在2021年1月6日才公布，第一候選人為中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院有限公司。

2021年，隨著時(shí)間的推進(jìn)，軟件新城板塊幾個(gè)新盤將會(huì)陸續(xù)入市，萬(wàn)元樓面地價(jià)、更加純粹的大戶型產(chǎn)品，已經(jīng)決定了這個(gè)區(qū)域今年房?jī)r(jià)普遍在2.5萬(wàn)元/㎡以上，從而成為西安房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

基本面決定的