西安誕生首個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)｜2020樓市年度備忘錄

繼2019年之后，樂(lè)居總編室聯(lián)合樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院推出【2020中國(guó)40城樓市年度備忘錄】，從新房、二手、土拍、政策、房?jī)r(jià)收入比、租房、購(gòu)房意愿、熱盤(pán)、預(yù)期、2021買(mǎi)房指南等十大視角，記錄中國(guó)主流城市的2020樓市這一年。

城市綜述：2020年，西安樓市供不應(yīng)求明顯，供需比近1:3.35。新建商品房推出就售完，全年住宅成交1051萬(wàn)㎡；房?jī)r(jià)連漲四年，主城區(qū)住宅均價(jià)達(dá)到15975元/㎡。新房供應(yīng)不足，購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)，2020年西安二手房掛牌量同比增長(zhǎng)超過(guò)7成。樓市熱催生土地?zé)?，全年土地成?1790畝、吸金1128億，共誕生19宗萬(wàn)元樓面價(jià)地塊。

一、新房供不應(yīng)求，供需比近1:3.35

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，西安城六區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、臨潼區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城共計(jì)有83511套商品住宅進(jìn)行意向登記，意向登記家庭數(shù)28萬(wàn)組，供需比近1:3.35，供需矛盾較為突出。


數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞陜西

推出就售完，住宅成交1051萬(wàn)㎡

2020年，西安主城區(qū)商品房供應(yīng)量1320.69萬(wàn)㎡。成交量為1252.13萬(wàn)㎡。9月供應(yīng)159.8萬(wàn)㎡，11月供應(yīng)176.73萬(wàn)㎡，為全年供應(yīng)量最高的兩個(gè)月。成交方面，7、8、11、12四個(gè)月成交均超120萬(wàn)㎡。其中，主城區(qū)商品住宅供應(yīng)990.28萬(wàn)㎡，商品住宅成交1051萬(wàn)㎡。

就供應(yīng)和成交來(lái)看，基本推出即售完?；仡櫧哪甑臄?shù)據(jù)可以看出，2017年，西安普通住宅成交超15萬(wàn)套，2018年成交約13萬(wàn)套，2019年成交超11萬(wàn)套，而2020年全年供應(yīng)僅8萬(wàn)余套，整體供應(yīng)量減少。

連漲四年，主城區(qū)住宅均價(jià)15975元/㎡ 較上年漲7.7%


數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞陜西

2020年受疫情影響，上半年商品住宅成交均價(jià)波動(dòng)較大，下半年以來(lái)國(guó)內(nèi)疫情逐漸控制，市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，成交價(jià)格基本在15000元/㎡附近浮動(dòng)，年末實(shí)現(xiàn)全年均價(jià)最高月，達(dá)到16300元/㎡。


數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞陜西

2020西安市主城區(qū)商品住宅成交價(jià)格漲幅趨緩，全年成交均價(jià)15975元/㎡，較上年上漲7.7%。從2016年到2020年，西安住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，但是從2018年起，漲幅逐漸收窄。

二、新房供應(yīng)不足，購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)

正因?yàn)樾路抗┎粦?yīng)求，2020年西安二手房成交活躍度提升，西安二手房掛牌量同比增長(zhǎng)超過(guò)7成。

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月15日，西安二手住宅掛牌量為86199套，和2020年12月15日相比掛牌量增加了近1.4萬(wàn)套。不論是活躍度、找房度、成交量方面，2020年西安二手房相較往年都有了大幅增長(zhǎng)。

在新房供應(yīng)緊缺，改善房源增多的背景下，首次置業(yè)選擇二手房，以及置換房的購(gòu)房者增多，這也是二手房在年初經(jīng)歷了2020年初短暫幾個(gè)月的疫情影響后，在下半年出現(xiàn)回暖的原因。價(jià)格方面，據(jù)58房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2020年西安二手房掛牌價(jià)12617元/㎡，但是在區(qū)域間存在很大的差距，高新、曲江等區(qū)域漲幅居前，成交均價(jià)超20000元/㎡ 的熱門(mén)小區(qū)比比皆是。

三、二套非普通住宅商貸首付比例最高70%

西安升級(jí)樓市調(diào)控新政，購(gòu)房門(mén)檻提升，銷(xiāo)售條件更加苛刻，主要規(guī)范市場(chǎng)，保護(hù)剛需。11月30日晚，西安市住建局等聯(lián)合出臺(tái)新政：購(gòu)買(mǎi)第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付最高調(diào)至70%；高層蓋到7層以上才能拿預(yù)售證；加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥。這是繼2019年6月20日西安樓市限購(gòu)政策發(fā)布之后，時(shí)隔近一年半時(shí)間西安樓市調(diào)控再次加碼。


對(duì)購(gòu)房者影響最大的是首付提高，新政對(duì)剛需首套沒(méi)有影響，主要針對(duì)的是二套購(gòu)房者。針對(duì)首套房的面積大小，采取了不同的信貸首付比例。若是首套貸款未結(jié)清，二套房首付比例至少為60%；部分大面積改善購(gòu)房者面臨70%首付比例。也就是說(shuō)，對(duì)改善一族來(lái)說(shuō)，從原來(lái)二套首付40%到如今的50%、60%、70%，分別上調(diào)10%、20%、30%，首付門(mén)檻明顯提高。

另外，短期影響市場(chǎng)上房源供應(yīng)的是加強(qiáng)預(yù)售管理，對(duì)取得預(yù)售許可證有了嚴(yán)格的限制，在西安樓市整體供不應(yīng)求的背景下，將造成短期供應(yīng)量不足，在最近兩個(gè)月，市場(chǎng)推貨量減少，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)售門(mén)檻提高，提高了開(kāi)發(fā)商的資金成本，降低商品房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房者是利好。

四、土地成交21790畝、吸金1128億，誕生19宗萬(wàn)元樓面價(jià)地塊


據(jù)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，2020年，西安土地成交面積21790畝，土地出讓金1128億元，西咸新區(qū)、港務(wù)區(qū)系土地成交大戶(hù)，高新成西安市土拍樓面地價(jià)破萬(wàn)地塊集中的區(qū)域。


2020年樓面地價(jià)上萬(wàn)地塊達(dá)到了19宗，西安最貴地塊樓面價(jià)15415元/平米，從數(shù)據(jù)可以看出，進(jìn)去樓面價(jià)TOP10的門(mén)檻樓面價(jià)超12500元/平米。


月度樓面地價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)，和當(dāng)月成交地塊的區(qū)域有關(guān)，如11月主城區(qū)拍出了多宗高價(jià)地，但是12月土地成交主要集中在西咸新區(qū)，整體樓面地價(jià)偏低。

分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)土地成交集中在港務(wù)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新三期等城市新區(qū)。西咸新區(qū)五大組團(tuán)里，灃東、灃西地價(jià)相對(duì)偏高，在2020年，成交面積排名前面的是秦漢新城、空港新城、涇河新城，土地供應(yīng)量大。另外，臨潼、高陵、周至、閻良等邊緣區(qū)域成交面積增加，諸如碧桂園等也進(jìn)入閻良等區(qū)域拿地。

五、2020 年供貨量前三區(qū)域：浐灞、港務(wù)、未央

從官方登記平臺(tái)的數(shù)據(jù)分析來(lái)看，浐灞生態(tài)區(qū)供貨量近2萬(wàn)套，國(guó)際港務(wù)區(qū)供貨量1萬(wàn)多套，未央?yún)^(qū)供貨量8000余套，三大區(qū)域成為供貨前三甲。

2020年，浐灞生態(tài)區(qū)的御錦城、高科·綠水東城、世園林語(yǔ)、萬(wàn)科·瀾岸、金輝·東方銘著等都是市場(chǎng)關(guān)注度較高的樓盤(pán)。另外，在全運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，港務(wù)區(qū)的呼聲很高，被譽(yù)為是剛需進(jìn)入主城區(qū)的最后機(jī)會(huì)，綠城、華潤(rùn)等幾乎屢開(kāi)屢搖，港務(wù)區(qū)也云集了多家品牌房企，包括還沒(méi)入市的金地、融創(chuàng)等。未央?yún)^(qū)也為2020年的西安樓市奉獻(xiàn)了極高的人氣度。

從具體樓盤(pán)來(lái)看，紫薇東進(jìn)當(dāng)之無(wú)愧成為人氣王，也是自2018年西安開(kāi)啟搖號(hào)政策以來(lái)，第一個(gè)萬(wàn)人搖樓盤(pán)。第二名的大華錦繡前城，地鐵沿線，均價(jià)1萬(wàn)2，剛需之選，6次登記累計(jì)登記29844組家庭。第三名萬(wàn)科城市之光二期，是曲江二期剩余為數(shù)不多的在2020年有新推的樓盤(pán)。依次入選年度人氣樓盤(pán)的還有大華曲江公園世家、西安恒大文化旅游城、瑞和大唐府邸、萬(wàn)科悅府、中海曲江大城、天地源大都會(huì)、綠城西安全運(yùn)村。

六、房?jī)r(jià)收入比：10.6（僅供參考）

2020年3月底，易居發(fā)布《2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比名單》，深圳以35.2的高分領(lǐng)跑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)北上廣，而西安房?jī)r(jià)收入比10.6，在被統(tǒng)計(jì)的全國(guó)50個(gè)典型城市中排名第32位。

如果單從這個(gè)數(shù)字來(lái)看，西安的房?jī)r(jià)倒不是很高，甚至比周邊城市鄭州、太原的房?jī)r(jià)收入比還低一些。

易居表示，房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。報(bào)告內(nèi)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為全國(guó)50城新建商品住宅價(jià)格，并結(jié)合二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)進(jìn)行處理，以剔除限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問(wèn)題對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響。房?jī)r(jià)收入比具體計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)收入比=商品住宅成交均價(jià)×城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

舉例： 假設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)一套100平的小三室，按照單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，大概150萬(wàn)左右，假設(shè)家庭年收入達(dá)到15萬(wàn)元，這樣房?jī)r(jià)收入比就是10。在總價(jià)走高的背景下，如果收入偏低，房?jī)r(jià)收入比就會(huì)大幅升高。

七、租金小幅下降，“住房租賃服務(wù)平臺(tái)”上線

據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安2020年平均月租金25.3元/平方米，同比下降0.3%。與2019年相比，西安套均月租金2097.3元，同比下降2.2%。

2020年1-4月，受疫情影響租房市場(chǎng)受到一定沖擊，房屋空置、二手門(mén)店門(mén)可羅雀，不過(guò)隨著后期復(fù)工復(fù)產(chǎn)的正常進(jìn)行，租賃市場(chǎng)回歸正軌。

由于長(zhǎng)租公寓接連爆雷跑路，為了保障租客的財(cái)產(chǎn)安全，2020年11月6日，西安市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)正式上線運(yùn)行，市民可通過(guò)該平臺(tái)方便快捷地找房、看房、租房，安全便捷。

八、2020 年買(mǎi)家心態(tài)：搖到就是賺到

和往年不同的是，2020年末，因?yàn)闃鞘行抡?，西安房源供?yīng)緊缺。2017、2018、2019年底，大批量房源入市，以至于多個(gè)樓盤(pán)登記人數(shù)不足房源套數(shù)，不用搖號(hào)即可平銷(xiāo)，而這一歷來(lái)的“常規(guī)現(xiàn)象”被打破。

從全年來(lái)看，搖號(hào)盤(pán)積蓄了大量人氣，不論是第一個(gè)萬(wàn)人搖樓盤(pán)紫薇東進(jìn)，還是屢開(kāi)屢搖的大華錦繡前程、大華公園世家， 市場(chǎng)普遍存在一個(gè)論調(diào)，那就是“搖到就是賺到”。對(duì)于這種新房?jī)r(jià)格和周邊二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，很多人是抱著一種“撿錢(qián)”的心理，從客觀來(lái)說(shuō)，這些盤(pán)除了價(jià)格在其他方面優(yōu)勢(shì)并不明顯。

1130新政后，二套房首付提高，改善購(gòu)房者面臨首付提高的境況，“和家人猶豫買(mǎi)新房還是二手房，二手房最近幾個(gè)月漲了不少，但是等新房不知道還要等多久?！睖?zhǔn)備購(gòu)置婚房的小陳表示，自己在新房和二手房之間糾結(jié)，但是周?chē)笥呀ㄗh新房，目前政策利好剛需購(gòu)房，要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)。

不過(guò)，對(duì)于了解市場(chǎng)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們發(fā)現(xiàn)，西安即將上市的新盤(pán)多數(shù)都是改善盤(pán)，剛需可選余地很小，即便是，三四月迎來(lái)供應(yīng)潮，剛需選擇余地也不大。新房緊缺的背景下，不失為二手房出售的好時(shí)機(jī)，多位業(yè)主表示，自己所在的小區(qū)都有一定程度的漲價(jià)，尤其是曲江、高新，漲幅驚人。“都不敢賣(mài)了，賣(mài)了害怕買(mǎi)不到合適的?！币晃粶?zhǔn)備置換的業(yè)主在面臨房產(chǎn)漲價(jià)時(shí)喜憂(yōu)參半，一方面是自己房產(chǎn)的升值，但是另一方面憂(yōu)慮是無(wú)法置換到合適的房產(chǎn)。

九、周邊人看2021房地產(chǎn)走勢(shì)：平穩(wěn)或微幅上漲

對(duì)于西安2021年房地產(chǎn)走勢(shì)，市場(chǎng)上有不同的聲音，有人認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)，也有人認(rèn)為在新政的背景下，加大供應(yīng)后市場(chǎng)會(huì)冷卻，也有人認(rèn)為土地成本攀升，房?jī)r(jià)會(huì)微幅上漲。

“漲起來(lái)太害怕了，我在長(zhǎng)三角小城市，房?jī)r(jià)快4萬(wàn)一平了，未來(lái)可能會(huì)回西安，樓面地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，雖然西安沒(méi)有那么瘋狂，但預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)有一定幅度的上漲”，預(yù)計(jì)返鄉(xiāng)置業(yè)的小雅說(shuō)道，在她看來(lái)，能在有限的資金內(nèi)上車(chē)是當(dāng)務(wù)之急。

在西安居住三年的陳燕則認(rèn)為，2021年的西安市場(chǎng)會(huì)逐漸偏冷，“新政將一堆人的首付比例提高，這類(lèi)人很多可能會(huì)擱置買(mǎi)房計(jì)劃，等市場(chǎng)供應(yīng)充足，目前的搶房現(xiàn)狀就會(huì)改變。”

易居(中國(guó))克而瑞西安公司總經(jīng)理嚴(yán)延認(rèn)為，西安調(diào)控升級(jí)發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用，目的是從金融角度出發(fā)，避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，通過(guò)提高首付比例進(jìn)一步降低房屋投資屬性，貫徹中央房住不炒的方針。從國(guó)家層面看，穩(wěn)房?jī)r(jià)是基調(diào)，因此西安樓市在未來(lái)出現(xiàn)大漲的可能性不高。

十、展望2021年樓市：量升價(jià)穩(wěn)，產(chǎn)品兩端調(diào)整

展望2021年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市多方面調(diào)控政策短期內(nèi)難言放松，在嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策合力下，如果加大供應(yīng)，預(yù)計(jì)西安樓市將量升價(jià)穩(wěn)。另外，由于1130新政后，二套房首付提高，剛改產(chǎn)品受限最大，剛需置業(yè)成為主流，未來(lái)住宅產(chǎn)品及客戶(hù)或?qū)⑾騼啥藬D壓。

在土地市場(chǎng)方面，據(jù)克而瑞陜西的預(yù)測(cè)，2020年住宅樓板價(jià)4700元/㎡，預(yù)計(jì)2021年在熱點(diǎn)地塊成交帶動(dòng)下，住宅整體樓板價(jià)有望突破5000元/㎡。在主城區(qū)一地難求的背景下，西咸及外圍區(qū)域?qū)⒊蔀橹髁ν僚膽?zhàn)場(chǎng)。