西安誕生首個“萬人搖”樓盤｜2020樓市年度備忘錄

繼2019年之后，樂居總編室聯(lián)合樂居財經(jīng)研究院推出【2020中國40城樓市年度備忘錄】，從新房、二手、土拍、政策、房價收入比、租房、購房意愿、熱盤、預期、2021買房指南等十大視角，記錄中國主流城市的2020樓市這一年。

城市綜述：2020年，西安樓市供不應求明顯，供需比近1:3.35。新建商品房推出就售完，全年住宅成交1051萬㎡；房價連漲四年，主城區(qū)住宅均價達到15975元/㎡。新房供應不足，購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，2020年西安二手房掛牌量同比增長超過7成。樓市熱催生土地熱，全年土地成交21790畝、吸金1128億，共誕生19宗萬元樓面價地塊。

一、新房供不應求，供需比近1:3.35

據(jù)統(tǒng)計，2020年，西安城六區(qū)、長安區(qū)、臨潼區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城共計有83511套商品住宅進行意向登記，意向登記家庭數(shù)28萬組，供需比近1:3.35，供需矛盾較為突出。


數(shù)據(jù)來源：克而瑞陜西

推出就售完，住宅成交1051萬㎡

2020年，西安主城區(qū)商品房供應量1320.69萬㎡。成交量為1252.13萬㎡。9月供應159.8萬㎡，11月供應176.73萬㎡，為全年供應量最高的兩個月。成交方面，7、8、11、12四個月成交均超120萬㎡。其中，主城區(qū)商品住宅供應990.28萬㎡，商品住宅成交1051萬㎡。

就供應和成交來看，基本推出即售完?；仡櫧哪甑臄?shù)據(jù)可以看出，2017年，西安普通住宅成交超15萬套，2018年成交約13萬套，2019年成交超11萬套，而2020年全年供應僅8萬余套，整體供應量減少。

連漲四年，主城區(qū)住宅均價15975元/㎡ 較上年漲7.7%


數(shù)據(jù)來源：克而瑞陜西

2020年受疫情影響，上半年商品住宅成交均價波動較大，下半年以來國內(nèi)疫情逐漸控制，市場逐漸復蘇，成交價格基本在15000元/㎡附近浮動，年末實現(xiàn)全年均價最高月，達到16300元/㎡。


數(shù)據(jù)來源：克而瑞陜西

2020西安市主城區(qū)商品住宅成交價格漲幅趨緩，全年成交均價15975元/㎡，較上年上漲7.7%。從2016年到2020年，西安住宅成交均價穩(wěn)步上漲，但是從2018年起，漲幅逐漸收窄。

二、新房供應不足，購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場

正因為新房供不應求，2020年西安二手房成交活躍度提升，西安二手房掛牌量同比增長超過7成。

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月15日，西安二手住宅掛牌量為86199套，和2020年12月15日相比掛牌量增加了近1.4萬套。不論是活躍度、找房度、成交量方面，2020年西安二手房相較往年都有了大幅增長。

在新房供應緊缺，改善房源增多的背景下，首次置業(yè)選擇二手房，以及置換房的購房者增多，這也是二手房在年初經(jīng)歷了2020年初短暫幾個月的疫情影響后，在下半年出現(xiàn)回暖的原因。價格方面，據(jù)58房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2020年西安二手房掛牌價12617元/㎡，但是在區(qū)域間存在很大的差距，高新、曲江等區(qū)域漲幅居前，成交均價超20000元/㎡ 的熱門小區(qū)比比皆是。

三、二套非普通住宅商貸首付比例最高70%

西安升級樓市調(diào)控新政，購房門檻提升，銷售條件更加苛刻，主要規(guī)范市場，保護剛需。11月30日晚，西安市住建局等聯(lián)合出臺新政：購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付最高調(diào)至70%；高層蓋到7層以上才能拿預售證；加強預售資金監(jiān)管、嚴格按照工程建設(shè)進度核撥。這是繼2019年6月20日西安樓市限購政策發(fā)布之后，時隔近一年半時間西安樓市調(diào)控再次加碼。


對購房者影響最大的是首付提高，新政對剛需首套沒有影響，主要針對的是二套購房者。針對首套房的面積大小，采取了不同的信貸首付比例。若是首套貸款未結(jié)清，二套房首付比例至少為60%；部分大面積改善購房者面臨70%首付比例。也就是說，對改善一族來說，從原來二套首付40%到如今的50%、60%、70%，分別上調(diào)10%、20%、30%，首付門檻明顯提高。

另外，短期影響市場上房源供應的是加強預售管理，對取得預售許可證有了嚴格的限制，在西安樓市整體供不應求的背景下，將造成短期供應量不足，在最近兩個月，市場推貨量減少，但是從長期來看，預售門檻提高，提高了開發(fā)商的資金成本，降低商品房爛尾的風險，對購房者是利好。

四、土地成交21790畝、吸金1128億，誕生19宗萬元樓面價地塊


據(jù)樂居統(tǒng)計，2020年，西安土地成交面積21790畝，土地出讓金1128億元，西咸新區(qū)、港務區(qū)系土地成交大戶，高新成西安市土拍樓面地價破萬地塊集中的區(qū)域。


2020年樓面地價上萬地塊達到了19宗，西安最貴地塊樓面價15415元/平米，從數(shù)據(jù)可以看出，進去樓面價TOP10的門檻樓面價超12500元/平米。


月度樓面地價呈現(xiàn)波動，和當月成交地塊的區(qū)域有關(guān)，如11月主城區(qū)拍出了多宗高價地，但是12月土地成交主要集中在西咸新區(qū)，整體樓面地價偏低。

分區(qū)域來看，主城區(qū)土地成交集中在港務區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新三期等城市新區(qū)。西咸新區(qū)五大組團里，灃東、灃西地價相對偏高，在2020年，成交面積排名前面的是秦漢新城、空港新城、涇河新城，土地供應量大。另外，臨潼、高陵、周至、閻良等邊緣區(qū)域成交面積增加，諸如碧桂園等也進入閻良等區(qū)域拿地。

五、2020 年供貨量前三區(qū)域：浐灞、港務、未央

從官方登記平臺的數(shù)據(jù)分析來看，浐灞生態(tài)區(qū)供貨量近2萬套，國際港務區(qū)供貨量1萬多套，未央?yún)^(qū)供貨量8000余套，三大區(qū)域成為供貨前三甲。

2020年，浐灞生態(tài)區(qū)的御錦城、高科·綠水東城、世園林語、萬科·瀾岸、金輝·東方銘著等都是市場關(guān)注度較高的樓盤。另外，在全運會的帶動下，港務區(qū)的呼聲很高，被譽為是剛需進入主城區(qū)的最后機會，綠城、華潤等幾乎屢開屢搖，港務區(qū)也云集了多家品牌房企，包括還沒入市的金地、融創(chuàng)等。未央?yún)^(qū)也為2020年的西安樓市奉獻了極高的人氣度。

從具體樓盤來看，紫薇東進當之無愧成為人氣王，也是自2018年西安開啟搖號政策以來，第一個萬人搖樓盤。第二名的大華錦繡前城，地鐵沿線，均價1萬2，剛需之選，6次登記累計登記29844組家庭。第三名萬科城市之光二期，是曲江二期剩余為數(shù)不多的在2020年有新推的樓盤。依次入選年度人氣樓盤的還有大華曲江公園世家、西安恒大文化旅游城、瑞和大唐府邸、萬科悅府、中海曲江大城、天地源大都會、綠城西安全運村。

六、房價收入比：10.6（僅供參考）

2020年3月底，易居發(fā)布《2019年全國50城房價收入比名單》，深圳以35.2的高分領(lǐng)跑，遠遠甩開北上廣，而西安房價收入比10.6，在被統(tǒng)計的全國50個典型城市中排名第32位。

如果單從這個數(shù)字來看，西安的房價倒不是很高，甚至比周邊城市鄭州、太原的房價收入比還低一些。

易居表示，房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。報告內(nèi)的房價數(shù)據(jù)為全國50城新建商品住宅價格，并結(jié)合二手房價格走勢進行處理，以剔除限價政策以及統(tǒng)計方式問題對新房價格的影響。房價收入比具體計算公式為：房價收入比=商品住宅成交均價×城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

舉例： 假設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)一套100平的小三室，按照單價1.5萬元/平方米計算，大概150萬左右，假設(shè)家庭年收入達到15萬元，這樣房價收入比就是10。在總價走高的背景下，如果收入偏低，房價收入比就會大幅升高。

七、租金小幅下降，“住房租賃服務平臺”上線

據(jù)統(tǒng)計，西安2020年平均月租金25.3元/平方米，同比下降0.3%。與2019年相比，西安套均月租金2097.3元，同比下降2.2%。

2020年1-4月，受疫情影響租房市場受到一定沖擊，房屋空置、二手門店門可羅雀，不過隨著后期復工復產(chǎn)的正常進行，租賃市場回歸正軌。

由于長租公寓接連爆雷跑路，為了保障租客的財產(chǎn)安全，2020年11月6日，西安市住房租賃交易服務平臺正式上線運行，市民可通過該平臺方便快捷地找房、看房、租房，安全便捷。

八、2020 年買家心態(tài)：搖到就是賺到

和往年不同的是，2020年末，因為樓市新政，西安房源供應緊缺。2017、2018、2019年底，大批量房源入市，以至于多個樓盤登記人數(shù)不足房源套數(shù)，不用搖號即可平銷，而這一歷來的“常規(guī)現(xiàn)象”被打破。

從全年來看，搖號盤積蓄了大量人氣，不論是第一個萬人搖樓盤紫薇東進，還是屢開屢搖的大華錦繡前程、大華公園世家， 市場普遍存在一個論調(diào)，那就是“搖到就是賺到”。對于這種新房價格和周邊二手房價格嚴重倒掛的樓盤來說，很多人是抱著一種“撿錢”的心理，從客觀來說，這些盤除了價格在其他方面優(yōu)勢并不明顯。

1130新政后，二套房首付提高，改善購房者面臨首付提高的境況，“和家人猶豫買新房還是二手房，二手房最近幾個月漲了不少，但是等新房不知道還要等多久?！睖蕚滟徶没榉康男￡惐硎?，自己在新房和二手房之間糾結(jié)，但是周圍朋友建議新房，目前政策利好剛需購房，要抓住這個機會。

不過，對于了解市場的購房者來說，他們發(fā)現(xiàn)，西安即將上市的新盤多數(shù)都是改善盤，剛需可選余地很小，即便是，三四月迎來供應潮，剛需選擇余地也不大。新房緊缺的背景下，不失為二手房出售的好時機，多位業(yè)主表示，自己所在的小區(qū)都有一定程度的漲價，尤其是曲江、高新，漲幅驚人?！岸疾桓屹u了，賣了害怕買不到合適的?！币晃粶蕚渲脫Q的業(yè)主在面臨房產(chǎn)漲價時喜憂參半，一方面是自己房產(chǎn)的升值，但是另一方面憂慮是無法置換到合適的房產(chǎn)。

九、周邊人看2021房地產(chǎn)走勢：平穩(wěn)或微幅上漲

對于西安2021年房地產(chǎn)走勢，市場上有不同的聲音，有人認為會保持平穩(wěn)，也有人認為在新政的背景下，加大供應后市場會冷卻，也有人認為土地成本攀升，房價會微幅上漲。

“漲起來太害怕了，我在長三角小城市，房價快4萬一平了，未來可能會回西安，樓面地價節(jié)節(jié)攀升，雖然西安沒有那么瘋狂，但預計房價應該還會有一定幅度的上漲”，預計返鄉(xiāng)置業(yè)的小雅說道，在她看來，能在有限的資金內(nèi)上車是當務之急。

在西安居住三年的陳燕則認為，2021年的西安市場會逐漸偏冷，“新政將一堆人的首付比例提高，這類人很多可能會擱置買房計劃，等市場供應充足，目前的搶房現(xiàn)狀就會改變。”

易居(中國)克而瑞西安公司總經(jīng)理嚴延認為，西安調(diào)控升級發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用，目的是從金融角度出發(fā)，避免房價上漲過快，通過提高首付比例進一步降低房屋投資屬性，貫徹中央房住不炒的方針。從國家層面看，穩(wěn)房價是基調(diào)，因此西安樓市在未來出現(xiàn)大漲的可能性不高。

十、展望2021年樓市：量升價穩(wěn)，產(chǎn)品兩端調(diào)整

展望2021年西安房地產(chǎn)市場，樓市多方面調(diào)控政策短期內(nèi)難言放松，在嚴格的限購、限貸、限價等政策合力下，如果加大供應，預計西安樓市將量升價穩(wěn)。另外，由于1130新政后，二套房首付提高，剛改產(chǎn)品受限最大，剛需置業(yè)成為主流，未來住宅產(chǎn)品及客戶或?qū)⑾騼啥藬D壓。

在土地市場方面，據(jù)克而瑞陜西的預測，2020年住宅樓板價4700元/㎡，預計2021年在熱點地塊成交帶動下，住宅整體樓板價有望突破5000元/㎡。在主城區(qū)一地難求的背景下，西咸及外圍區(qū)域?qū)⒊蔀橹髁ν僚膽?zhàn)場。