投資大坑？馬家灣房價墊底，但不是噩夢

前一段時間，一直有人問我們主編，經(jīng)開的二手房為什么漲不起來，某某盤今年還降了一些。

我們主編回復(fù)，不是經(jīng)開實力不強，而是作為西安第二強區(qū)，經(jīng)開的“窮兄弟”太多了，關(guān)于這個分析視角，我們還撰文《城北疑問！高鐵新城房價，為何“沒有飛漲”？》，其中，這一群“窮兄弟”里面，最嶄露頭角的便是高陵！

這里所說的“窮兄弟”，不是貶義詞，是真實描述。因為經(jīng)開周邊是秦漢新城、涇渭新城、高陵區(qū)、臨潼新區(qū)、涇河新城、空港新城，此外，還有浐灞生態(tài)區(qū)、國際港務(wù)區(qū)，經(jīng)開不斷造血，但經(jīng)不起透支。

雖然，高陵區(qū)素有“關(guān)中白菜心”的美譽，但經(jīng)濟實力卻一般，除了與經(jīng)開聯(lián)合開發(fā)的“涇渭新城”之外（經(jīng)開四大園區(qū)之一），其他版塊實力十分羸弱。

在2016年之前，經(jīng)開區(qū)“五縱十二橫”主干道上渠道泛濫，“馬家灣的派單”和“馬家灣的黑車”成為兩道獨特的風(fēng)景線，口號也十分特殊，前者是“了解一下”，后者是“再差一位”。

長期以來，馬家灣的概念不斷泛濫，把馬家灣和涇渭新城混為一談。其實，馬家灣屬于涇渭半島，也就是涇渭三角洲；涇渭新城在涇河以北，但大部分人一提起這兩個板塊，一概稱之為“馬家灣”。


十年來，涇渭新城的房價上漲沒有獨立行情，但也持續(xù)在漲，2013年房價3500元/㎡，2015年房價4000元/㎡，2020年房價8500元/㎡，雖然一路緊跟主城區(qū)房價，但漲漲停停，沒有起飛。

但如果將涇渭新城視為投資者的噩夢，就實在冤枉涇渭新城了，因為，能買涇渭新城的絕對是承受不起主城區(qū)高房價的一批購房者！


涇渭新城，曾經(jīng)是西安工業(yè)化“二次賦能”的主戰(zhàn)場，幾乎是在西安工業(yè)體系慘淡經(jīng)營中，強行上馬的一個產(chǎn)業(yè)大區(qū)。

在如今涇渭新城局面誕生之前，已經(jīng)出現(xiàn)了不少概念和規(guī)劃，例如涇渭鎮(zhèn)、涇河工業(yè)園、渭北工業(yè)區(qū)等等，提法不少，落地也不少，但規(guī)劃之間互相覆蓋，導(dǎo)致板塊規(guī)劃凌亂，整體形象不佳。

最飽受詬病的一點是，占據(jù)西安“四水交匯”之處，竟然打造一個超大工業(yè)區(qū)，這種算不算規(guī)劃失??？曾經(jīng)，我們也感覺這是一步“臭招”，但當(dāng)我們了解一下西安的水域環(huán)境就會發(fā)現(xiàn)，整個西安只有高陵、臨潼處于渭河上游，并且高陵距離河岸最近。


西安經(jīng)開區(qū)-渭河大堤（圖/經(jīng)開官網(wǎng)）

這是一種什么樣的無奈，又是一種什么樣的慘絕人寰！

1、將近80公里的渭河岸線，除了草灘、臨潼河岸線之外，其余竟然全部都在咸陽境內(nèi)，咸陽發(fā)展工業(yè)都比西安有優(yōu)勢。

2、西安想要發(fā)展重工業(yè)又必須用水，西安總不能去浐河灞河搞開發(fā)吧，不僅水資源不夠，灞河上游還是二級水源保護區(qū)。

于是，開始西安工業(yè)“二次賦能”，開發(fā)渭北工業(yè)區(qū)，其中，便有高陵裝備工業(yè)組團、閻良航空工業(yè)組團、臨潼現(xiàn)代工業(yè)組團。2012年7月，《西安市渭北工業(yè)區(qū)規(guī)劃（2012年―2020年）》出臺，官方的目標是在2020年達到總產(chǎn)值7000億元。

這一遠大計劃雖然最終落空，但在目標之下，涇渭新城相繼引進了陜汽集團、中國兵器集團、中鋼西重、中交西筑、金風(fēng)科技、陜煤化工、西部材料等，算是形成了一定工業(yè)基礎(chǔ)。

可以說，涇渭新城承擔(dān)了西安工業(yè)開發(fā)初期的重大使命，2011年西安工業(yè)產(chǎn)值有21.5%來源于涇渭新城，因此現(xiàn)在質(zhì)疑涇渭規(guī)劃失敗，顯然是忽視了涇渭對于西安的經(jīng)濟貢獻。


在渭北工業(yè)區(qū)之際，大西安“北跨”已經(jīng)開啟，只是那個時候，還沒有這個詞匯。

但在開發(fā)之初，由于管理經(jīng)驗不足和籌集資金困難，在很長一段時間之內(nèi)，土地出讓金成為板塊開發(fā)商的唯一投資，這就導(dǎo)致大量的土地低價出讓，在沒有限制的共贏之下，涇渭新城變成了一片樓市沼澤區(qū)。

1996年涇河工業(yè)園成立，2003年長青涇渭苑入駐，2005年天正銀河灣銷售，隨后是頤和盛世、群賢北府，2008年之后涇河工業(yè)園企業(yè)開始搬遷，到了2012年涇渭分明生態(tài)半島開始啟動，以及鹿苑大道片區(qū)的開發(fā)，涇渭一直充當(dāng)?shù)褪杖爰彝サ摹熬壬鷼鈮|”。


涇渭分明生態(tài)半島-規(guī)劃圖

在2012-2015年，涇渭新城及高陵一共三十多個盤，當(dāng)時的供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量達到上千萬方，市場一直被壓得喘不過氣，新房供給量如此之大，購買力不夠，人口吸附能力又差，自然是一片喊跌。

因此，在那些年涇渭新城幾乎是整個西安的“V”字底部，涇渭新城各個樓盤的項目在西安城區(qū)派單，稍微有檔次一點，會設(shè)置城市展廳。

可以說，在那個時候，凡是購買力不夠，又能夠接受涇渭新城現(xiàn)狀的購房者，大批量的進入了這個板塊。但如果說是投資去涇渭新城，有這種想法的還是比較少見，畢竟在2017年之前涇渭新城一直是促銷最猛的板塊。

時至今日，在鳳城二路、鳳城五路、北苑還能聽到“再差一位”，但已經(jīng)沒有人再喊“了解一下”了。一方面是政府管理變得更加嚴格，還有一方面是營銷推廣已經(jīng)不再依賴“游擊隊”和“摩托銷使”。

但在2017年涇渭新城迎來了新的曙光，不是涇渭迎來大開發(fā)，而是與涇渭一河之隔的港務(wù)區(qū)迎來突破，涇渭新城近水樓臺先得月。


國際港務(wù)區(qū)奧體中心的開發(fā)，算是給了涇渭新城一定的希望，通過區(qū)域整體開發(fā)，解決涇渭消費難、上班難、上學(xué)難的問題。

未來在地鐵10號線貫通之后，涇渭新城將直抵杏渭路站，或者10號線與3號線延伸段交匯處，以后直抵奧體中心十分便捷。


西安地鐵10號線-規(guī)劃圖

當(dāng)然，涇渭新城所面臨的問題，絕對不是依靠奧體中心助力就能徹底解決。從現(xiàn)在來看，涇渭新城之所以發(fā)展成現(xiàn)在這幅模樣，既有前期經(jīng)濟需求使然產(chǎn)業(yè)換代不足，對于有污染的重工業(yè)過度依賴，也有城市管理薄弱原因，導(dǎo)致涇渭新城整體面貌不佳。

在撰寫這篇稿件之前，我們也去過不少工業(yè)區(qū)，例如蘇州工業(yè)園、吳江工業(yè)區(qū)、寧波海曙、合肥瑤海陶沖湖、北京亦莊工業(yè)園等，雖然發(fā)展有好有壞，但沒有一家新工業(yè)區(qū)變成這種情況。

雖然，涇渭新城品質(zhì)感不高，價格始終在樓市墊底，但絕對不能說，它是投資者的噩夢，因為買在這里的群體，都是買不起主城區(qū)的那一批！而隨著國際港務(wù)區(qū)的崛起、地鐵10號線的貫通，涇渭新城的未來仍然值得期待。

對于曾經(jīng)置業(yè)涇渭的人來說，涇渭新城就是“救生氣墊”，絕對不是什么投資巨坑，非要說它發(fā)展不如高新，形象不如曲江，一群馬后炮！

主要交通太差，無規(guī)劃。利用不了水資源。

涇陽房價都一萬多了，這塊離西安最近反而交通不行價格竟然只有八千

主要還是交通太差    距離都不說了

最飽受詬病的一點是，占據(jù)西安“四水交匯”之處，竟然打造一個超大工業(yè)區(qū)，這種算不算規(guī)劃失?。吭?jīng)，我們也感覺這是一步“臭招”，但當(dāng)我們了解一下西安的水域環(huán)境就會發(fā)現(xiàn)，整個西安只有高陵、臨潼處于渭河上游，并且高陵距離河岸最近。

沒有“總規(guī)”，老農(nóng)民瞎開發(fā)！

去年到高陵辦了個事，下午四點多我就坐上328路車趕往北客站，在中途發(fā)現(xiàn)那車是去涇渭分明半島的，于是趕緊下來又搭了個滴滴到車城花園那兒，好容易等了個314路車，我提前預(yù)訂7:20的高鐵票，滿以為到車站沒問題，結(jié)果那個電瓶車悠悠晃晃7:16才到北站附近，我上氣不接下氣趕到站門，高鐵下車了，害的我只好主了一宿。高陵的交通真的要改變一下，能給高陵人提供出行的方便。

高陵區(qū)整個房價都不行，所以拉低了經(jīng)開的房價。

漲價前半年三千五買的。豈不是賺大了。

交通，西高不死，天理難容

你們高陵不是省中心城市，真的是把你們屈才了{:mocs_32:}{:mocs_32:}{:mocs_32:}{:mocs_32:}{:mocs_46:}

等港務(wù)區(qū)發(fā)展好了，跨渭河再來三座橋就發(fā)展起來了。

在白樺林家愿買房幾年了開發(fā)商也辦不了房產(chǎn)證是怎么回事，有人知道嗎

莘琳 發(fā)表于 2021-2-21 21:22
在白樺林家愿買房幾年了開發(fā)商也辦不了房產(chǎn)證是怎么回事，有人知道嗎

鄰居，我房產(chǎn)證已經(jīng)拿到手一年了，自己去辦吧