西安調(diào)控終于不再賈了。

zrc 發(fā)表于 2020-12-2 16:02
西安哪里與眾不同了?是均價比成都、武漢高了，還是漲勢比合肥、鄭州兇了？也就2018年雄起了那么半年，還 ...

政策比人家松，這回才來個稍微嚴(yán)格的政策

zjxz2008 發(fā)表于 2020-12-2 11:36
不是所見略同，我從來和你不同，我講邏輯，你涼感性，你不要只看結(jié)果。。。我從來都是一事一分析。今年6. ...

不是減少了撒，是一夜之間就沒了1萬套，誰知道去哪了。不過估計后面還會再漲回來

Aren-E 發(fā)表于 2020-12-2 13:44
唱空西安房價的將會被現(xiàn)實狠狠教訓(xùn)，需要買房的盡早買，特別是剛需和改善性需求，別讓你的收入增長追不上房 ...

這個表述，一看就是賣家的口吻

chansonni 發(fā)表于 2020-12-4 19:00
不是減少了撒，是一夜之間就沒了1萬套，誰知道去哪了。不過估計后面還會再漲回來

總之你的預(yù)判和我差了n個級別。

不會跌，不要問為什么，自己多動腦子從政治，經(jīng)濟，軍事，民生綜合考慮

伴隨著最近我們的真有好房在全國各地的落地，和每一個地方城市合伙人聊天，所有人都集中性的給到一個意見：2021年，真正要注意的是，每個地方的二手房的趨勢。
這件事情無聲無息，但本質(zhì)上決定的不同城市的房價軌跡。
01
其實是有幾個城市的二手房數(shù)據(jù)。

首先來看下上海。
上海今年二手房的成交算是最近這四年來表現(xiàn)的最好的一年了
疫情之后成交量一直維持在2萬套以上，這個套數(shù)可以說是非常大的一個量，9月份甚至沖破3萬套，這樣的數(shù)據(jù)也只有2015年2016年才會有的成交量。
要不是10月份銀行信貸用的差不多了，我估計后面會持續(xù)保持在3萬的成交量上。
所以上海二手市場的徹底激活應(yīng)該已經(jīng)成為了事實。
再來看看杭州，杭州很多人覺得是一手熱，但是我們看下二手的成交。
11月杭州市區(qū)二手房成交量10088套成為今年以來的第6個破萬月
到目前為止杭州二手成交超過9萬套，超過2018年全年和2019年全年，如果沒意外整個2020年杭州二手房給的成交量有望破十萬套。
一線城市和二線城市如此，我們再來看看浙江的三線城市數(shù)據(jù)，也是我的老家。

我們也可以看到，二手房的成交量也是非?；钴S，從6月開始，臺州的月均二手成交套數(shù)也一直保持在一萬套左右。

再來看看南京吧，江蘇省會城市的南京。
這個勢頭非常明顯了4月開始就一直在1萬套的成交量
所以大家記住一個數(shù)字：一萬套。
一萬套意味著，二手房不再是一個分支市場，而是整個商品房交易市場內(nèi)的絕對主流。
不論是一二三線的城市，暗藏的二手成交會比我們想象的還要活躍。
如果每套房按照100萬的總價來測算，每個城市每個月都會有最少100億的資金量在流動。200萬一套就是200億，400萬一套就是400億。

大家可以感受一下。
僅僅二手盤，單個城市每年就是一個千億市場，一個不受政策影響，不太有爆點事件，相對低調(diào)，但卻實實在在龐大強勁的千億二手市場。
02
以上是現(xiàn)象，是數(shù)據(jù)，但底層邏輯是什么，這才是我關(guān)心的。
當(dāng)你走過足夠多的城市，你會發(fā)現(xiàn)到處彌漫著改善的需求。
當(dāng)然，關(guān)于改善，第一訴求可能和你想的不一樣，首當(dāng)其沖的改善就是：房票改善。
走遍杭州和南京，這兩個城市充斥著打新盤的邏輯。
什么是打新盤，就是看到這里的一手房要明顯低過于邊上的二手房，就想著把自己的房子賣了，拿到房票獲得購買力然后去買一手房。

上海的總價成交結(jié)構(gòu)
其實已經(jīng)非常清晰的說明了這個問題了，為什么不讓大家碰老破小，就是因為這個產(chǎn)品在整個市場池子里處于末端產(chǎn)品。
而大家不論在房票改善還是生活改善的主旋律里，都會選擇換掉這些產(chǎn)品。
把自己有限的房票，變成更好更新的房產(chǎn)。
在杭州很多人的觀點就是投資是應(yīng)該買住宅，杭州市場的一手房收到全民打新的熱捧，而交付的一手房很快在二手房市場內(nèi)因為次新房的定位得到充分的市場價格認(rèn)可。
這樣三年等待讓很多人看到完整價值兌現(xiàn)的閉環(huán)。

當(dāng)然這個邏輯可能很多人都意識到，但是問題是，為什么今年會特別明顯。
上海就不用說了，每4個在市場上買房的人，就有3個是買二手的。
南京整個市場的成交結(jié)構(gòu)在一手足量供應(yīng)的前提下，市場接受已經(jīng)是一手二手一比一，杭州的情況也非常類似。
真的就像很多人說的那樣因為外部環(huán)境怎么怎么樣大家就拼命的買房么。
一切都能夠在時間軸里找到答案。




我記得我在兩年前我的創(chuàng)業(yè)兩周年演講里分享過一個數(shù)據(jù)，大量的二線城市的存量房在增加，而且速度極快。
背后的因素就是因為2016年的全國大熱年，2018年各地都迎接了史上最大規(guī)模的交房。
當(dāng)市場上的次新房占據(jù)二手房的一定比例的時候，存量房之間也開始比較，互相之間也有了鄙視鏈。
這樣的鄙視鏈也決定了二手房本身的洗牌。
03
說到這一點我和大家分享一個我真實的故事，我是來自臺州的一個小縣城的小鎮(zhèn)青年。
這個地方小到碧桂園都還沒來的地方，可見有多小。

因為常年沒有正兒八經(jīng)的一手房開發(fā)，所以嚴(yán)格意義上也不存在什么二手房流通，因為大家都有房子住，也不知道換到哪里。

大概兩三年前終于樓市有點跡象，一些小品牌開始有開發(fā)了，土地也開始有供應(yīng)了，我就給爸媽買了一套房子。
算是當(dāng)?shù)乜梢再I到最好位置的一個項目了，單價一萬。
然后今年交房了，在當(dāng)?shù)刈顝姷臉?biāo)簽就是終于等來了一個完整的社區(qū)。
完整的社區(qū)什么意思。
就是是一個有圍墻的小區(qū)了，有物業(yè)有景觀有社區(qū)配套。所以大家可以感受下之前我們那里的居住氛圍。
小區(qū)挺熱鬧，氛圍挺好，物業(yè)也是綠城的，然后我一打聽，小區(qū)的二手房價格可以到1.5萬了。
我就問了句為什么房價漲這么快，我老媽說了一句挺讓我意外的話：這個小區(qū)存在了讓我們終于知道好小區(qū)是怎么樣的了，所以大家都想把自己老房子賣了買過來。

是的，次新房讓更多的人開始重新選擇。
在大量的小縣城，大家住的都是什么樣的房子，不知道各位有沒有去看《除暴》，吳彥祖在信號塔上勘察地形的時候有個鳥瞰。
大概就是這個樣的，小鎮(zhèn)青年一定能夠感同身受
所以當(dāng)所有人看到好社區(qū)在身邊交付的時候，會推動他們賣掉自己現(xiàn)在住的房子，理由也很簡單。
本來住的不好，賣掉還能換錢，然后住到好的地方去，為什么不去。
這種簡單的邏輯正在每一個二三線城市內(nèi)快速傳播，和投資無關(guān)，和通貨膨脹無關(guān)，和國內(nèi)外什么所謂的經(jīng)濟形勢也沒關(guān)系。
所有人的單純訴求就是為了換到一套好房子而已。
當(dāng)然，提前買到一手房的人，比如我媽，買完之后都會感慨，早知道多買一套就好了，住一套賣一套，等于白撿一套好房子。

所以你看，買房投資這事就是這么簡單，不需要學(xué)習(xí)什么高深的技巧，只要買一套，就大概全知道。
04
一切都在加快。
樓市在經(jīng)歷了2016年這樣的年份之后，至今依然有蝴蝶效應(yīng)在推動者市場發(fā)展。

所以我們試著真的解讀這樣的現(xiàn)象，如果未來按照這樣的邏輯發(fā)展。
一邊城市的發(fā)展開始交付更多的項目，而這些項目在老破小為主體的二手房市場里呈現(xiàn)出強勁的差異性和品質(zhì)感從而保證充分的溢價，二手市場開始激活。

而提前購買一手房等到交付階段看到了房產(chǎn)的保值性，隨之而來城市繼續(xù)在開發(fā)，一手房繼續(xù)在供應(yīng)。
肉眼可見的，二手房的交易會越來越頻繁。
不論是賣掉二手買一手，還是賣掉老破小換次新房，這樣的內(nèi)循環(huán)會變得更加強勁。

越來越多的城市會進入到二手千億規(guī)模的賽道，越來越多的城市一手和二手的成交會并駕齊驅(qū)。

所以這件事對我們來說意味著什么，所有的購房者需要想到什么。

那就是賣房思維。
是的，所有現(xiàn)在買房人，都要想到未來五年，自己現(xiàn)在買的房子能不能賣的出去。
說真的現(xiàn)在買房已經(jīng)不難了，人人都有房子的當(dāng)下，其實就等于人人擁有購買力。
但是如今我們購買的房子，在五年之后是否還有足夠的流通性，這個就是一個發(fā)人深思的問題。
我推薦很多人盡可能的買一手，倒不是說一手有多好或者說二手不能買，我自己最近買的就是二手房，而且不少二手是有撿漏機會的。
關(guān)鍵是，購買一手整個產(chǎn)品力是可以保持在行業(yè)基準(zhǔn)線的，也就是未來三五年是具備市場流動性的。
而二手盤最難的其實是選盤，我們看到上海都發(fā)展這么久了市面上60%的比例依然還是老破小，那么如何買到對的二手房，或者如何買到未來五年還能賣掉的二手房，就是一件很難的事情。
這漫天飛舞的二手房，很多時候購買者一焦慮或者一慌亂就容易做錯選擇。

這也是為什么要培養(yǎng)自己的換房意識，就是我們在看透地段潛力的同時，要能夠看到這個產(chǎn)品五年后還會不會是市場主流需求的產(chǎn)品。

這件事也不能依賴中介，中介是根據(jù)購買力做房源匹配，而每一個買房人需要對購買力做出產(chǎn)品力匹配。
05
嗯，很難，未來會越來越難，這不是一個人人買房的時代，這也不是一個人人賣房的時代，但毫無疑問這是一個人人換房的時代。
漫天飛舞的二手房在我們身邊停留，又是賣房又是買房的我們來說，在哪一朵雪花上出手，就靠自己了。

zjxz2008 發(fā)表于 2020-12-5 16:05
總之你的預(yù)判和我差了n個級別。

我沒有預(yù)判，也沒有級別撒。我就只看二手掛牌數(shù)據(jù)，別的數(shù)據(jù)不掌握，也不關(guān)注

調(diào)控不如加大供地數(shù)量！如果房屋海量供應(yīng)，看他房價能漲上去？現(xiàn)在長沙為何房價低，本地人說實際上就是供應(yīng)量特別大，并不是只靠限購壓住了價格！

近郊的不限購區(qū)域   不知道受不受政策影響

西安還是假！鄭州，天津幾年前，第二套全是首付60%，西安現(xiàn)在二套首付還要細(xì)分了那么多檔次！

zrc 發(fā)表于 2020-12-1 23:53
只是在為接下來的漲價背書而已，我政策也出了，力度不可謂不大，它還是要漲，那我也沒辦法。

看和誰比，相對于鄭州，長沙，還是假。。還是力度小。。鄭州只要2套非結(jié)清公積金的就是60%,不像西安一大堆眼花繚亂的例外。。

看看長沙，管理房地產(chǎn)才是真的用心了！好多方法都是全國首創(chuàng)！解決房屋辦證遺留問題，也是全國首創(chuàng)，交房即交證也是全國首創(chuàng)，限購全國最嚴(yán)同時天量供地！西安，就是糊弄老百姓，一天混吃等死！