9月首周，西安全區(qū)共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目1512套房源結(jié)束登記

9月首周，西安全區(qū)共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目1512套房源結(jié)束登記。

其中，港務(wù)區(qū)兩大紅盤楓林九溪、電建泛悅城共計(jì)推貨718套，占據(jù)首周新房推貨量的48%！

繼上周藍(lán)庭序（南飛鴻·十年城）后，本周高新區(qū)迎來兩大純新盤首秀，西安人對于置業(yè)高新的執(zhí)念已無須贅述，登記平臺(tái)也一度出現(xiàn)BUG。

01 1.4萬/㎡成鴻溝，港務(wù)區(qū)關(guān)山難越！

進(jìn)入第二周（9月7日-13日），西安全區(qū)共計(jì)11個(gè)項(xiàng)目、1791套房源上線登記。

截至13日，這11個(gè)項(xiàng)目中共計(jì)8盤1497套房源結(jié)束登記并公布核驗(yàn)結(jié)果，另有3個(gè)項(xiàng)目將于今天（14日）結(jié)束登記。

從目前的核驗(yàn)結(jié)果來看，華潤置地·未來城市DK8、DK9分別推貨183、128套，最終核驗(yàn)通過數(shù)達(dá)到404、234，確定搖號(hào)。

作為港務(wù)區(qū)乃至西安“網(wǎng)紅”熱盤，該項(xiàng)目逢推必?fù)u，本次搖號(hào)也在意料之中。

有趣的是，自2020年以來，港務(wù)區(qū)迅速躥紅，但區(qū)域內(nèi)房價(jià)大多徘徊在1.2-1.3萬左右。

目前港務(wù)區(qū)在售的項(xiàng)目及價(jià)格如下：

| 圖片來源：百度地圖

目前在售的樓盤中，僅楓林九溪和華潤置地·未來城市的新房均價(jià)超過1.4萬。

楓林九溪此前均價(jià)在1萬出頭，本次推出項(xiàng)目新組團(tuán)楓林九溪·藍(lán)溪后，均價(jià)高達(dá)14207元/㎡。

但項(xiàng)目銷售平平，推出404套房源，雖然登記數(shù)達(dá)到403組，但最終核驗(yàn)通過數(shù)僅246組，未核驗(yàn)或申請撤銷數(shù)達(dá)到153組，棄選率達(dá)到38%。

| 圖片來源：西安房管局

華潤置地·未來城市此前于8月21日登記的房源中，DK8/DK9價(jià)格均為14000元/㎡。最終，DK8共計(jì)424組登記，核驗(yàn)通過325組，DK9共計(jì)361組登記，核驗(yàn)通過275組；

本次推盤價(jià)格略有下調(diào)，DK8均價(jià)13844.31元/㎡，核驗(yàn)通過404組；DK9均價(jià)13794.43元/㎡，核驗(yàn)通過234組。

由此可見，港務(wù)區(qū)目前市場仍是“價(jià)格為王”，這也反映出購房者的真實(shí)心態(tài)，在區(qū)域發(fā)展尚不成熟的階段，1.4萬/㎡的價(jià)格依然是港務(wù)區(qū)難以逾越的關(guān)山！

其實(shí)出現(xiàn)這種價(jià)格反饋的現(xiàn)象也很好理解。

首先，作為新房價(jià)格的支撐點(diǎn)，港務(wù)區(qū)的土地成交雖然在近來如火如荼，大牌房企云集港務(wù)區(qū)拿地。

但從價(jià)格來看，港務(wù)區(qū)目前樓面價(jià)仍舊徘徊在4-5千，這與主城區(qū)、西咸新區(qū)地王頻出、樓面價(jià)屢屢刷新形成了鮮明的對比。

例如今年以來，上月港中旅將灃西樓面價(jià)推至10127元/㎡的新高；招商以13860元/㎡拿地航天基地，再次穩(wěn)固自己“溢價(jià)之王”的寶座；更不必提主城區(qū)內(nèi)，地價(jià)破萬早已是家常便飯。

高地價(jià)促使開發(fā)商不得不推出高價(jià)高端項(xiàng)目，招商雍景灣、中鐵建西派時(shí)代、融創(chuàng)海逸長洲、碧桂園·云頂?shù)纫幌盗?萬+項(xiàng)目拔地而起。

相比之下，港務(wù)區(qū)穩(wěn)定的地價(jià)促使新房價(jià)格只能在1.3萬/㎡左右浮沉。

其次，區(qū)域的城建和人口導(dǎo)流也仍舊處于“進(jìn)行時(shí)”。

雖然港務(wù)區(qū)陸續(xù)引進(jìn)了鐵一中、陜師大、交大陸港醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)資源配套，但區(qū)域生活配套并不能遍及各個(gè)區(qū)域。

上周房參曾親自前往港務(wù)區(qū)實(shí)探，但映入眼中的大多是正在建設(shè)中的工地，生活氣息薄弱。

對于剛需購房者來說，眼見即為實(shí)，畢竟干癟的錢包不足以支撐剛需擁有與區(qū)域共同期待未來的底氣。

因此購房者對港務(wù)區(qū)價(jià)格波動(dòng)的反饋，顯得尤為敏感。

德美·萬有引儷、保利·和光塵樾兩個(gè)項(xiàng)目也分別獲得了412、150個(gè)登記數(shù)，需要搖號(hào)選房。

保利·和光塵樾本次開盤4#、8#、12#、16#樓棟6F洋房房源104套，面積區(qū)間134-142㎡，均價(jià)1.88萬/㎡。

該項(xiàng)目的火熱除自身品質(zhì)外，“同行對比”效應(yīng)顯著。房參查詢了周邊同價(jià)位房源，位于灃東能源金茂區(qū)的陜建灃渭壹號(hào)院（1.98萬/㎡）、中天宸悅（1.97萬/㎡）、萬萊逸宸（1.9萬/㎡）等均為精裝高層。

相較之下，保利·和光塵悅同價(jià)格卻能買到6F洋房，可謂性價(jià)比十足。

02 房價(jià)塵埃落定，軟件新城迎“爆發(fā)期”!

回顧上周登記，令人詫異的是，最吸引購房者關(guān)注的并非類似華潤未來城、綠城全運(yùn)村之流的剛需紅盤，反倒是高新區(qū)兩大純新盤，中?！の醴謇?、招商臻觀府賺足了購房者眼球。

中?！の醴謇?，均價(jià)1.96萬/㎡，雖最終未能搖號(hào)，但340套房源共計(jì)吸引545組家庭意向登記，其熱度可見一斑。

招商臻觀府，作為曾經(jīng)軟件新城地王項(xiàng)目，9月2日西安2020第12批商品房備案價(jià)公示中，項(xiàng)目高達(dá)2.2萬/㎡起的價(jià)格便令市場為之一顫。

雖然中海、招商兩大房企品牌影響力+破萬樓面價(jià)共同作用之下，項(xiàng)目注定為高端改善面世，但最終招商2.5萬/㎡的銷售價(jià)格依然令不少購房者咋舌不已。

甚至有購房者直言：招商的房價(jià)徹底擊碎了我置業(yè)高新的夢想！

為什么購房者會(huì)有如此悲觀的言論呢？

事實(shí)上，自去年3月21日，高新地產(chǎn)以195800萬元的總價(jià)、157%溢價(jià)率、13482元/㎡的樓面價(jià)，開啟高新軟件新城土拍新紀(jì)元后不久，招商便緊隨其后，在下半年8月23日，以11447元/㎡的樓面價(jià)徹底宣告軟件新城進(jìn)入“萬元地價(jià)”時(shí)代。

此后，天地源、中鐵建、隆基泰和、高科等品牌房企紛紛高溢價(jià)拿地軟件新城，目前區(qū)域內(nèi)樓面價(jià)已站穩(wěn)1.5萬高崗！

因此，招商臻觀府作為軟件新城“萬元地價(jià)”集合中，首個(gè)入市的項(xiàng)目，無疑將會(huì)是這些高地價(jià)樓盤的價(jià)格參考標(biāo)尺。

眾所周知，招商蛇口是2014年首進(jìn)西安的，首個(gè)項(xiàng)目招商依云落地曲江，卻適逢西安房地產(chǎn)市場最低谷的階段，因此招商在此后表現(xiàn)平平，沒能在西安房地產(chǎn)市場掀起波瀾。

蟄伏三年后，招商于2018年開始轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略思路，開始了高溢價(jià)拿地的征程。

灃西文教園、軟件新城、航天基地先后納入招商西安擴(kuò)張的版圖之中。

本次招商臻觀府推盤6#、8#、10#樓棟198套房源，面積區(qū)間142.51-186.38㎡，高層+小高層搭配，均價(jià)25680元/㎡，最終核驗(yàn)通過數(shù)105組。

值得注意的是，招商臻觀府首日登記時(shí)，意向登記數(shù)曾于一小時(shí)內(nèi)高達(dá)628組，但至下午4點(diǎn)時(shí)便已回落至103組。

這種登記變化著實(shí)令媒體從業(yè)人員以及購房者體驗(yàn)了一把“云霄飛車”的跌宕起伏。

房參聽聞，是住房登記平臺(tái)系統(tǒng)發(fā)生BUG導(dǎo)致，綠地國港新里城、華潤未來城等均出現(xiàn)類似問題。

項(xiàng)目是位于科技路與西三環(huán)交匯處西南角，毗鄰地鐵3號(hào)線魚化寨站、高新第18小、西安首座蘇寧廣場等優(yōu)質(zhì)城市配套，再加上項(xiàng)目自帶幼兒園、商業(yè)配套，目前周邊交通配套完善。

北側(cè)1.5公里內(nèi)，魚化寨片區(qū)內(nèi)卓越坊（16800元/㎡）、紫薇西棠（16009元/㎡），南側(cè)1.3公里處的藍(lán)庭序（16173元/㎡），已不屬于軟件新城板塊，但從價(jià)格上來看，更加親民，適合剛改客群。

在軟件新城內(nèi)高新、天地源、中鐵建、隆基泰和等項(xiàng)目也將于今年下半年至明年陸續(xù)面世，后期售價(jià)必然會(huì)再度刷新我們對高新新房價(jià)格認(rèn)知。

這三個(gè)均價(jià)1.6萬的項(xiàng)目或許是置業(yè)高新的最后機(jī)會(huì)。

03 市場罕見“趨穩(wěn)”剛需、改善兩頭利好

進(jìn)入9月第2周，西安新房市場并未延續(xù)首周的“火熱”狀態(tài)。

11個(gè)項(xiàng)目入市，雖然保利·和光塵樾、德美·萬有引儷、華潤未來城市兩地塊最終確定搖號(hào)，但相較此前電建泛悅城、綠城全運(yùn)村等動(dòng)輒“數(shù)千人搖”，還是略顯平淡。

而中?！の醴謇?、招商臻觀府等高價(jià)盤也是處于不溫不火的狀態(tài)，甚至有些差強(qiáng)人意。

房參認(rèn)為，對于購房者來說，這無疑是一種利好。

剛需的第一需求是自住，低價(jià)盤不必?zé)馈皳尫看髴?zhàn)”，更利于上車。

改善則無須擔(dān)憂過高的泡沫掩蓋未來預(yù)期，擁有更充足的時(shí)間來探尋高端盤價(jià)值點(diǎn)，更利于置換。

畢竟需要穩(wěn)定的除了樓市，也有萬千購房者的心。

回顧上周登記，令人詫異的是，最吸引購房者關(guān)注的并非類似華潤未來城、綠城全運(yùn)村之流的剛需紅盤，反倒是高新區(qū)兩大純新盤，中海·熙峰里、招商臻觀府賺足了購房者眼球。
中?！の醴謇?，均價(jià)1.96萬/㎡，雖最終未能搖號(hào)，但340套房源共計(jì)吸引545組家庭意向登記，其熱度可見一斑。


都不知道這結(jié)論怎么總結(jié)的？反正看了表格，我沒看出來！