西安本土開發(fā)商的“希望”？

上世紀(jì)九十年代，在城市化加速推進(jìn)下，西安地產(chǎn)市場(chǎng)開啟二環(huán)時(shí)代。本土開發(fā)商如雨后春筍般崛起，項(xiàng)目占據(jù)大部分黃金地段，迎來前所未有的機(jī)遇期。

到了2017年，西安地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入狂飆突進(jìn)階段，外埠品牌房企先后涌入西安，爭(zhēng)相分羹。競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情形下，本土開發(fā)商的發(fā)展日漸式微。

自此以后，西安地產(chǎn)市場(chǎng)銷售排行榜上前10位，再無本土開發(fā)商的“身影”。

最近，新的變化開始顯現(xiàn)，中國(guó)指數(shù)研究院（下稱中指研究院）發(fā)布2020年1月-7月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜，本土唯一一家房企——天地源股份有限公司（下稱天地源）上榜，以38.79億的銷售額位列第7。

沉寂三年后，終于重歸榜單，是否意味著西安本土開發(fā)商崛起有望呢？

1、錯(cuò)過的黃金期

1991年，一片荒野上，矗立起了西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱西安高新區(qū)）的牌子。

緊隨其后，城市開發(fā)也轟轟烈烈地開始。作為西安高新區(qū)管委會(huì)的下屬平臺(tái)公司，西安高科集團(tuán)旗下陸續(xù)培育出高新地產(chǎn)、高科房產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)、天地源幾家地產(chǎn)企業(yè)。

彼時(shí)，順著西安中軸線向北望去，作為同城兄弟的西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱西安經(jīng)開區(qū)）也是一片火熱的場(chǎng)景，西安雅荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱雅荷地產(chǎn)）、西安榮華集團(tuán)有限公司（下稱榮華集團(tuán)）、西安海榮房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱海榮地產(chǎn)）、陜西榮民房地產(chǎn)有限公司（下稱榮民地產(chǎn)）等地產(chǎn)企業(yè)，開始了從無到有、從小到大的過程。

同一時(shí)期，西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱天朗地產(chǎn)）、西安星火地產(chǎn)開發(fā)有限公司等房企則以城西為起點(diǎn)，輻射整個(gè)西安，攻城略地，勢(shì)頭猛烈。

這些本土開發(fā)商們撐起了西安樓市。彼時(shí)，西安市二環(huán)外皆是待開發(fā)土地，二環(huán)里的舊城改造也帶來市場(chǎng)契機(jī)。

沒有“外來戶”的日子，西安的地產(chǎn)江湖流傳的都是本土開發(fā)商的“彪悍戰(zhàn)績(jī)”，諸如“高科五虎”“房企四小龍”“一個(gè)榮民地產(chǎn)，半個(gè)龍首原”等。這是西安本土開發(fā)商的“黃金時(shí)代”。


進(jìn)入千禧年后，變化來得太快，局勢(shì)也開始扭轉(zhuǎn)。

作為首個(gè)進(jìn)入西安的外埠房企，中海地產(chǎn)在西安南二環(huán)高調(diào)拿地，推出中海華庭項(xiàng)目，市場(chǎng)反響不錯(cuò)。

此后，隨著外埠“鯰魚”不斷涌入，西安本土開發(fā)商稱霸的局面被打破。

第一個(gè)拐點(diǎn)是2009年，外埠房企在西安市場(chǎng)的成交份額上升到51%。彼時(shí)，萬科、萬達(dá)、金地、恒大、龍湖等全國(guó)知名房企相繼進(jìn)入西安，開始“分食”西安樓市。

第二次拐點(diǎn)是2015年，樓市調(diào)控措施之下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，本土開發(fā)商資金壓力巨大，掀起了一場(chǎng)“聯(lián)姻”熱潮。天朗地產(chǎn)將旗下數(shù)個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，榮華集團(tuán)先后與碧桂園、萬科合作，云南城投置業(yè)股份有限公司參與海榮地產(chǎn)旗下多個(gè)項(xiàng)目……

此消彼長(zhǎng)之下，本土開發(fā)商逐漸式微。數(shù)據(jù)顯示，西安房企2017年商品房銷售金額排行榜上，本土開發(fā)商無一上榜。

之后，即便西安地產(chǎn)市場(chǎng)迎來牛市，在房?jī)r(jià)飛漲的情形下，本土開發(fā)商已然錯(cuò)失機(jī)遇。

2、三年之后重回榜單

2017年-2019年，在西安房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)排行榜上，本土開發(fā)商集體缺席。

天地源副總裁原學(xué)功對(duì)財(cái)經(jīng)西部表示，“前幾年全國(guó)性的房企投入大量資金，恰逢陜西省經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)整體價(jià)值和價(jià)格的提升，吸收了這些大額投資，實(shí)現(xiàn)了非常好的回報(bào)。而本地房企在這一輪增長(zhǎng)中，獲取資源的能力比較欠缺，沒有做好準(zhǔn)備?！?br />
直到最近，中指研究院發(fā)布2020年1月-7月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜，TOP10房企進(jìn)入門檻為31億元，天地源以38.79億元的銷售額位列第7，領(lǐng)先于恒大西安，與第6名綠地西安相差2.64億。


那么，從下半年的情況而言，會(huì)有怎么樣的市場(chǎng)格局呢？

一般來說，土地儲(chǔ)備和樓盤項(xiàng)目是影響房企“成績(jī)單”的主要因素。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科西安下半年除了剛推出的萬科·金域香堤外，北二環(huán)與朱宏路交匯處的萬科悅府或?qū)⑼瞥?。與萬科西安僅差9億銷售額的融創(chuàng)西安，今年7月初在港務(wù)區(qū)拿下578畝商住用地，還有融創(chuàng)奧體時(shí)代項(xiàng)目的展廳已開放。

這兩家房企的銷售額都在百億以上，而位列第三的碧桂園西安銷售額為81億元，下半年繼續(xù)推盤碧桂園香湖灣1號(hào)以及碧桂園·閱江府，但距離超越萬科西安和融創(chuàng)西安還有一定距離。

除了備受矚目的前三，第四至第十名的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，彼此差距不過3億左右的銷售額，隨便開盤一個(gè)項(xiàng)目，名次就能提升不少。

就拿天地源來說，去年11月在西安高新區(qū)軟件新城拍得的地塊，很快就要推出。

與西安一鄰之隔的鄭州市，本土開發(fā)商的實(shí)力雄厚，呈現(xiàn)出截然不同的景象。

在中指研究院發(fā)布的2020年1月-7月鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜上，4家鄭州本土開發(fā)商進(jìn)入前十。其中，正商集團(tuán)和康橋集團(tuán)分別以133.4億、114.5億的銷售額，奪得第一、第二名。

“在房地產(chǎn)的黃金二十年，西安本土開發(fā)商成長(zhǎng)速度有點(diǎn)慢。這有多方面因素，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集又是資源密集型行業(yè)，想要做大做強(qiáng)，既要有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，也要有很強(qiáng)的資源集聚能力?！痹瓕W(xué)功認(rèn)為，從前拿到一塊地，實(shí)現(xiàn)收益，再拿一塊地，在快速發(fā)展的節(jié)奏中，這有點(diǎn)落伍，當(dāng)然行業(yè)的集中度和趨勢(shì)肯定是不會(huì)變的。

3、堅(jiān)守還是轉(zhuǎn)型？

如今，本土開發(fā)商時(shí)隔三年重回榜單，為市場(chǎng)提供很大信心，是否意味著西安本土開發(fā)商將重新崛起?

原學(xué)功說得直接：“在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，本土開發(fā)商的發(fā)展空間一再被擠壓，近年來的西安房地產(chǎn)榜單大多被頭部開發(fā)商占據(jù)，所以現(xiàn)在講本土開發(fā)商的崛起還為時(shí)尚早?！?br />
未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，將不可避免地進(jìn)入“寡頭時(shí)代”，西安本土開發(fā)商也會(huì)面臨更加艱難的挑戰(zhàn)。

對(duì)此，原學(xué)功也有著類似擔(dān)心，“房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，集中度越來越高，頭部房企不管是發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、發(fā)展質(zhì)量，都越來越好，更多的尾部房企掉隊(duì)，被逼轉(zhuǎn)型，對(duì)于天地源來說，重要的是找準(zhǔn)發(fā)展的路徑?！?br />

事實(shí)上，在政策收緊以及房地產(chǎn)增長(zhǎng)步入平穩(wěn)期的形勢(shì)下，房企多元化布局的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，西安諸多本土房企早已“上馬”。

比如，雅荷地產(chǎn)從2014年開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游和文化地產(chǎn)等方向調(diào)整。海榮地產(chǎn)官網(wǎng)的新聞動(dòng)態(tài)還停留在2017年“弋陽小鎮(zhèn)”項(xiàng)目開工建設(shè)。榮華集團(tuán)則轉(zhuǎn)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。天朗地產(chǎn)加碼特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

據(jù)悉，天地源也在積極尋找第二主業(yè)，但還是以房地產(chǎn)為核心，主要向上下游的產(chǎn)業(yè)鏈謀求融合發(fā)展。

不過，在行業(yè)洗牌下，多數(shù)西安本土開發(fā)商仍在堅(jiān)守主業(yè)。

無論是轉(zhuǎn)型，還是堅(jiān)守，都是房企根據(jù)大環(huán)境做出的適當(dāng)判斷。至于西安樓市整體情況，值得注意的是，在疫情沖擊下，投資者依舊看好西安樓市，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍同比增長(zhǎng)4.6%，但具體項(xiàng)目的銷售情況卻呈現(xiàn)出一種趨冷狀態(tài)。

前兩年，大部分住宅項(xiàng)目銷售處于需求和供應(yīng)不對(duì)等狀態(tài)，搖號(hào)成為必然趨勢(shì)。“今年搖號(hào)項(xiàng)目占比降低到40%，10個(gè)項(xiàng)目4個(gè)才會(huì)搖號(hào)，這種狀態(tài)反應(yīng)出市場(chǎng)進(jìn)入冷靜階段，還有宏觀經(jīng)濟(jì)的壓力，也傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)?！痹瓕W(xué)功說。

原學(xué)功還表示：“我個(gè)人看法是以穩(wěn)為主，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大的波動(dòng)，比如說斷崖式的下降或者說快速的增長(zhǎng)，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。”