西安二手房城外緣何比城內(nèi)的貴？

　　想買一套二手房，這些天通過網(wǎng)絡(luò)、中介公司等渠道了解了好多房源信息，心里大致有了些概念和輪廓。整體感覺，在一環(huán)區(qū)域想找一套價格每平方米萬元左右的二手房，不是什么難事，二環(huán)區(qū)域二手房均價則徘徊于每平方米在13000元—16000元區(qū)間，而三環(huán)熱點區(qū)域的二手房源，特別是高新和曲江區(qū)域的，價格則在16000元/m2以上。

　　購房者趙先生很是疑惑，他不明白房價不是唯地段論么?怎么在傳統(tǒng)的城核心、城中心，如今的二手房價格卻與近些年新崛起的三環(huán)區(qū)域形成迭次逆差，且成趨勢日益明顯?

　　一環(huán) 品質(zhì)決定價格

　　業(yè)內(nèi)人士認為，傳統(tǒng)的西安一環(huán)城核心區(qū)域，城墻、鐘鼓樓等文物古跡密布，企事業(yè)單位家屬區(qū)、家屬院相鄰成片，在“多拆少建、只拆不建”的大背景下，僅有的商品住宅樓盤也是見縫插針，可售的二手住宅呈現(xiàn)出房源稀少、房齡長、戶型產(chǎn)品陳舊、社區(qū)環(huán)境遜色等特點。在人們追求品質(zhì)、環(huán)境、特色、舒適，甚至品位和附加值的房地產(chǎn)下半場“白銀時代”，這些房源與新興的科技、綠色、生態(tài)等住宅產(chǎn)品相比價格便宜，是一種必然現(xiàn)象。

　　傳統(tǒng)核心城區(qū)商品住宅，幾乎都分布在規(guī)模小、體量小，僅有幾棟或一棟樓宇構(gòu)成的小樓盤。這些樓盤受限高限形和地域狹小等條件的制約，一般以多層小高層為主，樓宇結(jié)構(gòu)普遍為塔式、點式樓或板點結(jié)合，很少見板式樓，產(chǎn)品不是東曬、西曬甚至不乏房間窗戶全在北向的戶型。這樣的住宅采光、通風、視野自然不理想，僅從健康舒適度考慮，購房者即使愿意出手，也不會掏大價錢。

　　一套使用十幾年的住宅價格，怎么能和剛交付的房子相提并論，盡管都是二手房。置業(yè)者王先生說：“商品房使用年限為70年，如果將房價分攤在每一年中，使用十幾年的二手房出售至少要打八折。目前，在一環(huán)區(qū)域，我去看了幾處房源，房齡都在10年以上，價格每平方米在12000元左右，盡管這是現(xiàn)今二手房的谷底價格，但從品質(zhì)角度去衡量，還是讓人有幾分猶豫?！?/font>

　　二環(huán) 配套成就價值

　　“娃今年上南二環(huán)附近某中學了，距離家坐公交有十幾站的距離，不想讓娃來回奔波太辛苦，想在學校周邊租一套單元房，全家人搬過去。可跑了好幾家中介，都感覺出租房源租金有點貴?！焙蜗壬f，與其每月掏近3000元的房租，還不如湊些首付在該地段買一套二手房，用這些租房的錢還月供，這樣幾年下來，也不至于感覺十幾、二十萬元白白付給別人，還能得一套房產(chǎn)，再說，這樣的學區(qū)房，更不用擔心會貶值資產(chǎn)縮水?！?/font>

　　“二環(huán)區(qū)域名校匯聚、醫(yī)院扎堆，各種商業(yè)街區(qū)商場大樓更是鱗次櫛比，是名副其實的城市中心區(qū)。”某地產(chǎn)公司趙總認為，一個樓盤項目的檔次、價格取決于該樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌，但一個小區(qū)住宅的價值和升值空間，卻是由地段和樓盤所處的城市配套來決定的。家周圍2公里、1公里甚至幾百米就有學校、醫(yī)院和商業(yè)，業(yè)主日常生活要省心，省去很多時間和精力。這也正是該區(qū)域房價穩(wěn)健、小區(qū)入住率高、二手房易租易售的原因所在。

　　“二環(huán)區(qū)域內(nèi)，每平方米售價在13000元左右的二手房很難找，除非是居住氛圍差、人氣低、品質(zhì)遜色的個別小區(qū)，或一些小產(chǎn)權(quán)房、單位福利房?！绷私庵?，中介公司張經(jīng)理談到，目前，該區(qū)域二手房源房齡普遍都在10年左右，價格區(qū)間每平方米在14000元——16000元左右。從供需關(guān)系上看，該區(qū)域房源一直緊俏，備受購房者青睞。”

　　三環(huán) 速度營造未來

　　“從三環(huán)自駕車上高速去臨潼大概半個小時，但如果從鐘樓出發(fā)一個半小時未必會到。時速不低于60公里，同樣的距離節(jié)約時間至少一個小時，這就是三環(huán)的速度和效率?！眲偵习鄡赡甑男⊥跽f：“我們剛需年輕一族的購房訴求，是不會考慮老城區(qū)那種擁擠、吵嚷的環(huán)境，出行便捷體驗速度的快感，不落后于人避免時間的邋遢是我們置業(yè)的首選。所以，好多同學及同事安新家都選擇三環(huán)區(qū)域?！?/font>

　　“三環(huán)區(qū)域的二手房每平方米在16000元左右應(yīng)該是平均價格了，稍微看上眼、感覺環(huán)境不錯的房源，價格都會比這個高?！敝脴I(yè)者黃先生說，父親退休了，想把老家的母親也接來在西安頤享天年，需要找一個交通便捷、綠化好、符合老人喜愛花草的特性、有健身運動場所或周邊公園的小區(qū)，買一套二手房，幾經(jīng)考慮，全家都認為三環(huán)區(qū)域最適合?！?/font>

　　城里寸土寸金空間小、拆遷成本高、樓宇建設(shè)受條件制約周期長、樓盤開發(fā)利潤薄，開發(fā)商只好把目光投向城外。在城外拍一塊新地、凈地，易經(jīng)營、易建設(shè)、易塑造，有空間去營造環(huán)境、有時間來精雕細琢，抓住購房者的訴求點匠心獨具，只為樓盤產(chǎn)品名利雙收……這就是開發(fā)商對郊外樓盤建設(shè)趨之若鶩，城外房子為什么比城里價格高的原因所在。 海江

來源：西安晚報

如果一環(huán)以內(nèi)的房子是六層以內(nèi)的板樓，價錢又如樓主所說的一萬以內(nèi)，那我勸樓主還是選內(nèi)環(huán)里這樣的樓房買吧。我個人覺得，三環(huán)附近那些動輒30幾層的新樓，再過個十年，真的會有貧民窟的趨勢，物業(yè)難以為繼。而且，這些30幾層的樓房完全沒有再開發(fā)的潛力。相反，樓主提到的地段，那的確是內(nèi)環(huán)以內(nèi)優(yōu)于三環(huán)外的。自己家住的樓，外面破舊點沒啥。只要周邊成熟，生活方便，下點功夫好好把室內(nèi)裝修做好，關(guān)起門來過日子，誰舒服誰知道。

參考別的城市，比如北京，西安二環(huán)內(nèi)的房子價值回歸只是時間問題！

一環(huán)里選二手房主要看學區(qū)、醫(yī)院和地鐵
找個好學校、出行、醫(yī)療都方便，小區(qū)環(huán)境差一點也可以接受

價值回歸，只是時間問題

也從一個側(cè)面說明西安房地產(chǎn)市場不成熟，購房理念不成熟。

說的是南郊吧，東西北郊不適用此規(guī)則

{:mocs_50:}

價格肯定是中心貴。問題是，中心永遠在不斷變換位置（BJ除外）

房地產(chǎn)市場的一個看點                                                                                                   

趙國政 發(fā)表于 2019-11-21 15:21
參考別的城市，比如北京，西安二環(huán)內(nèi)的房子價值回歸只是時間問題！

不可能 那是因為北京的核心 公司 教育一切都在中心 西安城里是旅游 商業(yè)

西安大公司大企業(yè)都在南邊

長安怎么說，三環(huán)外

南三環(huán)外的曲江環(huán)境最優(yōu)，中海凱旋門二手房已經(jīng)20000了

秋色從西來 發(fā)表于 2019-11-21 14:33
如果一環(huán)以內(nèi)的房子是六層以內(nèi)的板樓，價錢又如樓主所說的一萬以內(nèi)，那我勸樓主還是選內(nèi)環(huán)里這樣的樓房買吧 ...

想想這30多層的樓，都有點后怕