西安樓市變了：過(guò)去“搖不到”，現(xiàn)在“賣(mài)不掉”？

千人“連夜排隊(duì)”，200套房子開(kāi)盤(pán)還剩80余套；幾度出現(xiàn)千人登記的盤(pán)，現(xiàn)在能繼續(xù)“搖號(hào)”選房已不錯(cuò)……

開(kāi)盤(pán)“秒光”、“千人搖”等現(xiàn)象也越來(lái)越少；過(guò)去不少盤(pán)一度出現(xiàn)“搖不到”，目前不少盤(pán)面臨“賣(mài)不掉”：市場(chǎng)畫(huà)風(fēng)轉(zhuǎn)換為何如此之快？

市場(chǎng)是突然轉(zhuǎn)變的嗎？

2019年上半年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量624.3萬(wàn)㎡，成交749萬(wàn)㎡，成交均價(jià)12077元/㎡，達(dá)到歷史新高！

6月份的主要數(shù)據(jù)為：住宅供應(yīng)量為151.8萬(wàn)㎡，成交量145.7萬(wàn)㎡，供需比為1.04，成交均價(jià)為12132元/㎡。

開(kāi)盤(pán)去化率：主城區(qū)開(kāi)盤(pán)21個(gè)，整體去化率82%；外圍城區(qū)開(kāi)盤(pán)15個(gè)，整體去化率85%?？傮w去化率在83%以上。

以6月份的數(shù)據(jù)為基數(shù)，看看7-10月份這四個(gè)月的住宅供應(yīng)量、成交量、開(kāi)盤(pán)去化率的情況：

7月份：住宅供應(yīng)量63.7萬(wàn)㎡，環(huán)比降58%；成交量157.7萬(wàn)㎡，環(huán)比漲8.2%；成交均價(jià)12467元/㎡，環(huán)比漲2.8%；開(kāi)盤(pán)29個(gè)（次），整體去化率80%，環(huán)比降3%。

8月份：住宅供應(yīng)量185.3萬(wàn)/㎡，環(huán)比漲191%；成交123.8萬(wàn)㎡，環(huán)比降21.5%；成交均價(jià)11569元/㎡，環(huán)比降7.2%；開(kāi)盤(pán)42個(gè)（次），整體去化率77%，環(huán)比降3%。

9月份：住宅供應(yīng)量175.7萬(wàn)㎡，環(huán)比降5.2%；成交量119.9萬(wàn)㎡，環(huán)比降3.2%；成交均價(jià)12249元/㎡，環(huán)比漲5.9%；開(kāi)盤(pán)53個(gè)（次），整體去化率70%，環(huán)比降7%。

10月份：住宅供應(yīng)量122.9萬(wàn)㎡，環(huán)比降30.1%；成交量159.9萬(wàn)㎡，環(huán)比漲33.4%；成交均價(jià)12661元/㎡，環(huán)比漲3.4%；開(kāi)盤(pán)40個(gè)（次），整體去化率71%，相對(duì)穩(wěn)定。

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從7-10的數(shù)據(jù)看，兩個(gè)特點(diǎn)比較明顯：

1、從數(shù)據(jù)對(duì)比看，開(kāi)盤(pán)去化率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，開(kāi)盤(pán)“秒清”、“100%去化”減少，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)、階段性的可選房源增多，是7-10月份的一個(gè)明顯特征。

2、從7月份以來(lái)，均價(jià)在10000-12000元/㎡之間的樓盤(pán)房源上市增量明顯，這也導(dǎo)致8月份的成交均價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的“下跌”。

10月份的房?jī)r(jià)上漲，與價(jià)格基數(shù)相對(duì)高一些的房源成交占比上升有關(guān)；而成交量的反彈則與樓盤(pán)的“明折暗扣”增多，也不無(wú)關(guān)系。

我們?cè)賮?lái)看看二手房市場(chǎng)的情況：

與新房?jī)r(jià)格持續(xù)出現(xiàn)環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)對(duì)比，西安二手房自2019年8月份以來(lái)，已出現(xiàn)明顯的下跌行情！

8月份西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0，9月環(huán)比漲幅下降0.6%，10月份環(huán)比漲幅下降0.7%！也就是說(shuō)，兩個(gè)已累計(jì)下跌1.3%。

與過(guò)去的動(dòng)輒上漲百分之十幾甚至幾十相比，環(huán)比下跌的比例不是很大，甚至可以說(shuō)是很小，但釋放的信號(hào)非常強(qiáng)烈和刺人眼球！

從去年之前的“大熱”、“價(jià)格倒掛”到今年年初掛牌房源突然增多、掛牌價(jià)主動(dòng)下調(diào)，到9、10月份成交均價(jià)的實(shí)質(zhì)性下跌，二手房行情和價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)！

其實(shí)，始于2018年下半年的控價(jià)從嚴(yán)，主城區(qū)高層房?jī)r(jià)“不漲”，供應(yīng)量持續(xù)增加，對(duì)二手房的影響就已經(jīng)產(chǎn)生。

西安二手房?jī)r(jià)格下行，從目前的市場(chǎng)特性看，還將持續(xù)?，F(xiàn)在對(duì)于二手房買(mǎi)家和賣(mài)家而言，總體看，都不是最合適的買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)。

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市場(chǎng)行情的演變，有其前因。

新房去化率走低，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)；二手房?jī)r(jià)格實(shí)質(zhì)性下跌，成交低迷；導(dǎo)致這一態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)換的分水嶺事件是突發(fā)的“6·20新政”。

2019年6月20日，西安房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼：從6月21日起，新落戶(hù)人士須滿(mǎn)足“落戶(hù)滿(mǎn)1年”或“新落戶(hù)+西安12個(gè)社保（納稅）”；非西安戶(hù)籍人士須有西安的5年社保（納稅），方可在限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)房。

幾乎同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查總隊(duì)介入西安新房?jī)r(jià)格申報(bào)審核，此后引入第三方定價(jià)機(jī)制，主城區(qū)新房?jī)r(jià)格從嚴(yán)控制態(tài)勢(shì)加劇，同盤(pán)后續(xù)房源全面“零漲幅”出現(xiàn)。

新增購(gòu)買(mǎi)力被限制和控價(jià)從嚴(yán)，是市場(chǎng)的兩個(gè)核心按鈕。至此，西安房地產(chǎn)調(diào)控才是進(jìn)入“動(dòng)真”階段。

而在另一個(gè)層面，金融管控從嚴(yán)，對(duì)房企的資金來(lái)源加強(qiáng)監(jiān)督，則讓房企不能掉以輕心。

6-9月份，銀監(jiān)會(huì)、央行等，持續(xù)發(fā)布通知并加大檢查、處罰力度，對(duì)涉嫌違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的資本、消費(fèi)貸等進(jìn)行管控，房企資金面趨于緊張。

8月份以來(lái)，西安開(kāi)盤(pán)次數(shù)急劇增多，樓盤(pán)上市速度加快，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠開(kāi)始普現(xiàn)、部分樓盤(pán)實(shí)銷(xiāo)價(jià)與公示價(jià)有一定落差，不能說(shuō)與此態(tài)勢(shì)無(wú)關(guān)。

多因素共振之下，市場(chǎng)面發(fā)生變化，已不能再用“理性回歸”來(lái)解釋?zhuān)鴳?yīng)是到了一個(gè)新的市場(chǎng)階段。

可以說(shuō)，當(dāng)前西安樓市賣(mài)方和買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到一定程度的平衡，或已逐漸在由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化。

過(guò)去，盯著一個(gè)盤(pán)非買(mǎi)不可，搖上7、8次甚至10多次……“搖不到”是少數(shù)顯現(xiàn)，畢竟性?xún)r(jià)比高的盤(pán)，持續(xù)熱銷(xiāo)不奇怪。

現(xiàn)在，不搖號(hào)，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，其實(shí)也不奇怪，一方面房企要省錢(qián)（搖號(hào)公示費(fèi)也是成本），加快資金回籠，流程能簡(jiǎn)化則簡(jiǎn)化，另一方面，搖號(hào)與否作為評(píng)判樓盤(pán)品質(zhì)和熱銷(xiāo)的依據(jù)已弱化。

未來(lái)，分化態(tài)勢(shì)將持續(xù)，面臨“賣(mài)不掉”情況的樓盤(pán)將逐步增多。需求和購(gòu)買(mǎi)力是需要蓄聚的，在低位穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，高品質(zhì)盤(pán)也將面臨更嚴(yán)格的挑選，而產(chǎn)品力不夠、品質(zhì)差的房子，面臨的壓力則會(huì)更大。

2019年10月31日，西安市政府辦公廳發(fā)布穩(wěn)增長(zhǎng)工作清單，明確指出：保持調(diào)控定力，嚴(yán)格執(zhí)行房?jī)r(jià)申報(bào)制度，嚴(yán)控房?jī)r(jià)漲幅。

在特定的政策面和城市特性下，過(guò)去用來(lái)判斷房地產(chǎn)周期律的理論，正在失靈。只要政策面和手段不變，新的市場(chǎng)特征必將持續(xù)。

日子太舒服了，大家都接受；日子不太好了，大家都難受。從“大熱”到相對(duì)“平淡”，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，對(duì)于賣(mài)方和賣(mài)方而言，需要的是適應(yīng)！

對(duì)于現(xiàn)階段和未來(lái)想要買(mǎi)房自住的人士來(lái)說(shuō)，更好的機(jī)會(huì)正來(lái)。而要繼續(xù)通過(guò)房產(chǎn)投資獲益，則需要加強(qiáng)城市和產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)的雙挖掘能力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、創(chuàng)典全程。編輯=陽(yáng)陽(yáng) 編審=周鑫

跌了不是很好嗎

市場(chǎng)橫盤(pán)整理，很好！

過(guò)去“搖不到”，現(xiàn)在“賣(mài)不掉”

對(duì)于現(xiàn)階段和未來(lái)想要買(mǎi)房自住的人士來(lái)說(shuō)，更好的機(jī)會(huì)正來(lái)。

從“大熱”到相對(duì)“平淡”，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，對(duì)于賣(mài)方和賣(mài)方而言，需要的是適應(yīng)！

高潮只有短暫的一點(diǎn)時(shí)間，哪能一直像2016到2018那樣一直漲！除非國(guó)家給普通大眾漲工資！

望長(zhǎng)安 發(fā)表于 2019-11-20 22:36
高潮只有短暫的一點(diǎn)時(shí)間，哪能一直像2016到2018那樣一直漲！除非國(guó)家給普通大眾漲工資！

高潮就好比男女性事一樣，暫短和興奮，興奮過(guò)后是長(zhǎng)期的疲軟！

房子買(mǎi)的是地段，一方面是好地段沒(méi)地皮了，一方面垃圾地段沒(méi)人要，很正常。

為何孤獨(dú) 發(fā)表于 2019-11-21 08:23
高潮就好比男女性事一樣，暫短和興奮，興奮過(guò)后是長(zhǎng)期的疲軟！

精辟

搖不到是事實(shí)，賣(mài)不掉純屬扯蛋，

好的樓盤(pán)確實(shí)搖不到