龍湖：土地儲(chǔ)備貨值9800億元，長(zhǎng)租公寓預(yù)計(jì)明年實(shí)現(xiàn)盈利

（龍湖集團(tuán)在香港召開(kāi)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)）

8月26日，發(fā)跡于重慶的地產(chǎn)商龍湖集團(tuán)（00960.HK）在香港召開(kāi)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，會(huì)上宣布，全年2200億元銷(xiāo)售目標(biāo)將輕松完成。

業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，龍湖集團(tuán)自有長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)冠寓明年將實(shí)現(xiàn)微利，后年開(kāi)始毛利率將達(dá)到12%左右。

對(duì)于布局較早的商場(chǎng)業(yè)務(wù)，首席財(cái)務(wù)官趙軼透露，正逐步探索出售商場(chǎng)資產(chǎn)計(jì)劃，但不急著出售。目前有3至4座比較成熟的商場(chǎng)可出售小股。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍則透露，公司下一個(gè)十年計(jì)劃主要圍繞三個(gè)方面做，核心就是跟著中國(guó)的城市發(fā)展，城市化再城市化，這是一個(gè)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)；第二個(gè)，消費(fèi)升級(jí)是一個(gè)機(jī)會(huì)，包括服務(wù)升級(jí)也是一個(gè)機(jī)會(huì)。

全年銷(xiāo)售目標(biāo)“輕松完成”

公告顯示，上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1056.2億元，同比增加8.8%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積650.8萬(wàn)平方米，同比增加3.5%；銷(xiāo)售單價(jià)為16228元/平方米，同比增長(zhǎng)5.1%。

其中，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華中及華南片區(qū)合同銷(xiāo)售額分別為352.1億元、275.6億元、247.1億元、108.9億元及72.5億元，分別占集團(tuán)合同銷(xiāo)售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

趙軼表示，年初宣布的2019年全年銷(xiāo)售目標(biāo)2200億，可售貨源3500億元不變，相信能夠完成全年目標(biāo)。邵明曉同樣表示，截至7月已經(jīng)完成1256億元的銷(xiāo)售額，預(yù)計(jì)會(huì)比較輕松地完成全年2200億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

期內(nèi)，營(yíng)收為385.7億元，同比增加42.2%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入為25.8億元，同比增長(zhǎng)39.2%；物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入341.7億元，同比增加42.1%，毛利率為29.5%。

龍湖集團(tuán)介紹，公司已售出但未結(jié)算的合同銷(xiāo)售額為2470億元，面積為1470萬(wàn)平方米。

土地儲(chǔ)備貨值約9800億元

期內(nèi)，公司新增土地50宗，新進(jìn)福建省漳州、陜西省咸陽(yáng)、廣東省中山和茂名4個(gè)新城市，全國(guó)化布局已拓至49城。新增土地儲(chǔ)備為924萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為671萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米7761元。

截至6月底，龍湖集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備7093萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為4911萬(wàn)平方米，權(quán)益占比69.23%，總貨值約9800萬(wàn)平方米，平均地價(jià)為5632元/平方米，為當(dāng)期簽約單價(jià)的34.7%。

其中，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%及0.1%。吳亞軍在公告中稱，一季度，受政策預(yù)期寬松帶動(dòng)，房企拿地積極性高，土地溢價(jià)水平顯著抬升，公司謹(jǐn)慎觀望，集中在5-6月補(bǔ)充土儲(chǔ)，避免了過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

會(huì)上，趙軼也表示，目前已經(jīng)進(jìn)入49個(gè)城市，上半年比較好的把握了土地市場(chǎng)節(jié)奏，對(duì)于特別火爆的三四月，公司做了理性的分析，躲過(guò)了非理性的火爆。

長(zhǎng)租公寓明年將實(shí)現(xiàn)微利

上半年，龍湖集團(tuán)獲取租金收入為25.8億元，較上年同期增長(zhǎng)39.2%。其中，商場(chǎng)、冠寓及其他收入分別為21.1億元、4.3億元及人民幣0.4億元。

期內(nèi)，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的建筑面積為296萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為386萬(wàn)平方米），整體出租率為98.0%；冠寓已開(kāi)業(yè)6萬(wàn)余間。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓，邵明曉表示，長(zhǎng)租公寓是龍湖主航道業(yè)務(wù)，上半年已經(jīng)開(kāi)業(yè)6萬(wàn)間，全年開(kāi)業(yè)8萬(wàn)間的目標(biāo)不變，同時(shí)維持全年收入10億元的目標(biāo)。

邵明曉給出了盈利的時(shí)間表，“中長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)業(yè)務(wù)還是非常能賺錢(qián)的業(yè)務(wù)。大概的規(guī)劃，明年會(huì)微利，后年開(kāi)始毛利率在12%左右?！?/font>

邵明曉同時(shí)表示，目前，龍湖集團(tuán)已經(jīng)基本在長(zhǎng)租行業(yè)做到頭部領(lǐng)域，再往前走有希望做到完全的領(lǐng)先或者處于第一、第二的位置，會(huì)堅(jiān)定按照自己的節(jié)奏走。未來(lái)重點(diǎn)還是在質(zhì)量，會(huì)把選址運(yùn)營(yíng)，用戶以及底層的系統(tǒng)全面強(qiáng)化，讓出租率上來(lái)。

在商業(yè)發(fā)展方面，數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，公司開(kāi)業(yè)商場(chǎng)29個(gè)，累計(jì)經(jīng)營(yíng)面積近300萬(wàn)平米。

趙軼稱，按開(kāi)業(yè)時(shí)間看，開(kāi)業(yè)十年以上商場(chǎng)有4個(gè)，5到10年的有7個(gè)，租金收入同比增長(zhǎng)14%；3到5年的商場(chǎng)有8個(gè)，同比增長(zhǎng)21%；三年以內(nèi)10個(gè)，同比增長(zhǎng)71%。租金是一個(gè)比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)曲線，整體的回報(bào)率持續(xù)高于6%，上半年達(dá)到7.5%。

邵明曉表示，預(yù)計(jì)下半年將有9個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，而明年則有16個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)?，F(xiàn)在的商場(chǎng)出租率均在九成以上，相關(guān)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比約11%至12%左右，未來(lái)每年將有1至2個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，收入及盈利占比可逐步提升。

業(yè)績(jī)會(huì)上，被問(wèn)及有否出售商場(chǎng)資產(chǎn)計(jì)劃，趙軼稱，正逐步探索，但不急著出售。目前有3至4座比較成熟的商場(chǎng)可出售小股，即49%以內(nèi)，現(xiàn)在市場(chǎng)也有很多長(zhǎng)線險(xiǎn)資有資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，追求的回報(bào)約5%，這樣龍湖已能收回全數(shù)成本，是資本變現(xiàn)的方法又能繼續(xù)操盤(pán)的方法。

至8月26日收盤(pán)，龍湖集團(tuán)收于27.95港元/股，跌1.24%。

萬(wàn)科泊寓已經(jīng)虧了1個(gè)億了，龍湖冠寓想盈利沒(méi)那么容易的，這兩年長(zhǎng)租公寓爆雷的不少了