龍湖：土地儲備貨值9800億元，長租公寓預(yù)計明年實(shí)現(xiàn)盈利

（龍湖集團(tuán)在香港召開中期業(yè)績發(fā)布會）

8月26日，發(fā)跡于重慶的地產(chǎn)商龍湖集團(tuán)（00960.HK）在香港召開中期業(yè)績發(fā)布會，會上宣布，全年2200億元銷售目標(biāo)將輕松完成。

業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，龍湖集團(tuán)自有長租公寓業(yè)務(wù)冠寓明年將實(shí)現(xiàn)微利，后年開始毛利率將達(dá)到12%左右。

對于布局較早的商場業(yè)務(wù)，首席財務(wù)官趙軼透露，正逐步探索出售商場資產(chǎn)計劃，但不急著出售。目前有3至4座比較成熟的商場可出售小股。

龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍則透露，公司下一個十年計劃主要圍繞三個方面做，核心就是跟著中國的城市發(fā)展，城市化再城市化，這是一個成長機(jī)會；第二個，消費(fèi)升級是一個機(jī)會，包括服務(wù)升級也是一個機(jī)會。

全年銷售目標(biāo)“輕松完成”

公告顯示，上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額1056.2億元，同比增加8.8%，實(shí)現(xiàn)銷售面積650.8萬平方米，同比增加3.5%；銷售單價為16228元/平方米，同比增長5.1%。

其中，長三角、西部、環(huán)渤海、華中及華南片區(qū)合同銷售額分別為352.1億元、275.6億元、247.1億元、108.9億元及72.5億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

趙軼表示，年初宣布的2019年全年銷售目標(biāo)2200億，可售貨源3500億元不變，相信能夠完成全年目標(biāo)。邵明曉同樣表示，截至7月已經(jīng)完成1256億元的銷售額，預(yù)計會比較輕松地完成全年2200億元的銷售目標(biāo)。

期內(nèi)，營收為385.7億元，同比增加42.2%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入為25.8億元，同比增長39.2%；物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入341.7億元，同比增加42.1%，毛利率為29.5%。

龍湖集團(tuán)介紹，公司已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2470億元，面積為1470萬平方米。

土地儲備貨值約9800億元

期內(nèi)，公司新增土地50宗，新進(jìn)福建省漳州、陜西省咸陽、廣東省中山和茂名4個新城市，全國化布局已拓至49城。新增土地儲備為924萬平方米，權(quán)益面積為671萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米7761元。

截至6月底，龍湖集團(tuán)擁有土地儲備7093萬平方米，權(quán)益面積為4911萬平方米，權(quán)益占比69.23%，總貨值約9800萬平方米，平均地價為5632元/平方米，為當(dāng)期簽約單價的34.7%。

其中，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%及0.1%。吳亞軍在公告中稱，一季度，受政策預(yù)期寬松帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹(jǐn)慎觀望，集中在5-6月補(bǔ)充土儲，避免了過度競爭。

會上，趙軼也表示，目前已經(jīng)進(jìn)入49個城市，上半年比較好的把握了土地市場節(jié)奏，對于特別火爆的三四月，公司做了理性的分析，躲過了非理性的火爆。

長租公寓明年將實(shí)現(xiàn)微利

上半年，龍湖集團(tuán)獲取租金收入為25.8億元，較上年同期增長39.2%。其中，商場、冠寓及其他收入分別為21.1億元、4.3億元及人民幣0.4億元。

期內(nèi)，已開業(yè)商場的建筑面積為296萬平方米（含車位總建筑面積為386萬平方米），整體出租率為98.0%；冠寓已開業(yè)6萬余間。

對于長租公寓，邵明曉表示，長租公寓是龍湖主航道業(yè)務(wù)，上半年已經(jīng)開業(yè)6萬間，全年開業(yè)8萬間的目標(biāo)不變，同時維持全年收入10億元的目標(biāo)。

邵明曉給出了盈利的時間表，“中長期來看，這個業(yè)務(wù)還是非常能賺錢的業(yè)務(wù)。大概的規(guī)劃，明年會微利，后年開始毛利率在12%左右?！?/font>

邵明曉同時表示，目前，龍湖集團(tuán)已經(jīng)基本在長租行業(yè)做到頭部領(lǐng)域，再往前走有希望做到完全的領(lǐng)先或者處于第一、第二的位置，會堅(jiān)定按照自己的節(jié)奏走。未來重點(diǎn)還是在質(zhì)量，會把選址運(yùn)營，用戶以及底層的系統(tǒng)全面強(qiáng)化，讓出租率上來。

在商業(yè)發(fā)展方面，數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，公司開業(yè)商場29個，累計經(jīng)營面積近300萬平米。

趙軼稱，按開業(yè)時間看，開業(yè)十年以上商場有4個，5到10年的有7個，租金收入同比增長14%；3到5年的商場有8個，同比增長21%；三年以內(nèi)10個，同比增長71%。租金是一個比較穩(wěn)定的增長曲線，整體的回報率持續(xù)高于6%，上半年達(dá)到7.5%。

邵明曉表示，預(yù)計下半年將有9個商場開業(yè)，而明年則有16個商場開業(yè)。現(xiàn)在的商場出租率均在九成以上，相關(guān)業(yè)務(wù)利潤占比約11%至12%左右，未來每年將有1至2個百分點(diǎn)的增長，收入及盈利占比可逐步提升。

業(yè)績會上，被問及有否出售商場資產(chǎn)計劃，趙軼稱，正逐步探索，但不急著出售。目前有3至4座比較成熟的商場可出售小股，即49%以內(nèi)，現(xiàn)在市場也有很多長線險資有資收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，追求的回報約5%，這樣龍湖已能收回全數(shù)成本，是資本變現(xiàn)的方法又能繼續(xù)操盤的方法。

至8月26日收盤，龍湖集團(tuán)收于27.95港元/股，跌1.24%。

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