中央再提“房住不炒”，西安房?jī)r(jià)也該歇一歇了...

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2019年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。

7月是傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)淡季，但是在今年各大城市GDP增速下降、中央屢次提及“房住不炒”及限購(gòu)政策全面收緊的壓力下，7月數(shù)據(jù)也被視為窺探下半年房?jī)r(jià)走向的一份參考。

西安房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)發(fā)生什么變化，也可以從數(shù)據(jù)和近期動(dòng)向中得到一些啟示。

▲都市 圖：張度

“房住不炒”定位始終不變

分析數(shù)據(jù)之前，需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，也就是今年中央對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度。

今年以來(lái)，中央繼續(xù)堅(jiān)持住房居住屬性，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策導(dǎo)向。

今年4月19日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，指出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

時(shí)隔三月，7月30日，中共中央政治局會(huì)議重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

雖然房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，講究“一城一策”，同樣的房子在西安是一個(gè)價(jià)格，在北京又是一個(gè)價(jià)格。但是各地肯定會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況作出調(diào)整，這種調(diào)整也不會(huì)脫離中央調(diào)控的主基調(diào)——“房住不炒”。

各地政府針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)整有多大呢？

近期，海南、蘇州、上海等地都發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)措施，蘇州更是因?yàn)榉績(jī)r(jià)瘋狂上漲，連續(xù)被住建部約談，在三個(gè)月里四次加碼房地產(chǎn)調(diào)控。

數(shù)據(jù)顯示， 7月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為56次。2019年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到307次。而今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策就高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

“房住不炒”，必須落實(shí)到位。

▲圖：榮耀西安網(wǎng)@零點(diǎn)樂(lè)隊(duì)

西安連續(xù)8個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)

談完“房住不炒”，再回看數(shù)據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在政策引導(dǎo)下各城市房?jī)r(jià)的種種變化。

數(shù)據(jù)顯示了幾個(gè)很有意思的點(diǎn)，反映出各城市對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌的看法，當(dāng)然西安的存在依舊引人注目。

1、當(dāng)月70個(gè)大中城市中，有60城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，相比6月的63城減少3個(gè)。

大中型城市房?jī)r(jià)漲幅都有所遏制，反而不限購(gòu)的三四線城市環(huán)比漲幅驚人，如平頂山以1.6%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

2、20個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)集體下降，其中就包括被稱(chēng)為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京，而這是北京二手房自今年1月份以來(lái)再度出現(xiàn)下降局面。

3、雖然新房同比都在上漲，但漲幅并不算太大，絕大多數(shù)城市都是微微略漲，但是，西安、大理、呼和浩特、秦皇島等四個(gè)城市同比漲幅超過(guò)20％，西安則以25.3%的漲幅，連續(xù)8個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)。

▲2019年7月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

▲2019年7月70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

掐住房?jī)r(jià)上漲的大動(dòng)脈

如某地產(chǎn)大佬所言，房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性就是金融，不管是炒什么，首先得有錢(qián)。

開(kāi)發(fā)商買(mǎi)完地沒(méi)錢(qián)蓋房，去哪整錢(qián)啊？銀行！

老百姓只夠湊個(gè)首付錢(qián)，剩下咋辦呢？銀行！

炒房客本錢(qián)不夠怎么炒房呢？買(mǎi)樓抵押給銀行后再賣(mài)樓買(mǎi)樓，接下來(lái)繼續(xù)找銀行！

中農(nóng)工交建等五大銀行2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在個(gè)人貸款中，住房貸款是主力。2018年全年，五大行個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款的比例，最低的一家都超過(guò)了60%，最高的一家干脆越過(guò)80%。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾援引數(shù)據(jù)報(bào)道，2008—2018年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額從3萬(wàn)億元增至25.8萬(wàn)億元。

可以說(shuō)，銀行是向房地產(chǎn)市場(chǎng)輸血的大動(dòng)脈。

中央屢次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”后，在調(diào)控房?jī)r(jià)上也拿出了手段，直接掐住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大動(dòng)脈。

5月10日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求加大對(duì)違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，其中對(duì)信托領(lǐng)域各種業(yè)務(wù)違規(guī)行為都提出了明確禁止性要求，嚴(yán)禁通過(guò)房地產(chǎn)信托給開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的前端融資加杠桿行為。

7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文明確指出，房企發(fā)行外債只能用于借新還舊，且置換的境外債務(wù)只能是未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)。

在中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的前一天，7月29日，央行在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上指出，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，今后要合理控制房地產(chǎn)貸款投放；保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房；加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理；加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

全面收緊貸款的調(diào)子已定，各地也不斷將房貸利率上漲。

據(jù)媒體報(bào)道，西安已有部分銀行上調(diào)了房貸利率，首套房貸利率從此前的上浮15%調(diào)至上浮20%，二套房利率上浮至25%，相比之前均提高了5個(gè)百分點(diǎn)。

房貸利率的上漲，提高了貸款買(mǎi)房的難度，購(gòu)房者對(duì)于買(mǎi)房的意愿也會(huì)受到不少影響。有媒體甚至做出了開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，將會(huì)降價(jià)拋售的預(yù)測(cè)。

在西安，雖然沒(méi)看到降價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)，但是從近期西安公示的新盤(pán)備案價(jià)來(lái)看，大多數(shù)樓盤(pán)0漲幅。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們想要從銀行拿錢(qián)的想法也受到了限制。

而近日，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳下發(fā)了一則《關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知》，要求重點(diǎn)檢查包括西安在內(nèi)的32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人房貸、住房租賃貸款等。這一則《通知》，意味著個(gè)人、房企貸款、融資的壓力都將加大。

“錢(qián)袋子”被鎖住，接下來(lái)又是房企債務(wù)集中兌付期，房企銷(xiāo)售面積已經(jīng)持續(xù)下滑7個(gè)月了，開(kāi)發(fā)商們的日子也將越來(lái)越不好過(guò)。

西安的房?jī)r(jià)該歇一歇了

西安上半年GDP增長(zhǎng)是7.0%，比較中規(guī)中矩，經(jīng)濟(jì)下行壓力始終存在。

房地產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降1.1%。商品房銷(xiāo)售面積1154.34萬(wàn)平方米，下降7.9%，其中，住宅銷(xiāo)售面積933.12萬(wàn)平方米，下降10.8%。

房?jī)r(jià)被稱(chēng)為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的絕對(duì)支柱之一，西安GDP增速的下滑，也被大家認(rèn)為受房地產(chǎn)因素頗多。

然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降，房?jī)r(jià)卻依然在漲，可見(jiàn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)剔出的只是實(shí)力不足的房企，大部分房企和購(gòu)房者依舊看好西安。

但是，中央依舊明確指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，同時(shí)又收縮房地產(chǎn)的”錢(qián)袋子“，接下來(lái)房企想要拿地的壓力也將隨之變大，西安也不會(huì)鐵著頭硬要鼓勵(lì)房企大手筆拿地，繼續(xù)炒作”地王“。

目前西安已經(jīng)采取了限購(gòu)、限售、限價(jià)等一系列調(diào)控措施，并且加大了保障房的供應(yīng)，現(xiàn)在又加上了限貸的手段，最大程度去控制炒房的存在。

雖然大家常常調(diào)侃”限購(gòu)限購(gòu)，越限越漲“，期望政府直接出手降低房?jī)r(jià)，甚至降到前幾年的水平。

但是房地產(chǎn)市場(chǎng)背后，確實(shí)不可忽視地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的看重，但是西安的政策紅利、地理位置等等因素，讓市場(chǎng)始終對(duì)西安看好，已經(jīng)不是政府單方面想拉高房?jī)r(jià)的因素。

根據(jù)近日西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，算上農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的話(huà)，西安住宅房屋總量已超過(guò)500萬(wàn)套，媒體甚至算出來(lái)個(gè)”西安戶(hù)均住房約兩套“的結(jié)論。

可以說(shuō)西安并不缺房，缺的是好房子。被視為房?jī)r(jià)基本盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格，在西安始終不溫不火，刺激西安房?jī)r(jià)最終還是新房?jī)r(jià)格。

在中央的基調(diào)下，西安大概率會(huì)在維持市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，控制購(gòu)房者的熱情和限制開(kāi)發(fā)商的拿地和定價(jià)。

如果在即將到來(lái)的銷(xiāo)售旺季，西安房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑，政府卻沒(méi)有大動(dòng)作的話(huà)，也免不了約談的結(jié)局。

今年下半年，漲，不可避免，但是西安房?jī)r(jià)也到了該歇一歇的時(shí)候了。

素材來(lái)源：華商網(wǎng)、俠客島、新華社等

政府越說(shuō)民間越炒，政府在無(wú)意間宣傳樓市火爆！?。?/td>

西安房?jī)r(jià)這兩年上漲快是事實(shí)，但就是現(xiàn)在，房?jī)r(jià)低更是事實(shí)。

西安房?jī)r(jià)低是事實(shí)。光看漲幅沒(méi)有意義。

前幾年漲價(jià)沒(méi)人管，西安摁住不讓漲，這幾年人家都兩三萬(wàn)了，西安才一萬(wàn)出頭，結(jié)果還老被拉出來(lái)教訓(xùn)一番，你說(shuō)冤不冤。

啦八呼呼 發(fā)表于 2019-8-19 22:16
西安啥事都是吃屎趕不上熱乎的

人家都參天大樹(shù)了，地鐵路橋四通八達(dá)，你學(xué)會(huì)了嗎？等人家要歇菜了，你也哼哼，哼哼哼

炒是一種惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，不炒只是說(shuō)明了，房?jī)r(jià)應(yīng)隨市場(chǎng)行情而漲跌。有可能漲，有可能跌。

西安房?jī)r(jià)本身就是良性的，不存在高房?jī)r(jià)

6tt 發(fā)表于 2019-8-19 23:13
人家都參天大樹(shù)了，地鐵路橋四通八達(dá)，你學(xué)會(huì)了嗎？等人家要歇菜了，你也哼哼，哼哼哼

不知道你要表達(dá)啥

西安支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)有幾家企業(yè)基本都是自己出售的商品房或者等待出售的商品房

如果踢出房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率估計(jì)西安的經(jīng)濟(jì)不是倒數(shù)也是接近負(fù)增長(zhǎng)

限制哪些炒房客

6tt 發(fā)表于 2019-8-19 23:13
人家都參天大樹(shù)了，地鐵路橋四通八達(dá)，你學(xué)會(huì)了嗎？等人家要歇菜了，你也哼哼，哼哼哼

對(duì)呀，正是因?yàn)榍皫啄晡靼膊桓阃恋卣信膾?，賤賣(mài)了很多白菜心地段的上好地皮，看似一定時(shí)間內(nèi)壓低了房?jī)r(jià)，但也造成修地鐵沒(méi)錢(qián)，修高架沒(méi)錢(qián)，線纜入地沒(méi)錢(qián)，連給清潔工發(fā)工資的錢(qián)都沒(méi)有，整個(gè)城市灰頭土臉?biāo)罋獬脸痢?br />

西安說(shuō)：只要讓我達(dá)到我該有的價(jià)錢(qián)，我就不買(mǎi)了，讓你GRD炒房～沒(méi)漲到真實(shí)水平，那 你得容我慢慢漲么！