一千萬人口的西安城，到底需要多少套房子？

曾幾何時，大家都在猜測西安城謎一樣的人口數(shù)量，什么時候能突破千萬。

自西安戶籍改革啟動后，西安人口數(shù)據(jù)情況逐漸明朗。

2019年3月17日，西安市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布《西安市2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：截止2018年底，西安市常住人口1000.37萬人，年末全市戶籍總?cè)丝?86.87萬人。

5月21日，西安市人大監(jiān)察和司法委員會組織部分委員會委員和市人大代表，對西安市戶籍新政落實(shí)情況進(jìn)行了視察。截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，流動人口317.9萬人。兩年零兩個月的時間里，全市共遷入落戶115.1萬人。

總量已超過400萬套

兩個千萬級的數(shù)據(jù)，宣告了西安戶籍改革的成果，西安的城市體量也上升至全新階段。

人多了，住房需求也隨之增多，新的疑問來了，千萬人口的西安城，到底有多少套房子？

近日，西安市住建局透露：目前我市住宅房屋總量已超過400萬套，其中不含農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。西安市存量住宅類型、結(jié)構(gòu)和分布構(gòu)成已呈現(xiàn)多元化格局。

超過400萬套是什么概念？

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所的楊東朗教授表示，“對于一個千萬人口的大城市來說，當(dāng)前西安房源存量比較充足，以平均家庭3-4口人來計(jì)算， 家庭擁有住房超過一套以上，基本可以滿足城市居民住有所居的要求?！?/font>

而將這個數(shù)據(jù)放至全國來對比......對不起，對于住房總量這個問題，從98年商品房全面進(jìn)入市場到現(xiàn)在20多年，我國沒有開展過一次全國住房統(tǒng)計(jì)，這個數(shù)據(jù)我們沒辦法進(jìn)行比對。

不過，從不少權(quán)威人士的消息源和媒體自己統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，我們也可以有一個不算精準(zhǔn)的參考。

2018年，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在參加會議時表示：現(xiàn)在中國住宅人均1.1套，人均建筑面積大概在35-40平米之間。

這樣的結(jié)論很難說是錯的，但他給出的數(shù)據(jù)卻讓很多人意外。人均的說法，足以讓無數(shù)“被平均”的人無語，后面專家勘誤后的說法反而要讓人信服的多，“人均1.1套”應(yīng)為“戶均1.1套”。

如果按照這個說法去參考，千萬級人口的西安是維持在全國平均線，只是這個說法談不上絕對精準(zhǔn)，而且超過400萬套的數(shù)據(jù)，也沒有算上農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。

西安戶均住房的數(shù)量，應(yīng)該遠(yuǎn)大于全國平均線。

而和其他城市相比，也因?yàn)闀r間和統(tǒng)計(jì)口徑的原因，無法比對。比如，成都2017時透露的數(shù)據(jù)是住房總量526萬套，當(dāng)年成都市常住人口為1604.47萬人，按照三口之間可得出戶均也在1套左右，到了今年卻沒有住房總量的數(shù)據(jù)出爐，無法拉出表格和西安進(jìn)行橫向?qū)Ρ取?/font>

▲圖：榮耀西安網(wǎng)@零點(diǎn)樂隊(duì)

西安的住房供應(yīng)體系是否健康？

戶均住房的數(shù)據(jù)，并不能證明西安人每戶都有屬于自己的住房，但并不是毫無作用，該數(shù)據(jù)更多是從側(cè)面為西安住房市場的健康把脈。

實(shí)際上，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)是一套非常復(fù)雜的體系。

▲資料來源：公共資料整理 如是金融研究院

目前這套城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系源自1994年的城鎮(zhèn)住房制度改革。1994年房改之后，城鎮(zhèn)住房體系進(jìn)入新時代，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，逐步形成了已購公房、商品房、保障房和小產(chǎn)權(quán)房四大類并存的格局。

西安也不例外。

根據(jù)今年西安市住建局對全市商品房、企事業(yè)單位集資房、房改房、各類保障房、政府直管公房的數(shù)量進(jìn)行了摸底調(diào)查。

數(shù)據(jù)顯示，目前我市已累計(jì)批準(zhǔn)上市的商品住宅約291萬套，其中城六區(qū)230萬套，其他區(qū)縣為61萬套；全市各企事業(yè)單位房改房、集資建房約87萬套；各類保障房近25萬套，包括購置型保障房13.69萬套，租賃型保障房11.3萬套；政府直管公房2萬余套。

總數(shù)405萬套。

▲圖：榮耀西安網(wǎng)@WY老班長WY

從住宅建設(shè)年代分析，我市大約有一半以上的房屋建設(shè)于2010年以后，占西安存量房的51.3%。其中，1990年以前的房屋占比6.5%，1991-2000年之間的占比13.8%，2001-2010年占比28.4%。

從2010年以后，我市房屋建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。從房屋結(jié)構(gòu)分析，磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)房屋小區(qū)數(shù)量各占比約50%。磚混房屋套數(shù)約占30%，建設(shè)面積占比約25%；框架房屋套數(shù)約占70%，建設(shè)面積占比約75%。

從這一數(shù)據(jù)看出，西安加大城市容量，擴(kuò)大城市骨架的開始，與西安三環(huán)的建成通車、各大開發(fā)區(qū)圈地開發(fā)的時間線相吻合。

而且2010年之前的西安，確實(shí)是“房價洼地”，不僅品牌開發(fā)商不愛來，大家也更喜歡單位牽頭的集資建房。

隨著城市發(fā)展腳步不斷加快，房價不斷上升，各類保障房的出現(xiàn)是城市中低收入家庭的必需。從數(shù)據(jù)來看，西安市保障房的占比確實(shí)不高，這是日后需要不斷提高的。

2018起，西安市20%的居民用地用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，還有20%的公租房，剩下的60%為商品房。希望這一決策能讓西安住房供應(yīng)體系更加健康。

▲圖：榮耀西安網(wǎng)@金鞭溪小魚

西安缺不缺房子？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，西安累計(jì)批發(fā)預(yù)售證145張，新增住宅供應(yīng)僅約3.9萬套，同比去年下跌超2成。

據(jù)媒體測算，上半年西安商品房住宅銷售面積同比去年上半年，實(shí)際成交面積減少近100萬平方米。如果按照一套房平均100平方米計(jì)算，等于比去年上半年成交少了約1萬套房源。

但是從上半年房地產(chǎn)市場的熱度來看，不是銷售成交走低，而是供應(yīng)量實(shí)在太少，大家也更關(guān)注品牌房企的樓盤，“千人搖”的情況不斷發(fā)生。

另一方面，西安二手房市場受到解禁政策影響后，今年大批二手房，甚至是毛坯房入市，結(jié)果問價購買的人卻始終不夠，掛牌價格也在持續(xù)走低。

繼續(xù)形成“新房火熱、二手房冷清”的局面，確實(shí)不像是住房短缺，供應(yīng)量跟不上人口的情況。

▲圖：浐灞生態(tài)區(qū)

規(guī)劃中，2020年西安全域人口要達(dá)到1500萬。

目前西安405萬套住宅總量，再加上不清楚數(shù)量的小產(chǎn)區(qū)房、城中村、城中村三年清零計(jì)劃釋放的土地、及2018年之后西安供應(yīng)住房維持在20~30萬套的數(shù)據(jù)，實(shí)際上是足以應(yīng)對人口增長計(jì)劃的，西安并不缺房子。

那西安人到底缺不缺房子呢？

這個問題，數(shù)據(jù)沒辦法給我答案，只能拋給每一個在西安拼搏奮斗的你了。

這么有價值的新聞怎么不置頂榮耀首頁呢？

缺的明明是錢

這是在別的帖子的回復(fù)，在這里再貼一次。西安單是商住房與現(xiàn)有常住人口已基本均衡！加上單位房，城改房，戶均住房基本飽和且應(yīng)有總戶數(shù)1/3戶擁有兩套以上。再說當(dāng)下買房主力，有二；一是新戶籍剛需，二是投資改善！那么，可預(yù)見未來除非西安城市有新的吸納人口的能力，否則，西安房價走勢會基本穩(wěn)定在一萬三至一萬五這個區(qū)間了！未來剛需繼續(xù)買，改善可以買，投資就要謹(jǐn)慎了！
商品房市場真正進(jìn)入以存量交易為主的時期！

限購政策是不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特色？

歷史遺留  市場主導(dǎo)  政府保障  和  違法******* ？     看不清啊  。        最煩你這“榮耀西安”的水印了

房子是用來炒的，不是用來住的？

田于蘭 發(fā)表于 2019-7-29 11:57
限購政策是不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特色？

100%市場化，中國沒有，但挺管用

有房的有人好幾套，莫房的還是得租房。

置頂吧

人均一套{:mocs_32:}

{:mocs_50:}

可可123456 發(fā)表于 2019-7-29 09:50
這么有價值的新聞怎么不置頂榮耀首頁呢？

信息流已推，本版置頂了