“舊改”即將來臨，效果將堪比“棚改”？房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。

毫無疑問，這是一項(xiàng)涉及上億人的惠民工程。

但是此舉著實(shí)讓人看不懂，從去年底的樓市松綁，到現(xiàn)在的日趨收縮，如今又搞舊改，寓意幾何？

解局君認(rèn)為：舊改不是棚改，是因地制宜而不是樓市松綁，更不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)走高。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢并不好，上面的任務(wù)很艱巨，既要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、又要穩(wěn)定樓市，但二者又存在一定矛盾，所以這個(gè)尺度很難把握。

其根本意圖是讓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，按住樓市，基建過度，而舊改也是基建的范疇。

而且，今年以來，政府發(fā)行了很多地方債，地方債發(fā)行規(guī)模在今年6月份會(huì)再上6000億，目的就是為了基建項(xiàng)目籌資。

舊改計(jì)劃領(lǐng)導(dǎo)層充分吸取了當(dāng)初棚改的教訓(xùn)。

眾所周知，當(dāng)初棚改采用審批制，地方政府為了政績大批上報(bào)項(xiàng)目，黑心的開發(fā)商不斷拆，而老百姓有了閑錢都拼命買房，反正最后都是中央財(cái)政買單。

如此以來，棚改確實(shí)改善民生了，但也推高了房價(jià)，透支了居民消費(fèi)能力，造成了更嚴(yán)重的泡沫。

所以舊改直接采用了創(chuàng)新投融資機(jī)制。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，運(yùn)用市場化方式吸引社會(huì)力量參與。

說的通俗一點(diǎn)就是居民出一部分，財(cái)政補(bǔ)貼一部分，但整體的補(bǔ)貼比例有限；

但是社會(huì)資本一說解局君認(rèn)為可以忽略，現(xiàn)在上面嚴(yán)控金融機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入樓市。

上面文件的原則是，舊改主要是由開發(fā)商負(fù)責(zé)，政府不會(huì)過度去干預(yù)。

言外之意讓開發(fā)商自己籌錢。

巧婦難為無米之炊，現(xiàn)在房企的融資環(huán)境這么差，自己都缺錢，哪有能力搞大拆大建？

而且舊改大部分來自在于居民和市場的內(nèi)在需求，居民就是想大改，也沒有多余的房子啊。

面對困境，房企們又會(huì)如何選擇？

說實(shí)話，現(xiàn)在房企日子并不好過。

拿地市場。經(jīng)歷了3,4月的樓市小陽春，各個(gè)城市嚴(yán)控嚴(yán)控拿地，所以現(xiàn)在地王難以再現(xiàn)。

為了搶地，深業(yè)與萬科、佳兆業(yè)與力高組成了聯(lián)合體，合力競拍，利益均沾。

房企融資方面。與往年有所不同，今年年報(bào)季剛過，泰禾、金科、新城控股、大悅城、陽光股份等多家房企就接連遭受深交所、上交所的“拷問”。

不僅對房企本身，就是給房企違規(guī)輸血的金融機(jī)構(gòu)也難逃罰單。

但根據(jù)住建部數(shù)據(jù)：全國共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米；

保守估計(jì)，舊改投資總額可高達(dá)4萬億元，如果改造期為五年，每年新增投資8000億元以上。

這是一項(xiàng)大工程，市場很誘人，開發(fā)商再缺錢也會(huì)擠破頭顱、蜂擁而至。

這是和政府打交道，如果前期舊的項(xiàng)目改的好，那么將來就不愁有新的項(xiàng)目。

其次，房企還有自身的考慮，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)土地的獲取比較困難，部分房企有通過做舊改來獲取土地的考慮的。

如今，上面還有財(cái)政支持，何樂而不為？

房企說通了，接下里就是老百姓了。

解局君認(rèn)為老百姓肯定是愿意的，因?yàn)檎l不想花小錢辦大事？

對于個(gè)人家庭，舊改可以提升房屋價(jià)值。

如果小區(qū)地理位置優(yōu)越，舊改之后房價(jià)可能會(huì)大漲，之前已經(jīng)有很多這樣例子了。

但是拉升之后的房價(jià)不是炒出來的，而是實(shí)實(shí)在在的價(jià)格。

還有小區(qū)建了停車位，小區(qū)周邊多幾個(gè)便利店或者便民市場，小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯……

也能刺激居民平時(shí)多花錢改善生活，也給居民生活帶來了實(shí)際便利。

最重要的是，舊改因?yàn)槎际蔷植啃薷?，這意味著很多項(xiàng)目可以在半年內(nèi)就能完成，周期短，而且還能迅速轉(zhuǎn)化成消費(fèi)能力。

也就是說，短期內(nèi)少投入，讓老百姓的房子坐等升值，真可謂一舉多得。

所以在上面下文之后，市場反饋非常踴躍。

一些省份第一時(shí)間公布了今年的改造目標(biāo)，比如河北省今年將改造老舊小區(qū)2779個(gè)；安徽省計(jì)劃改造老舊小區(qū)523個(gè)，投資估算約25億元。

對于舊改計(jì)劃，解局君認(rèn)為是上面精心安排的一盤大棋。

因?yàn)楫?dāng)初棚改的失敗，所以從18年開始，政府逐步收縮棚改規(guī)模了，有很多三四線城市，原定的棚改計(jì)劃甚至都已停止，而且在資金端以地方債取代PSL。

所以舊改絕對不可能是棚改2.0，否則豈不成了換湯不換藥？

但中美貿(mào)易摩擦導(dǎo)致出口受阻，內(nèi)需疲憊，需要消費(fèi)刺激，所以上面提出舊改是恰到好處。

而老舊社區(qū)的改造，不僅能拉動(dòng)上游：水泥、涂料、電梯、玻璃、瓷磚等等行業(yè)的發(fā)展，還能刺激下游：物業(yè)服務(wù)、保潔、醫(yī)療、托幼、養(yǎng)老等行業(yè)，還可以穩(wěn)定就業(yè)。

解局君是這么理解的，這相當(dāng)于以舊換新賣出其應(yīng)有的價(jià)值，而不是棚改湊一時(shí)熱度，炒概念，造成房子沒有人居住的高空置率。

同時(shí)，舊改計(jì)劃也沒有特定一二三四線城市的區(qū)分，舊改是精準(zhǔn)定位，哪里有需求就改哪里。

長遠(yuǎn)來看，上面開放中小城市落戶、加快農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移、暫停棚改……

包括現(xiàn)在舊改計(jì)劃，說明中國的房子已經(jīng)很多了，中國樓市已經(jīng)從增量時(shí)代進(jìn)入了存量時(shí)代，所以舊改就是對存量房下手。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)：中國現(xiàn)有房屋空置率高達(dá)20%，而隨著人口老齡化加劇、以及新生兒的不斷減少，空置率還會(huì)提高。

雖然中國的城鎮(zhèn)化在加快，但現(xiàn)在空置房屋也足可覆蓋全中國人口了。

此前市場傳聞，上面要進(jìn)行人口普查，同時(shí)普查住房狀況，所以解局君認(rèn)為：不久的將來，房產(chǎn)稅也快落地了。

試想，如果一味的蓋房，老百姓拼命買房，房屋產(chǎn)權(quán)責(zé)任不清晰，怎么征稅？誰有時(shí)間管老舊破小區(qū)？

所以從這點(diǎn)來看，未來的樓市監(jiān)管政策肯定會(huì)越來越嚴(yán)格。

其次，現(xiàn)在中國樓市分化行情嚴(yán)重，上面開放戶籍就是為了整合資源，讓人口向一二線城市轉(zhuǎn)移，但是為了不讓樓市出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，又不能讓三四線樓市房價(jià)短時(shí)間內(nèi)暴跌。

所以現(xiàn)在三四線樓市房價(jià)必須穩(wěn)，因?yàn)槿木€樓市沒有產(chǎn)業(yè)支撐，難以掀起大風(fēng)浪，而舊改就是這個(gè)目的。

最后，人都涌入了一二線城市，那么就會(huì)形成城市群。

城市群解局君通俗的理解，就像是一個(gè)城市，而老破舊小區(qū)就像是城中村、或者城邊村，這樣的狀況就是開放戶籍了，將來恐也難有人落戶。

所以要解決好落戶問題，需要大中小城市和小城鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)，所以舊改計(jì)劃勢在必行。

只有城市變好了，人們才會(huì)涌入，加劇城市群效應(yīng)。

所以，作為一個(gè)老百姓而言，一定要抓住這波千載難逢的政策紅利！

房產(chǎn)興邦

改造≠拆遷

舊改和棚改一字差概念得先要大宣傳，靠拆村發(fā)大財(cái)路是不通了。舊改很有可能保護(hù)部分地域地標(biāo)特色，就看建筑史專家和政府負(fù)責(zé)長官如何發(fā)揮能力！

舊改必然，古城墻內(nèi)老破小機(jī)會(huì)悄悄來臨

舊改不是拆掉就房子建新房。房子數(shù)量不會(huì)增加，改造戶手里也不會(huì)得到錢。

舊改估計(jì)是更換水電氣管線，加裝電梯，外立面統(tǒng)一樣式，小區(qū)道路，綠化整治修補(bǔ)，修復(fù)屋頂，拆除小柴房。

棚改，政府從中賺錢。舊改，政府還得貼錢。不搞大拆大建了，節(jié)能減排。畢竟，建筑垃圾都沒地方消化了，中國城市不能被垃圾掩埋了吧。舊改是好事，利國利民，高質(zhì)量發(fā)展。