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2019-6-5 10:56 上傳
近日，第一財經發(fā)布的《2019城市商業(yè)魅力排行榜》顯示，西安排在成都、杭州、重慶、武漢之后，位居新一線城市的第五名。 隨著西安房地產市場的持續(xù)升溫，產業(yè)鏈條的相關環(huán)節(jié)也隨之悄然改變，商品住宅庫存去化降至四個月、土拍地價持續(xù)飆升、省內其他地區(qū)樓市相繼走高…… 記者調查了解到，城市人口規(guī)模和經濟水平與各地區(qū)房價成正比，西安領漲全省，而寶雞、咸陽、渭南快馬加鞭，部分品牌樓盤價格已接近西安；漢中、安康、榆林等房價上漲明顯，新老城區(qū)價格差異比較大；而西安幾個非限購區(qū)以及周邊縣市大多上漲。 西安一馬當先 5月份備案均價16615元/平方米 5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數(shù)據顯示，西安新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲23.8%，位居全國第一，至此，西安房價已連續(xù)上漲38個月。 另據美城數(shù)據統(tǒng)計，2019年1-5月，全市商品住宅供應量同比下滑16.5%，整體去化周期保持在4個月左右。 業(yè)內人士表示，4-5月份，西安樓市依舊保持強勁勢頭，雖然網簽量環(huán)比有所回落，但這主要和今年以來住宅供應持續(xù)低位有關，從新房開盤去化來看，去化率環(huán)比持續(xù)提升，4月整體去化85%，5月去化持續(xù)走高，達87%。 從近期市場表現(xiàn)來看，位于秦漢新城的恒大文化旅游城5月26日開盤，當天開盤成交均價高層為8700-9800元/㎡、小高層9800-10500元/㎡、洋房12000-20000元/㎡，3938套房源全部售罄，去化率100%；華潤置地·悅府上周完成登記，均價20924.79元/㎡，可售房源228套，實際意向登記1581人，核驗通過1390人，中簽率16.4%；保利天悅最近一批次可售房源均價17770元/㎡，可售套數(shù)392套，意向登記1256人，核驗通過1011人，中簽率25.8%等。 據統(tǒng)計，5月，西安市（含灃東）共計16個項目4424套房源進行了價格公示，從公示價格來看，當月西安樓市均價達到了16615元/㎡，環(huán)比上漲18%。 陜西省房地產研究會會長王圣學分析，從人口規(guī)模和各地經濟水平來看，全省各地的房價水平與之相匹配。西安的房地產開發(fā)量占據全省70%的市場份額，作為常住人口超千萬的省會城市，購買需求旺盛、加之造價成本的提高，房價上漲仍將是趨勢。 咸陽、寶雞、渭南快馬加鞭 部分品牌樓盤價格已接近西安 城市發(fā)展的GDP和總人口是衡量當?shù)胤康禺a發(fā)展的重要因素。除西安市以外，咸陽、寶雞、渭南在城市GDP和人口總數(shù)上在全省相對靠前。根據各城市2018年度的國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數(shù)據顯示，從GDP總量來看，咸陽為2376.45億元、寶雞為2265.16億元，渭南為1767.71億元。從各市人口來看，渭南總人口最多，為532.77萬人，其次為咸陽，為436.61萬人，寶雞的總人口為377.1萬人。 咸陽 近年來，因西咸一體化，咸陽的房地產市場發(fā)展也一直緊跟著西安的步伐在不斷優(yōu)化。根據中國房價行情網信息顯示，咸陽市5月份的房價9640元/㎡ ，環(huán)比上漲1.75%，從區(qū)域來看，咸陽湖周邊項目多為改善型，價格相對較高，例如國潤城均價22000元/㎡；品牌房企進入咸陽之后，項目所在地相對本地房企較為偏遠，例如恒大帝景的高層房源均價為8600-9400元/㎡，而咸陽市區(qū)內，本土口碑開發(fā)商的項目價格，大多在7000-8500元/㎡之間，部分品質一般項目均價則在7000元/㎡以下。 寶雞 中國房價行情網信息顯示，寶雞市5月份均價5871元/㎡，環(huán)比上漲0.58%。在寶雞從事房地產營銷的李波介紹，目前本土開發(fā)商的剛需項目，價格大多在4500-6000元/㎡之間，從2017年開始寶雞房價有了較為明顯的上漲，尤其是品牌房企進駐，成為拉動寶雞市整體房價的主要力量。 渭南 與寶雞房價相近。渭南5月份的均價5784元/㎡，環(huán)比上漲1.24%。而品牌房企在渭南的項目也不在少數(shù)，例如萬科、恒大、碧桂園、富力、保利等。據美城機構數(shù)據顯示，渭南是除西安之外陜西省人口最多的城市，但城鎮(zhèn)化率為48.5%，全省最低，人口紅利及發(fā)展空間較大，渭南房地產銷量處于高位，因貨幣化安置為全省最低，故漲幅有限。 美城機構的數(shù)據顯示，在2018年陜西各市的房地產開發(fā)投資中，寶雞、渭南、咸陽位列前三位，且在房地產量價走勢上，咸陽、寶雞商品房銷量逐年升高，整體呈現(xiàn)量價齊漲。其中，寶雞以201.83億元遠高于其他城市。 美城股份市場部總監(jiān)沈瑋認為，在大城市承載力趨于飽和后，產業(yè)、人口等生產要素便開始向周邊城鎮(zhèn)遷移，尚未滿足的住房需求自然溢出至周邊衛(wèi)星城市，因而隨著外溢效應的產生，都市圈與城市群將成為發(fā)展的主流趨勢。而在西安周邊各城市中，寶雞GDP總量、人口數(shù)位于全省前三，產業(yè)外溢，制造業(yè)發(fā)力，已開通高鐵，在西安1.5小時交通圈內；渭南人口全省除西安外第一，三產結構優(yōu)化較好，第三產比例持續(xù)提高，在西安80Km內的第一圈層城市內；咸陽房地產開發(fā)投資最高，GDP第二，且距西安最近，有西咸一體化的優(yōu)勢，在交通上與西安地鐵連通，這三個城市無疑是西安之外的房地產主力發(fā)展城市。 漢中、安康、延安、榆林緊隨其后 房價上漲明顯 新老城區(qū)價格差異大 在陜西地級市中，漢中、商洛、安康、延安、榆林等市人口基數(shù)基本相當，約300萬左右，房地產市場現(xiàn)狀也基本類似，除商洛外，其余城市房價都有所上漲，并存在新區(qū)、老城價格分化明顯的狀態(tài)。 漢中 據漢相地產監(jiān)測，2019年1季度漢中的普通毛坯住宅均價是5510元/㎡，此均價包括大河坎區(qū)域，不含別墅洋房，取樣中的精裝房對精裝部分的價格進行了剔除。2017年12月份高鐵開通時，漢中房價為4426元/㎡，自高鐵開通以來房價“狂飆突進”。今年，漢中房價的宏觀表象為“緩漲”，但扣除成本上漲和貨幣貶值因素，基本上是“持平”甚至“微跌”。 漢相地產總經理甯志俊從人口、產業(yè)、經濟等方面分析，目前漢中房價與城市發(fā)展的匹配度較為合理，但下階段如果不注重產業(yè)、城市發(fā)展方面的問題，未來會出現(xiàn)較大頹勢。 他分析，首先，漢中由于歷史原因人口急劇老齡化的問題較突出，漢中經濟落后，掙錢難，所以外出人口較多，而吸引外地人口較少，在許多人心目中成了退休后“養(yǎng)老”的城市，這表明漢中嚴重缺乏活力，應該說是漢中的“不幸”。其次，漢中作為“南水北供”的水源地，許多產業(yè)限制發(fā)展，高附加值農業(yè)、度假康養(yǎng)型的深度旅游業(yè)剛剛起步，所以發(fā)展的空間很大，但當前仍較艱難。比如天坑的保護性開發(fā)并沒見提上日程，興漢新區(qū)的建設速度也有所減慢，這本是漢中旅游的兩個“引擎”，但并沒發(fā)揮出應有的力量。因此，經濟不振，尤其是發(fā)展機會的減少和中高收入就業(yè)崗位的不足，將會阻止?jié)h中的人口增長，進而限制漢中房地產市場的發(fā)展。 甯志俊建議，漢中應千方百計地提振經濟，“反虹吸”，增加中高收入就業(yè)崗位，減少自身人口流失，“虹吸”周邊地市尤其是巴中、隴南人口，促進漢中的發(fā)展。此外，漢中盆地為整個秦巴地區(qū)最大的平原，可用于開發(fā)房地產的土地較為廣闊，土地成本較有優(yōu)勢。 安康 吉屋網數(shù)據顯示，今年一季度，安康房地產市場成交均價5000-7000元/㎡的樓盤居多。目前，新房主要分布在城市新區(qū)，高新區(qū)成交均價6276元/㎡，漢濱區(qū)成交均價6189元/㎡。 安康地產人士介紹，安康房地產市場老城和新區(qū)分化較為明顯，老城區(qū)新房源供應寥寥無幾，新區(qū)品牌房企扎堆，新房源供應充足。房價呈現(xiàn)分化態(tài)勢，當?shù)胤科箝_發(fā)樓盤多以低價吸引購房者，但成交并不明顯，而從去年開始新進的品牌樓盤價格都居高不下，反而受當?shù)刭彿空咔嗖A。安康整體均價在5900元/㎡之間，但市場主力成交價格在7000元/㎡以上。 延安 安居客數(shù)據顯示，2019年3月，延安新房均價5480元/㎡，已經連續(xù)近四個月持平。房價從去年初到10月一直處于緩慢上升期，到年底突然快速上漲。據業(yè)內人士透露，延安存在老城和新區(qū)分化，老城價格波動基本不大，新區(qū)價格起點高，漲幅大，新區(qū)新房價格已經拉升至7000多元/㎡。 總體來看，延安、榆林的房價不再暴漲暴跌。陜北房價平穩(wěn)為主，漲幅今年以來已經趨緩。 商洛 同等人口維度地級市中，商洛房地產市場現(xiàn)狀是一個例外，雖有萬達、碧桂園等品牌房企進駐開發(fā)，但是其房價水平依然徘徊在低水準，今年1月份，整體均價在3500-4000元/㎡，主要受其經濟基礎薄弱影響，價格和購買力都比較低迷。 西安非限購區(qū)及周邊縣市水漲船高 臨潼均價近萬元 大西安不斷外延，周邊縣市房價均深受影響，大多水漲船高。 臨潼 因距離西安主城區(qū)半小時車程、高鐵9號線支線等因素，該區(qū)域2019年后均價穩(wěn)穩(wěn)達到9585元/㎡。 楊凌 據安居客有關數(shù)據顯示，5月份，楊凌新房均價4820元/㎡，環(huán)比4月增長44.31%。目前在售的樓盤有2個，待售1個。其中楊凌綠地·世界城在售，面積區(qū)域為78-135㎡，價格區(qū)間為小高層5400-7100元/㎡，屬于精裝產品，洋房7200元/㎡屬于毛坯產品。 閻良 吉屋網統(tǒng)計數(shù)據中，閻良新房均價5383元/㎡，環(huán)比4月持平，但是從近一年曲線圖中可以看出，該區(qū)域漲幅比較大，截止4月份，區(qū)域內均價已漲到6131元/㎡，而在去年5月份，該區(qū)域的均價僅為4890元/㎡。 銅川 區(qū)域目前的房價均價為4900元/㎡，從曲線圖中看，該區(qū)域價格趨勢還算穩(wěn)定，每月漲幅在100元/㎡左右。其中，銅川新區(qū)3月新建商品房住宅類最新均價約為5292.9元/㎡，商鋪最新均價約為15714元/㎡，依舊呈現(xiàn)銅川房價看新區(qū)的行情。 周至 5月新房均價4333元/㎡，環(huán)比4月增長0.77%?！爸苤劣捎诋a業(yè)支撐較弱，區(qū)域樓市呈現(xiàn)疲軟跡象?！眲?chuàng)典全程信息中心部長劉蘭蘭表示。 華商報記者 黨蘭 張毅 杜蒙 狄芳 轉載于：華商網
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