西安限價(jià)商品房“斷供”隱情

“2013年左右開始動(dòng)工，一年后一期部分樓就封頂了，但此后一直處于大面積停工狀態(tài)，周圍很多有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的人都在等易居熙園項(xiàng)目開盤?！遍L(zhǎng)安區(qū)保障房購(gòu)買申請(qǐng)人張強(qiáng)（化名）指著正在粉飾外墻的易居熙園5號(hào)樓向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，這兩年經(jīng)濟(jì)適用房開盤的太少，擁有購(gòu)房資格的家庭太多了。

事實(shí)上，不只經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目供應(yīng)量較少，自2017年下半年以來，西安市城區(qū)的限價(jià)商品房一直無新房源上市預(yù)售，已“斷供”近兩年。

記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限價(jià)商品房“斷供”背后，則是部分開發(fā)商有意拖延工期，寄望限價(jià)商品房能變更為純商品房。

獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人士李連源認(rèn)為，西安保障房亂象由來已久，有規(guī)矩大家都不守，土地性質(zhì)都可以變來變?nèi)?，相關(guān)部門的口“把關(guān)”不嚴(yán)，存在監(jiān)管缺失嫌疑。

而對(duì)西安市限價(jià)房“斷供”以及限價(jià)商品房如何變更為商品房一事，截至本報(bào)發(fā)稿，西安市住房保障和房屋管理局未作出回應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)適用房停擺

“為了買到經(jīng)濟(jì)適用房，我曾多次來看過易居熙園這個(gè)項(xiàng)目，一直停工著，售樓部?jī)H有一兩個(gè)保潔人員和值班人員留守?！睆垙?qiáng)對(duì)記者表示，西安的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房建設(shè)速度太慢，讓很多人錯(cuò)失了在低房?jī)r(jià)時(shí)購(gòu)房的機(jī)會(huì)。

按照西安市房管局對(duì)外公布的消息，2019年上半年預(yù)計(jì)可上市預(yù)售的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目?jī)H有位于長(zhǎng)安區(qū)的易居熙園。

公開資料顯示，易居熙園項(xiàng)目由西安市易居熙園置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“易居置業(yè)”）自2013年開始開發(fā)，易居置業(yè)屬于西安建工集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安建工集團(tuán)”）全資孫公子。項(xiàng)目總占地面積193畝，一期在建房屋為840套。

“中間確實(shí)曾大面積停工，易居熙園在2013年就開始建設(shè)，4#樓在2014年8月份封頂，5#樓在2015年3月份封頂，此后就只能斷斷續(xù)續(xù)做這兩棟樓的室內(nèi)工程?！币晃皇┕し焦ぷ魅藛T告訴記者。

對(duì)于停工原因，一位知情人士透露，易居熙園項(xiàng)目手續(xù)一直不齊全。也基于此，項(xiàng)目無法正常推進(jìn)，西安建工方面還賠了一千多萬元給建設(shè)方。

多個(gè)現(xiàn)場(chǎng)施工人員告訴記者，易居熙園的施工許可證是在2019年1月底才拿到的，過完春節(jié)后一期其余的三棟樓開始大面積施工。

記者在易居熙園項(xiàng)目實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，一期有兩棟樓已基本完成外立面噴漆和玻璃安裝，另外三棟樓建至3~4層樓高。二期剩余地塊亦有數(shù)個(gè)挖掘機(jī)進(jìn)場(chǎng)開始挖地基。

易居熙園項(xiàng)目一位段姓負(fù)責(zé)人坦言，自己是去年年底才被派到項(xiàng)目來的，之前停工原因自己并不清楚。

在李連源看來，近兩年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度緩慢，與西安市對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)做出了最高不超過10%的限制有關(guān)，而這兩年西安房?jī)r(jià)幾乎翻了一番，普通商品房利潤(rùn)普遍上漲，同樣是土地，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)把商品房放在第一梯隊(duì)，保障房放在第二梯隊(duì)考慮。

事實(shí)上，2017年西安市房管局出臺(tái)的《關(guān)于購(gòu)置型保障房并軌管理有關(guān)問題的通知》（市房發(fā)〔2017〕110號(hào)）規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房可以整項(xiàng)目調(diào)整為限價(jià)商品房項(xiàng)目，規(guī)模較大、分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，也可按宗地部分調(diào)整為限價(jià)商品住房項(xiàng)目。

限價(jià)房“斷供”

雖然西安市房管局官網(wǎng)公布多個(gè)限價(jià)商品房有數(shù)百套房源可售，但是多位購(gòu)房人到公布的售樓部去咨詢時(shí)，均被告知無房可售。

對(duì)于公布房源信息與實(shí)際可供銷售房源數(shù)量不符這一情況，西安市房管局此前曾回應(yīng)稱，因購(gòu)房預(yù)訂、網(wǎng)簽辦理流程需要一定時(shí)間，故公布可售房源有延遲，以各項(xiàng)目售樓部實(shí)際銷售情況為準(zhǔn)。

按照西安市此前對(duì)外公布的消息，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2017年下半年新上市預(yù)售的限價(jià)商品房為東林城市花園項(xiàng)目（又名合能十里錦繡）33#、34#樓，房源299套。

2018年、2019年西安市房管局對(duì)外公布正在推進(jìn)的限價(jià)商品房仍為東林城市花園、珠江新城一期七組團(tuán)項(xiàng)目（共600套住房），但截至2018年12月，上述兩個(gè)項(xiàng)目仍在辦理規(guī)劃手續(xù)，至今仍未達(dá)到可預(yù)售條件。

雖然2017年政策就規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)商品房將并軌，但是按照西安市的規(guī)定，持有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的家庭可以購(gòu)買限價(jià)商品房，但持有限價(jià)商品房資格的不能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。

按照規(guī)定，西安市經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房購(gòu)買資格有效期為兩年（過期后可按流程重新申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)長(zhǎng)在數(shù)月不等，繼續(xù)符合條件視為有資格）。這也就意味著大量擁有購(gòu)買資格的家庭面臨著兩年期限逾期仍無法購(gòu)買到保障房的尷尬現(xiàn)實(shí)。

2018年10月，西安市房管局對(duì)外公布全市在冊(cè)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目有16個(gè)，限價(jià)商品房項(xiàng)目3個(gè)，但由于各種原因，推進(jìn)緩慢，遲遲不能達(dá)到預(yù)售條件，造成市場(chǎng)上出售的經(jīng)濟(jì)適用房房源不足。

“西安市這兩年保障房政策一直在調(diào)整，所以開發(fā)商持觀望情緒較多，這也對(duì)限價(jià)商品房的建設(shè)進(jìn)度有影響。另一方面，西安市現(xiàn)在新的住宅土地供應(yīng)要求新建商品房按照20%的比例配建保障房，所以保障房的點(diǎn)多了，分散了，集中大片開發(fā)建設(shè)的保障房小區(qū)估計(jì)今后很難出現(xiàn)了?！崩钸B源說道。

西安市房管局官網(wǎng)信息顯示，2019年計(jì)劃上市銷售的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房項(xiàng)目5個(gè)、約3849套，但能否如期上市，尚待時(shí)間驗(yàn)證。

限價(jià)房“變身”純商品房

記者采訪發(fā)現(xiàn)，造成西安市限價(jià)商品房“斷供”的原因，除原有進(jìn)展緩慢尚未達(dá)到預(yù)售條件外，亦有其他原因。

例如，此前同為西安建工集團(tuán)旗下，原為限價(jià)商品房的英郡年華國(guó)家社區(qū)在2016年12月底經(jīng)西安市住保辦研究決定移出保障房項(xiàng)目建設(shè)庫(kù)，變更為普通商品房。

關(guān)于英郡年華國(guó)際社區(qū)限價(jià)商品房變更為普通商品房的原因、需要履行哪些審核程序，以及是否需要補(bǔ)繳土地出讓金等問題，記者致函西安市房管局，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

按照西安市2013年保障房建設(shè)供應(yīng)計(jì)劃，英郡年華國(guó)際社區(qū)擬建設(shè)限價(jià)商品房558套，開發(fā)商為西安航天基地智昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“航天智昊”），原屬西安建工集團(tuán)全資孫公司。在限價(jià)商品房變更為普通商品房后，航天智昊原股東西安城建集團(tuán)在2018年3月份將49%股份轉(zhuǎn)讓給西安市初元建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱“初元建設(shè)”），2018年7月將剩余的51%股權(quán)也轉(zhuǎn)讓給初元建設(shè)。

而在此期間，西安市房?jī)r(jià)自2017年年初開始大幅增長(zhǎng)，2017年年末至2018年年初銷售火爆。在此時(shí)段內(nèi)將所持項(xiàng)目100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓也引發(fā)外界關(guān)注。

在兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓前后，航天智昊在2018年3月獲得7#、8#樓預(yù)售許可證，9月獲得6#樓預(yù)售許可證。其中6#樓售價(jià)在10300元/平方米，開盤時(shí)需搖號(hào)購(gòu)買。

對(duì)于上述兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因及轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否經(jīng)過評(píng)估、是否履行了相關(guān)的審批手續(xù)，西安建工集團(tuán)辦公室工作人員表示，英郡年華國(guó)際社區(qū)是集團(tuán)二級(jí)公司西安城建集團(tuán)的，具體情況不清楚。西安城建集團(tuán)多個(gè)部門相關(guān)人士則表示對(duì)此事不了解，只知道英郡年華是合作的項(xiàng)目。

限價(jià)商品房與純商品房雖然名稱差之毫厘，但每平方米的價(jià)格卻相差數(shù)千元。

按照《西安市限價(jià)商品房建設(shè)管理實(shí)施意見》的規(guī)定，限價(jià)商品房的銷售價(jià)格，在土地出讓前，由市住房保障部門牽頭，組織市發(fā)展改革、建設(shè)、國(guó)土、規(guī)劃、物價(jià)等相關(guān)部門確定，并作為土地出讓條件之一。而開發(fā)建設(shè)單位只能根據(jù)已確定的限價(jià)商品房?jī)r(jià)格，按照住房樓層、朝向、位置等因素，在上下不超過5%的幅度內(nèi)調(diào)整。

由此引發(fā)的疑問則是，保障房變更為商品房，原來經(jīng)濟(jì)適用房的劃撥用地、限價(jià)商品房的政策性用地將如何做出調(diào)整？

原國(guó)土資源部曾下發(fā)通知，要求各地市、縣國(guó)土資源管理部門在加快落實(shí)保障性住房用地供應(yīng)同時(shí)，禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。

原國(guó)土資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春此前接受媒體采訪時(shí)表示，將保障性住房的用地改變性質(zhì)，主要是改成商品房，破壞了國(guó)家的土地調(diào)控政策。

李連源表示，據(jù)他了解到的情況，現(xiàn)在西安的經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房土地基本都是開發(fā)商在2017年之前獲得的，西安市實(shí)際操作中的做法是按照保障房原來供應(yīng)土地時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地費(fèi)用。

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